Liquidación y Pago de Gastos Comunes; ¿Se pueden modificar las milésimas?; ¿Podrían aportar todos los copropietarios un mismo monto sin importar los metros cuadrados?


CONSULTAS M&GT 416/005/03/2022

en Instagram: /darioabilleiracontador

Nombre: Mónica

Profesión: Consulta vía Comentario en: Post en donde se hizo la Consulta: Liquidación de Gastos Comunes, particularidades y diferencias para Propietarios e Inquilinos. Ley Nº 10.751 artículo 5to.

Consulta: Buenos días, Cr. Anilleira, siempre consulto tanto los artículos como los comentarios. Hoy le escribo por una consulta, en mi copropiedad el reglamento establece que cada copropietario contribuye en proporción de su cuota de dominio a los gastos necesarios. Entiendo que eso lo que dice es que a cada copropietario se le debe aplicar la milesima al total de gastos para saber el importe que corresponde pagar.
Actualemente la liquidación se hace por un importe fijo por mes de acuerdo a la milesima y un 10% de fondo de reserva, una vez al año se supone que la asamblea decidira que hacer con la diferencia entre gastos reales y gastos cobrados.
La consulta es en este caso se puede hacer que todas las unidades paguen los mismos gastos comunes sin tomar en cuenta las milesimas? para esto se deberia modificar el reglamento? me gustaría mucho contar con su opinión. Muchas gracias por su tiempo.
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Fecha: ……… , 8 de marzo, 2022

Estimada Mónica

Decidí responderte mediante un post a tu comentario (que lo hiciste en otro artículo que había escrito), porque si lo contesto allí, se pierde la respuesta.

Como bien dices, lo que sigue es mi opinión; que trato de que sea la correcta pero en parte me animo a dar puntos de vista que difieren de una posición formal, profesional. Si yo estuviese contestando a una pregunta de una Empresa, mi respuesta sería otra por más que por fuera del papel escrito, lo comente.

Lo que tu te planteas de que todos puedan pagar los gastos comunes de forma uniforme, no es la primera vez que surge ni es algo novedoso en este blog. Estas leyes surgen para suplir las situaciones en que no hay acuerdos, y que podamos vivir civilizadamente. Dicho de otra manera, si todos están de acuerdo, y además luego con el tiempo respetan su palabra, todo sería válido porque la ley no prohibe que así sea (que todos paguen de forma uniforme). Lo que dice la ley es que hay que pagar la contribución a los gastos comunes en proporción a los metros cuadrados que cada propietario tiene.

Nunca se va a lograr eso, es una utopía de que todos paguen lo mismo; porque los que tienen menos área ocupada, pagarían más, y los que tienen más, pagarían menos. Entonces nunca se logrará, pero si un día se diera que por ejemplo todos tienen tal poder económico que consideren justo que deba ser así, la ley no se los impedirá.

Esto es un problema serio, que no se han preocupado en mejorar las normas, incluso la empeoraron hace un par de años atrás cuando cambiaron el régimen de castigo al mal pagador, prácticamente no existe un castigo. ¿Quién va a dejar de pagar la tarjeta, o la DGI o el BPS para pagar los Gastos Comunes?; nadie en su sano juicio. Hoy es así, y después se habla de que faltan viviendas en el mercado; y estas cosas son las que también ayudan a mejorar el mercado inmobiliario.

Porque no se trata de sociabilizar los gastos (eso diría el que es dueño de un apartamento de un dormitorio) cuando le propongan pagar todos los gastos en forma uniforme, y dirá: ¿Voy a pagar más que el que tiene tres dormitorios?. Pero con la mano en el corazón, ¿Es disparatado pensar eso?.

Es que el gasto por ejemplo de la luz de los corredores en que hay unidades de uno, dos y tres dormitorios, la luz que está prendida, es igual para todos; la limpiadora cuando limpia el piso es idéntico para todos, el hall lo usan todos e incluso quizás una familia en dos dormitorios tenga más personas que una persona que viva tres dormitorios, en cambio esa familia que ocupa dos dormitorios pagará menos. Por eso cuando se habla que es injusto nuestro sistema tributario, y que habría que ir por ejemplo a la leche con un IVA diferencial, es aún más injusto, porque hoy el que compró un apartamento de tres dormitorios, ya aporta más que los que tienen menos dormitorios, paga más contribución, subsidia a los apartamentos más chicos, podría hasta pagar Impuesto al Patrimonio, etc.

Te comparto y les comparto una Sentencia más abajo, que plantea varios temas y algunos hasta insólitos, porque marcan lo que es nuestra Justicia, y nadie se lo cuestiona.

La Justicia dice que por ejemplo para cambiar las milésimas, debe ser por medio del Reglamento de Copropiedad, pero si hay que modificarlo, tiene que ser por unanimidad. ¿Eso lo dice la norma, lo dice la ley?; no, no lo dice. Pero en la sentencia dice que la Jurisprudencia, cree que por más que la ley lo diga, no está bien, entonces no aceptan una demanda judicial en caso que corresponda, porque los jueces han decidido que así debe ser, por encima de la ley. Al final, tenemos una ley que tampoco contempla por ejemplo que determinados gastos se contribuya de forma uniforme y otros en proporción, o que admita otras formas de calcular esos aportes a la contribución de las expensas, por ejemplo por cantidad de personas, por consumo de agua, por consumo de luz, por uso del ascensor, si desarrolla una actividad comercial o no; pero después tenemos la Jurisprudencia, que dirán lo que todos dicen porque es muy raro (hay casos pero siempre son en minoría) diga algo distinto a sus colegas.

Este caso de la Sentencia es casi ridículo, (lo publico porque está en la web); porque parece que habían unos Locales Comerciales, que como no figuraban en el Reglamento de Copropiedad por un error de la empresa constructora, no le pueden cobrar los Gastos Comunes, aún reconociendo que sería lo justo; y le dicen que para modificar el Reglamento de Copropiedad, debe ser por unanimidad; o sea, nunca se va a modificar porque los locales no van a levantar la mano para decir: yo quiero pagar.

SENTENCIA Nro 1624/2018 de la SCJ del 10/12/2018

Resumen
La Corporación, integrada y por unanimidad, desestima el recurso de casación incoado. La infracción alegada por la accionante refiere a una errónea interpretación de los Reglamentos de Copropiedad y pasible de ser revisada en casación. En cuanto la pretensión entablada por la parte actora supone modificar las milésimas establecidas en los correspondientes Reglamentos de Copropiedad, se confirma la impugnada. Como lo ha sostenido en Dr. Chediak en sentencia nº 150/2007 del TAC 2º no es viable una modificación judicial del Reglamento de Copropiedad.


Texto de la Sentencia

Montevideo, diez de diciembre de dos mil dieciocho

VISTOS:

Para sentencia definitiva, estos autos caratulados: “COMPLEJO LINCOLN CENTER C/ LINCOLN S.R.L. - COBRO DE PESOS - CASACIÓN”, individua-lizados con el IUE: 291-259/2013.

RESULTANDO:

I) En autos, compareció el Administrador del Complejo Lincoln Center, oportunidad en al cual dedujo juicio ordinario posterior contra Lincoln S.R.L.

Expresó que oportunamente inició un juicio ejecutivo por cobro de expensas comunes contra la ahora demandada, en los autos caratulados: “Complejo Lincoln c/ Lincoln SRL, Juicio Ejecutivo” IUE: 291-95/2007.

La demandada es propietaria de 9 (unidades 002 a 010) locales comerciales que registran deudas por gastos comunes y forman parte de la unidad edilicia del Complejo Lincoln Center, ubicados en la localidad catastral de Maldonado.

En primera instancia la Sede rechazó las excepciones interpuestas y mantuvo firme el decreto inicial del ejecutivo, en tanto, en segunda instancia, por Sentencia No. 9/2013, si bien el Tribunal entendió que los locales deben abonar expensas, concluyó que “la cuenta” presentada por la accionante no contaba con los requisitos necesarios para acudir a la vía ejecutiva.

En su mérito, inició el presente juicio ordinario posterior a los efectos de que declare que las cuentas presentadas en el ejecutivo eran suficientes y, en subsidio, se determine el quantum debeatur que corresponde abonar por la deuda generada por gastos comunes, condenándose al pago de los mismos. Asimismo, reclamó la condena al pago de las expensas posteriores a la Asamblea de enero de 2007 y hasta la fecha de la presentación de la demanda, así como, lo que se continúe generando hasta su efectivo cobro.

En definitiva, solicitó se ampare la demanda y, en consecuencia, se condene a su contraparte al pago de la suma de $6.118.537 (fs. 139-146).

II) A fs. 157 y ss., compareció la parte demandada Lincoln S.R.L. oportunidad en la cual contestó la demanda y, conjuntamente, interpuso excepción de falta de legitimación activa.

III) Por Sentencia Interlocutoria No. 721/2015, de fecha 19 de marzo de 2018 (fs. 195-196), dictada en el curso de la audiencia preliminar, se desestimó la excepción interpuesta.

IV) Por Sentencia Definitiva de Primera Instancia No. 4/2017, de fecha 13 de febrero de 2017, dictada por el Juzgado Letrado de Primera Instancia de Maldonado de 6º Turno, se falló: “Amparando parcialmente la demanda y en su mérito condenando a la demandada a abonar a la actora la suma de $ 3.131.010 (tres millones ciento treinta y un mil diez pesos uruguayos) en concepto de contribución a las expensas comunes, con reajustes e intereses legales a partir de la promoción de la acción.

Desestimando la pretensión en los demás aspectos (...)” (fs. 341/345).

V) Por Sentencia de Segunda Instancia DFA 0004-000043/2018 SEF 0004-000009/2018, de fecha 14 de febrero de 2018, el Tribunal de Apelaciones en lo Civil de 5º Turno, falló:

“Confírmase la sentencia apelada, salvo en cuanto condena a la demandada a abonar la suma de $3.131.010 (tres millones ciento treinta y un mil diez pesos uruguayos) en concepto de contribución a las expensas comunes con reajustes e intereses legales a partir de la promoción de la acción, en lo que se revoca y, en su mérito, desestímase íntegramente la demanda, sin especial condena en la instancia (...)” (fs. 400/404 vto.).

VI) A fs. 407/411, la parte actora interpuso el recurso de casación en estudio.

En apretada síntesis, expresó lo siguiente:

a) Conforme lo señala la sentenciante de primer grado, la alegada vulneración de las milésimas establecidas en el Reglamento, se trata de un argumento demasiado formalista e insuficiente para exonerar la justa contribución a los gastos comunes.

A diferencia de lo sostenido por la Sala, no corresponde modificar las milésimas para cobrar gastos comunes a los locales comerciales.

Las milésimas establecidas para cada unidad no se ven afectadas ni se modifican, sino que cada co-propietario seguirá contribuyendo al pago de las expensas, conforme a las alícuotas establecidas por el estatuto de la Torre a la que pertenece cada unidad.

Debe tenerse en cuenta que los distintos Reglamentos existentes (Torres Washington, Jefferson, Madison y Wilson) fijan la proporción en que debe contribuir cada unidad, para lo cual se tuvo en cuenta los metros construidos y los metros a construirse en toda la superficie del Complejo Lincoln Center.

El Tribunal no advirtió que las milésimas de las unidades no variaron a medida que la empresa (Edoardo S.A.) iba incorporando las nuevas Torres construidas y confeccionado el Reglamento respectivo de cada una de ellas.

b) Ya desde la confección del primer Reglamento de copropiedad -art. 8tavo- (Torre Washington), Edoardo S.A. fijó las milésimas de las unidades de la Torre terminada, tomando como base la totalidad de los bienes privados construidos y de los bienes privados que proyectaba construir (dentro de los cuales se encontraban las restantes Torres y los locales comerciales). En igual sentido ver los otros Reglamentos.

En consecuencia y, a diferencia de lo sostenido por la Sala, el estatuto expresamente contempló las milésimas de cada unidad en forma definitiva y teniendo en cuenta la totalidad de la superficie construida y a construirse. Previó para el caso que hubiera alguna diferencia al final de la ejecución del plan de obras, su reajuste sin necesidad de modificación del reglamento.

En el plan de obras se encontraban los locales comerciales como bienes privados a construirse, por ende, los mismos estuvieron considerados en las milésimas de las unidades de apartamentos de cada Torre cuando las mismas fueron fijadas.

c) Por otro lado, la ausencia de Reglamento para los locales comerciales, por omisión de Edoardo S.A., no enerva la obligación de sus propietarios de contribuir al pago de las expensas sobre aquellos bienes y servicios comunes generales del Complejo que están utilizando o puedan utilizar.

Para ello tampoco se requiere modificar los reglamentos de las Torres (cf. lo sostenido por Yglesias en la consulta adjunta).

La obligación de pagar gastos comunes resulta del art. 5 de la Ley No. 10.751, siendo innecesario modificar el plano de mensura, ni los Reglamentos de las Torres ya que no se trata de un problema de dominio, sino de contribución al gasto.

Por lo demás, la pericia practicada estimó la incidencia del valor de los locales comerciales respecto del valor del conjunto del Complejo, determinando las alícuotas de contribución de las unidades SS002 al SS 010 en 1,56%. Para ello tomó en cuenta el criterio establecido en el art. 16 del Reglamento, estableciendo la contribución de los locales comerciales en las expensas generales del Complejo.

d) En definitiva, solicitó se case la sentencia impugnada y, en su mérito, se confirme el fallo de primer grado.

VII) A fs. 424/430, compareció la parte demandada, oportunidad en la cual, evacuó el traslado conferido, abogando por la desestimatoria.

VIII) Recibidos los autos por la Corte (fs. 437), por Decreto No. 1425/2018 se dispuso el pase a estudio y autos para sentencia (fs. 438 vto.).

IX) Por Providencia No. 2910/2018, en virtud del cese del Sr. Ministro Dr. Felipe Hounie, se convocó al correspondiente sorteo de integración.

Este se llevó a cabo el día 24 de octubre de 2018, quedando designado el Sr. Ministro, Dr. John Pérez Brignani (fs. 448).

CONSIDERANDO:

I.- La Suprema Corte de Justicia integrada y por unanimidad, desestimará el recurso de casación interpuesto.

II.- En primer lugar, cabe señalar que el único aspecto revisable en casación y respecto del cual se agravia la parte actora, consiste en la revocatoria de la condena ($3.131.010) dispuesta en primera instancia por el periodo comprendido entre febrero de 2007 a julio de 2013. Ello, por cuanto las restantes pretensiones fueron objeto de dos pronunciamientos coincidentes al amparo de lo dispuesto en el art. 268 del C.G.P., tal como sostienen los Sres. Ministros integrantes de la Corporación, con excepción de la Dra. Minvielle, quien tiene una posición contraria (Cfm. Sentencias Nos. 1.337 y 1.385/2018, entre tantas otras).

III.- Señalado lo anterior, corresponde desestimar el recurso de casación impetrado por la parte actora y, en su mérito, deberá confirmarse la impugnada en todos sus términos.

IV.- La cuestión debatida radica en determinar si en el subexamine previamente resulta ineludible modificar los Reglamentos de Copropiedad a los efectos de que la actora pueda cobrar a Lincoln S.R.L. las expensas comunes correspondientes a los 9 locales comerciales (unidades 002 a 010) de su propiedad, cuyo importe de impetró en estos autos.

En este sentido, cabe destacar que ambas sentencias de mérito son contestes en que los locales comerciales deben contribuir al pago de los gastos comunes, empero, la discusión estriba en determinar si es necesario a tales efectos la modificación de los citados Reglamentos.

La Sala Civil de 5º Turno revocó la impugnada en el punto, en base a los siguientes argumentos: “Efectivamente, asiste razón a la demandada al sostener que el instrumento idóneo para resolver el diferendo es la reforma de los Reglamentos de Copropiedad.

En este sentido, el Tribunal en la sentencia prealudida específicamente señaló: ‘Pero como sostuviera la recurrente al reclamar gastos comunes a los locales comerciales, a los que nunca se le exigió su pago, se está modificando los Reglamentos de Copropiedad en punto a las milésimas de participación de cada unidad y esto sin cumplir con las formalidades que prevé la normativa de aplicación a la especie.

Porque si, por ejemplo, la Torre Jefferson cuenta con 10 unidades y si, en el ejemplo, tomáramos a todas ellas con el mismo valor catastral y superficie, tendríamos 1%/10= 0,1 milésima por unidad. Pero al sumar 10 locales comerciales que antes no habíamos tomado en cuenta, entonces el 1% deberá dividirse entre 20 lo que arroja una milésima menor (00,05) y esto importa modificar el Reglamento, lo que no puede hacerse simplemente mediante una Asamblea’.

Cabe reiterar que, como también se afirmara en el pronunciamiento multicitado, no se duda que la parte demandada deba contribuir a las expensas comunes, tal como lo sostiene el Esc. Yglesias en su consulta, y ello con fundamento en el art. 5° de la Ley N° 10.751, pero como viene de consignase, para que pueda reclamarse su pago, se requiere la reforma de los Reglamentos de Copropiedad de las Torres que forman el ‘Complejo Lincoln Center’, reforma que, hasta el momento no se ha hecho, lo que determina la revocatoria parcial ya anunciada” (fs. 403 vto./404).

V.- Se agravió la parte actora por cuanto entiende que, a diferencia de lo sostenido por la Sala, no corresponde modificar las milésimas para cobrar los gastos comunes a los locales comerciales.

Señaló que cada co-propietario seguirá contribuyendo al pago de las expensas, conforme a las alícuotas establecidas por el estatuto de la Torre a la que pertenece cada unidad, ya que los distintos Reglamentos existentes (Torres Washington, Jefferson, Madison y Wilson) fijan la proporción en que debe contribuir cada unidad, para lo cual se tuvo en cuenta los metros construidos y los metros a construirse en toda la superficie del Complejo Lincoln Center.

El Tribunal no advirtió que las milésimas de las unidades no variaron a medida que la empresa (Edoardo S.A.) iba incorporando las nuevas Torres construidas y confeccionado el Reglamento respectivo de cada una de ellas.

En este sentido el art. 8º de cada Reglamento al regular las cuotas de dominio estableció que “Los derechos de cada propietario en la comunidad serán proporcionales a los metros cuadrados de su superficie propia con la totalidad de la edificación de bienes privados de ‘Lincoln Center’ expresada en cien (100) milésimas. El cálculo de dominio de la ‘Torre Washington’, que se detallan en la cláusula trigésima novena (39) de este Reglamento, se ha efectuado sobre una superficie de 69.312 metros con 81 decímetros de bienes privados que comprenden las construcciones actuales y las que se proyectan realizar en el futuro”.

En su mérito, ya desde la confección del primer Reglamento de Copropiedad (Torre Washington), Edoardo S.A. fijó las milésimas de las unidades de la Torre terminada, tomando como base la totalidad de los bienes privados construidos y de los bienes privados que proyectaba construir (dentro de los cuales se encontraban las restantes Torres y los locales comerciales).

Es por ello que la norma citada continúa diciendo: “A medida que se incorporen a la copropiedad las nuevas unidades en obra se determinará la cuota dominial de cada una, de la misma forma”. “Finalizado el plan de obras, en el caso de que la superficie total de bienes privados no sea exactamente de sesenta y nueve mil trescientos doce (69.312) metros con 81 decímetros, se reajustarán las cuotas dominiales multiplicando los metros cuadrados de cada superficie propia por el coeficiente que resulta de dividir el número cien mil (100.000) por el número total de metros cuadrados de superficie propia de todos los edificios. Las cuotas comunitarias quedarán automáticamente ajustadas de acuerdo a los planos definitivos de ‘Lincoln Center’, sin necesidad de nuevo convenio ni reforma del presente reglamento y de pleno derecho con la habilitación definitiva de la totalidad de las obras por la Intendencia Municipal de Maldonado”.

En consecuencia y, a diferencia de lo sostenido por la Sala, el estatuto expresamente contempló las milésimas de cada unidad en forma definitiva y teniendo en cuenta la totalidad de la superficie construida y a construirse. Previó para el caso que hubiera alguna diferencia al final de la ejecución del plan de obras, su reajuste sin necesidad de modificación del reglamento.

En el plan de obras se encontraban los locales comerciales como bienes privados a construirse, por ende, estuvieron considerados en las milésimas de las unidades de apartamentos de cada Torre cuando las mismas fueron fijadas.

VI.- No le asiste razón a la recurrente por la fundamentación que seguidamente se expresará.

Antes de ingresar al mérito, cabe señalar que la infracción alegada refiere a una errónea interpretación y/o aplicación de los Reglamentos de Copropiedad y, en consecuencia, pasible de ser revisado en casación (Cf. Sentencia No. 339/2014). El Reglamento es un negocio jurídico y, en tanto tal, su interpretación constituye quaestio iuris que se encuentra sujeta a control casatorio.

Señalado lo anterior, no se comparte la interpretación ensayada por la recurrente, por cuanto las normas aludidas no contemplan la situación invocada.

Inicialmente cabe señalar que la fundamentación en el art. 8º de los Reglamentos de Copropiedad, a efectos de sustentar la no modificación de las milésimas de los co-propietarios, recién fue esgrimida por la parte actora en oportunidad de deducir el recurso de casación, por lo cual resulta extemporánea.

Sin perjuicio de lo anterior y, a diferencia de lo sostenido en el libelo recursivo, ninguno de los cuatro Reglamentos de Copropiedad refiere a los “locales comerciales”, por lo cual su construcción difícilmente podría estar contemplada como se pretende, a los efectos de lo previsto en el art. 8º.

En este sentido:

- Reglamento de Copropiedad Torre Washington (fs. 94 y ss. de los autos caratulados: “Complejo Lincoln Center c/ Lincoln SRL. Juicio Ejecutivo” IUE: 291-95/2007): se trata de la primera etapa de la obra y el edificio “... consta además de los bienes comunes, de ciento un bienes privados (apartamentos) ubicados a razón de seis en plantas primero a décimo sexto piso y cinco en planta décimo séptimo piso” (fs. 96).

Inmediatamente, en el art. 3º se hace referencia a cada uno de los bienes privados (unidades-apartamentos).

Finalmente, el art. 16º disciplina la contribución por expensas o gastos comunes, fijando las cuotas correspondientes de acuerdo a las milésimas (fs. 111 y ss.) previstas para cada una de las unidades anteriormente referidas (Cf. al art. 39).

- Reglamento de Copropiedad Torre Jefferson (fs. 58 y ss. de los autos caratulados: “Complejo Lincoln Center c/ Lincoln SRL. Juicio Ejecutivo” IUE 291-95/2007): se trata de la segunda etapa de la obra y el edificio “... consta además de los bienes comunes, de ciento dos bienes privados (apartamentos) desarrollados de Planta Primer Piso a Planta Décimo Octavo Piso” (fs. 60 y vto.).

Acto seguido, en el art. 3º se hace referencia a cada uno de los bienes privados (unidades-apartamentos).

Finalmente, el art. 16º disciplina la contribución por expensas o gastos comunes, fijando las cuotas correspondientes de acuerdo a las milésimas (fs. 75vto. y ss) previstas para cada una de las unidades anteriormente referidas.

- Reglamento de Copropiedad Torre Madison (fs. 128 y ss. de los autos caratulados: “Complejo Lincoln Center c/ Lincoln SRL. Juicio Ejecutivo” IUE 291-95/2007): se trata de la tercera etapa de la obra y el edificio “... consta además de los bienes comunes, de ciento un bienes privados (apartamentos) desarrollados de Planta Primer Piso a Planta Décimo Octavo Piso” (fs. 130).

En el art. 3º se hace referencia a cada uno de los bienes privados (unidades-apartamentos).

Finalmente, el art. 16º disciplina la contribución por expensas o gastos comunes, fijando las cuotas correspondientes de acuerdo a las milésimas (fs. 143 vto. y ss.) previstas para cada una de las unidades anteriormente referidas.

- Reglamento de Copropiedad Torre Wilson (fs. 158 y ss. de los autos caratulados: “Complejo Lincoln Center c/ Lincoln SRL. Juicio Ejecutivo” IUE 291-95/2007): se trata de la cuarta etapa de la obra y el edificio “... consta además de los bienes comunes de 152 bienes privados (departamentos) desarrollados de Primer Piso a Planta Décimo Séptimo Piso” (fs. 160).

En el art. 3º se hace referencia a cada uno de los bienes privados (unidades-apartamentos).

Finalmente, el art. 16º disciplina la contribución por expensas o gastos comunes, fijando las cuotas correspondientes de acuerdo a las milésimas (fs. 173 y ss.) previstas para cada una de las unidades anteriormente referidas.

Atento a lo señalado, no se comparte lo expresado por la parte actora en cuanto a que desde la confección del primer Reglamento de Copropiedad, Edoardo S.A. fijó las milésimas de las unidades de la Torre terminada, tomando dentro de las bases los locales comerciales que se pretendían construir. Ello no es así.

Aún de seguirse la tesis de la impugnante, si bien la parte actora hace referencia a lo establecido en el art. 8º de los respectivos Reglamentos, omite, llamativamente, mencionar la parte final de la norma, en cuanto señala: “En tal caso se otorgará la escritura de declaratoria con especificación de las cuotas comunitarias definitivas a efectos de la respectiva inscripción, la cual, conjuntamente con los planos definitivos, formarán parte del presente Reglamento de Copropiedad” (fs. 73, 108, 141 y 171, respectivamente).

Pues bien, nada de ello fue alegado por la parte y, mucho menos, probado, lo que impone el rechazo de los agravios articulados en el punto.

VII.- En definitiva y, dado que asiste plena razón al Tribunal en que la pretensión entablada por la parte actora supone modificar indefectiblemente las milésimas establecidas en los respectivos Reglamentos de Copropiedad, corresponde confirmar la impugnada en todos sus términos.

En este sentido, y como fundamento particular sostuvo el Dr. Chediak, integrando el Tribunal de Apelaciones en lo Civil de 2º Turno, en Sentencia No. 150/2007: “Entonces, lo que se pretende en estos obrados es una modificación judicial del Reglamento de Copropiedad, y no cualquier modificación, sino una atinente a las milésimas que a cada unidad del edificio corresponden para la determinación del pago de las expensas comunes (pretensamente para corregir un error padecido en los valores); y ello no es viable.

Así, siendo cierto que el artículo 6 del Decreto ley 14.560 ha dado nueva redacción al original artículo 18 literal B) de la ley 10.751, que requería que lo relativo a la modificación del Reglamento de Condominio se acordara por unanimidad; y que actualmente compete a la Asamblea de Copropietarios ‘resolver lo relativo a la... modificación del reglamento de la copropiedad, lo que deberá ser acordado por la mayoría de componentes de la asamblea especialmente convocada al efecto, que representaren los 3/4 (tres cuartos) del valor del edificio’ (artículo 7 literal B del Decreto ley 14.560), y que ‘Si después de dos votaciones sucesivas de la asamblea convocada para... modificar el reglamento de la copropiedad, no se obtuvieran las mayorías requeridas en el literal B) del artículo anterior los copropietarios que representan como mínimo el 51% (cincuenta y uno por ciento) del valor del edificio, podrán demandar judicialmente su otorgamiento contra los demás, adjuntando el proyecto correspondiente’ (artículo 8 inciso 1o. del Decreto ley 14.560); hay determinadas modificaciones del Reglamento de Copropiedad que aún en el régimen actual, por la eventual afectación del derecho de propiedad en detrimento de uno o varios copropietarios, solamente pueden llevarse a cabo con la conformidad de todos y cada uno de los copropietarios (unanimidad de los mismos).

En tal sentido, al decir de Ramos Olivera, en términos que la Sala comparte ‘Hay partes del reglamento de copropiedad que no pueden alterarse sin el consentimiento unánime de todos los copropietarios por ejemplo las que determinan la naturaleza común o exclusiva de sectores del edificio, las que fijan los porcentajes que corresponden a las respectivas unidades o las bases para la determinación del monto contributivo para el pago de los gastos comunes’ (Manual Práctico de Propiedad Horizontal, pág. 33).

En forma concordante había dicho correctamente Racciatti, que la modificación del Reglamento de Condominio por determinadas mayorías no puede ser admitida ‘cuando tal reforma pueda significar un acto de disposición de los derechos de propiedad reconocidos a los condóminos en el instrumento constitutivo, en cuyo caso la resolución sólo puede tomarse por unanimidad de votos. Así, por ejemplo, una mayoría de dos tercios de votos no puede modificar los valores fijados en el reglamento originario a cada piso o departamento, a los efectos de determinar la medida de la contribución de los copropietarios en los gastos o expensas comunes...’ (Propiedad por pisos o por departamentos, Depalma, 3a.edición, pág. 157).

Y es la solución adoptada por nuestra jurisprudencia, en tal sentido Rodríguez de Vecchi expresaba que ‘Aún cuando la ley que disciplina el sistema de la propiedad horizontal autorice la reforma del Reglamento de Copropiedad por mayoría y éste así lo dispusiera, existen ciertas cláusulas que sólo pueden ser objeto la reforma por el acuerdo unánime de los propietarios, así, por ejemplo, por mayoría de dos tercios de votos no puede modificarse los valores fijados en el reglamento originario a los efectos de determinar la medida de la contribución de los copropietarios en los gastos o expensas comunes, ni sancionar variaciones relacionadas con la naturaleza uso o destino de las distintas parte del inmueble (Cf.RACCIATTI, propiedad por pisos o por departamentos, págs. 156 y siguientes)’ (Sentencia 322/1981 en Anuario Derecho Civil Uruguayo, tomo XII, pág. 75, caso 570). Asimismo el Tribunal de Apelaciones en lo Civil de Quinto Turno señaló que ‘la mayoría no puede modificar los valores fijados en el reglamento originario a cada tipo de departamento, a los efectos de determinar la medida de la contribución de los copropietarios en los gastos y expensas comunes; tal reforma requiere el consentimiento unánime de todos los interesados, al resolver sobre un punto tan importante que compromete derechos adquiridos de los integrantes del consorcio’ (Sentencia núm. 189/1992, en Anuario Derecho Civil Uruguayo, tomo XXIII, pág. 308, caso 896 y LJU caso 12.370; en forma concordante Sentencia núm. 241/2000 del TAC de Tercer Turno, en ídem, tomo XXXI, caso 686).

En conclusión, la pretendida modificación del Reglamento de Copropiedad en relación a los valores de las milésimas correspondientes a cada unidad para contribuir en base a las mismas al pago de los gastos comunes, sólo puede efectivizarse concurriendo la voluntad unánime de todos los copropietarios, y si no se obtiene, no puede ser sustituida por el Juez ha pedido de una mayoría, cualquiera que ésta fuere.

Ello obtura irrefragablemente la pretensión modificatoria de autos”.

VIII.- La conducta procesal desplegada por las partes ha sido correcta, no dando mérito a especial condenación en gastos causídicos.

Por estos fundamentos, la Suprema Corte de Justicia,

FALLA: DESESTÍMASE EL RECURSO DE CASACIÓN INTERPUESTO. SIN ESPECIAL CONDENACIÓN PRO-CESAL. HONORARIOS FICTOS 40 BPC. OPORTUNAMENTE, DEVUÉLVASE.

Saludos,

Cr. Darío Abilleira – Montevideo, 12 de marzo del 2022

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Las “Consultas de Guías Tributarias” tiene la siguiente estructura 000/000/00/0000: “Consultas M&GT 000”, en el buscador del Blog pueden investigar anteriores. Tiene 4 sectores, el primero se refiere al número de consulta correlativo, el segundo al número de consulta acumulado del año, el mes en que se contesta y el año, ejemplo:123/12/03/2013; es la consulta número 123 desde el inicio, la número 12 del año 2013, que la respondo en marzo del 2013; y si la quieren buscar es así: “Consultas GT 123”. Pueden usar el material si hacen referencia a la fuente: Cr. Darío Abilleira más el link; y siempre que no sea para lucrar con él.

Los videos pueden tener algo que ver con la temática o no, son simplemente para adornar el texto y el blog.

Aclaro por confusiones reiteradas, no incluye dentro del concepto «GRATIS»:

  • Atención telefónica o reuniones; sólo es gratis cuando publico en el blog la respuesta a la pregunta realizada por formulario, con un fin de difusión y que todos accedan a la misma.
  • Cálculos y liquidaciones individuales; las excepciones son cuando son usadas con un fin didáctico y en el blog.
  • No acepto publicar denuncias, apellidos, cédulas de identidad, RUT, teléfonos; no busco ser un blog de denuncias hay otros espacios que cumplen esa función o páginas oficiales.
  • No aviso que publiqué la respuesta; se supone que leen el blog o lo siguen; si siguen el blog (o por twitter, o por facebook), les llega el aviso.

4 comentarios en “Liquidación y Pago de Gastos Comunes; ¿Se pueden modificar las milésimas?; ¿Podrían aportar todos los copropietarios un mismo monto sin importar los metros cuadrados?

  1. silvia fagundez

    Buen dia Cr. queria hacerle una consulta en mi Edificio quieren colocar rejas perimetrales y se voto que todos paguemos iguales pero yo lo he peleado que debemos pagar por las milesimas de cada unidad y la administradora me dice que como se voto en asamblea por mayoria no debe ser asi pero por algo esta la ley que seria lo correcto

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola Silvia, el post en el cual haces el comentario explica el tema. Justamente es lo que digo, que si se ponen de acuerdo, vale el acuerdo. A mi me parece bien que haya sido en partes iguales, no tiene nada que ver los metros cuadrados en que tu vivas con el espacio que usas fuera del edificio, es el mismo para ti como para otro con menos o más metros cuadrados, lo usas en igualdad de condiciones y por otra parte las rejas no aportan ningún valor al edificio, incluso hoy justo salió una nota en el diario El País que hasta les podrían pedir que las retiraran, pero no lo harán porque la situación de personas que viven en la calle es exponencial, incontrolable. Saludos, Darío

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  2. Alvaro

    Estimado Darío como de costumbre muy interesante la respuesta a una pregunta es recurrente. Lo que me llama la atención es que repiten que la modificación del Reglamento de Copropiedad se debe de hacer por unanimidad cuando el art.7 B de la ley Nº 14560 la modificó por una mayoría que represente los 3/4 del valor de la propiedad. Como de costumbre agradezco cualquier comentario que me permita aclarar esta duda. Muchas gracias por la atención y mis mejores saludos

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Bienvenidos! Me encanta que participen; los Comentarios no son directos ya que debo filtrar los que son agresivos o dan datos de terceros o realizan denuncias. Deben ser Comentarios del artículo (por favor, así queda integrado, que otros puedan leer todo del mismo tema), si es por otro asunto, pueden realizar una consulta por Formulario que está en el Menú (arriba). Un gusto. Cr. Darío Abilleira

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