Gastos Comunes de un Edificio en régimen de propiedad horizontal. ¿Qué derecho tienen las minorías?; ¿Qué riesgos existen de contratar a personal en negro para trabajos puntuales?


CONSULTAS M&GT 408/037/10/2021

en Instagram: /darioabilleiracontador

Nombre: María José

Profesión: Auxiliar Administrativa

Consulta: Hola, buenas tardes! Me comunico con usted por un tema referente a las refacciones que se van a hacer en un edificio de 6 propietarios. En una reunión con la administración aprobaron las refacciones que se harán con un albañil que trabajara en negro. Manifesté que no estaba de acuerdo pero la mayoría lo voto. Yo quisiera saber si es legal que por mayoría decidan poner a trabajar a alguien que no factura ni está en planilla. Yo no estoy de acuerdo porque si hay un accidente todo el edificio es responsable, incluída yo que vote en contra. Esta bien que la administración cobre las refacciones y no presenté documentación,xq el señor no va a dar boleta ni va a estar registrado en BPS? Puedo hacer algo para evitar que esto pase, o para cubrirme en caso de un juicio. Ya se pagaron 2 denuncias y la verdad me cansaron. Espero me pueda guiar porque estoy perdida con esto. Muchas gracias!!
2021 08 21_Miradas Tributarias banner II

2021 09 26_Facultad Ciencias Económicas Montevideo

Foto propia: Facultad de Ciencias Económicas (ex Hospital Pedro Visca, en calle Gonzalo Ramirez), Montevideo

Fecha:  Montevideo , 2 de octubre, 2021

Estimada María José

Tu sabes que yo no soy Abogado, y por lo tanto lo correcto sería que te asesoraras con un Abogado/a.

Eso no quita que yo pueda dar una opinión. Lo que tu planteas es más común de lo que piensas; en realidad el uruguayo acepta esas cosas y luego se queja porque no tiene los servicios adecuados; basta ver las ferias lo que son, los comercios formales que no te dan factura, y ejemplos hay miles de esas situaciones. Pero no hay una penalización al que contrata, sino que en todo caso el riesgo es del que vende, si lo detectara la DGI y BPS.

Lo que sí hay un riesgo, incluso Penal en ciertos casos, es en la contratación de personal que no cumpla con las normas laborales y seguridad, y es un riesgo – como dije – para el que asume la contratación, en este caso es el Edificio.

En la normativa que rige a la Propiedad Horizontal, hay muchos artículos que hablan de las mayorías, mayorías especiales, etc; pero no hay un artículo que hable de los derechos minoritarios como sí existen en la ley de Sociedades Comerciales.

El problema es que una vez alcanzadas las mayorías que se exigen, obliga a la minoría y como bien tu dices, aún teniendo un voto en contra, te vuelve obligada y obviamente responsable junto a todos en caso de un problema.

Lo que sí tienes recursos para ejercer tu derecho (recursos que no son automáticos, y que además no son gratis, tienes que pagar a un Abogado), y en caso que resultara en una demanda al Edificio, supongo que tu con ese voto negativo, podrás luego hacer un juicio civil al Edificio para tratar de recuperar el daño económico, porque es indudable que no se puede validar un ilícito. Supongamos que por mayoría especial se decide vender drogas, aún consiguiendo la mayoría que exige la ley; no se puede cometer un delito bajo un paraguas que se votó por mayoría, la dificultad aquí es que si es sólo un tema de pagar en negro, no hay delito pero si ese pago en negro, luego termina con un fallecimiento del obrero; ahí se transforma en un tema penal; y tu posición negativa en la Asamblea te puede salvar.

RESPUESTA

Como decía en la introducción, esta respuesta es sólo un razonamiento pero no estoy diciendo que es la solución, porque tiene un componente jurídico importante y no estoy en condiciones de opinar desde ese lugar. Pero sí te puede servir como guía, en el sentido que no es algo simple que vayas y plantees la queja y listo, o que te opongas simplemente y se terminó el problema. No es así.

Lo que yo veo es una puerta que está en el Artículo 4to del Decreto Ley 14560; que dice que si a juicio de un propietario las innovaciones que se refieren los artículos 12 y 13 de la Ley 10751; son CONTRARIAS a la LEY …, puedes reclamarlo (pero si lees el procedimiento del reclamo va ser por medio de un litigio, y mi sugerencia es que dejes plasmada tu opinión negativa en el Acta de la Asamblea correspondiente). Y aquí te dejo la normativa:

Decreto Ley N° 14560
VIVIENDAS
Promulgación: 19/08/1976
Publicación: 26/08/1976

Artículo 4 – Cuando las innovaciones a que se refieren los artículos 12 y 13 de la ley 10.751, de 25 de junio de 1946, con la redacción dada por la presente ley a juicio de alguno de los propietarios fuesen de costo excesivo, contrarias a la ley, a las reglamentaciones o al reglamento de la copropiedad o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada en la forma y con los efectos prevenidos en el artículo 10 de aquella ley.

Ley N° 10751
LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Promulgación: 25/06/1946
Publicación: 19/09/1946

Artículo 10 – El Juez, a petición del administrador o de cualquier propietario, podrá aplicar a quien infrinja lo dispuesto en el artículoanterior multa que fijará entre 0.5% (cero cinco por ciento) y el 20% (veinte por ciento) del valor del departamento determinado por la Dirección General del Catastro Nacional o quien haga sus veces.
Las reclamaciones se sustanciarán en la forma establecida por el Código de Procedimiento Civil para los juicios de menor cuantía, (artículo 589 y siguientes).
Ello será sin perjuicio de disponer la cesación de los actos prohibidos y de las indemnizaciones que en derecho correspondan. (*)
(*) Notas: Redacción dada por: Decreto Ley Nº 14.560 de 19/08/1976 artículo 1.
Artículo 12 – Las innovaciones tendientes al mejoramiento o al uso más cómodo del bien común, que no perjudiquen la estabilidad, seguridad y salubridad del edificio, así como las que alteren su aspecto arquitectónico, deberán ser resueltas por la asamblea de copropietarios convocada al efecto por una mayoría de dos tercios de votos del total de componentes, que representaren por lo menos los 3/4 (tres cuartos) del valor del edificio, fijado por la Dirección General del Catastro Nacional o quien haga sus veces.
(*)Notas: Redacción dada por: Decreto Ley Nº 14.560 de 19/08/1976 artículo 2.
Artículo 13 – Ninguna obra nueva que afecte al inmueble podrá realizarse sin previo informe técnico que establezca que con ella no se menoscaba la solidez, estabilidad, seguridad y salubridad del edificio.
El propietario del último piso, para elevar nuevos pisos o realizar construcciones, así como el propietario de la planta baja o subsuelo, para realizar excavaciones, sótanos, etc., deberán recabar demás la previa autorización de los restantes, concedida en la misma forma y condiciones que regula el artículo anterior.
El propietario de unidades contiguas de un mismo edificio o de edificios distintos podrá realizar obras tendientes a comunicarlas, cumpliendo con las exigencias del inciso primero de este artículo. Si la comunicación supusiera abrir paredes medianeras o losas, deberá obtenerse la autorización requerida en el inciso segundo concedida por la o las asambleas de copropietarios afectados. (*)
(*)Notas: Redacción dada por: Decreto Ley Nº 14.560 de 19/08/1976 artículo 3.

Saludos,

Cr. Darío Abilleira – Montevideo, 11 de octubre del 2021

…///

Las “Consultas de Guías Tributarias” tiene la siguiente estructura 000/000/00/0000: “Consultas M&GT 000”, en el buscador del Blog pueden investigar anteriores. Tiene 4 sectores, el primero se refiere al número de consulta correlativo, el segundo al número de consulta acumulado del año, el mes en que se contesta y el año, ejemplo:123/12/03/2013; es la consulta número 123 desde el inicio, la número 12 del año 2013, que la respondo en marzo del 2013; y si la quieren buscar es así: “Consultas GT 123”. Pueden usar el material si hacen referencia a la fuente: Cr. Darío Abilleira más el link; y siempre que no sea para lucrar con él.

Los videos pueden tener algo que ver con la temática o no, son simplemente para adornar el texto y el blog.

Aclaro por confusiones reiteradas, no incluye dentro del concepto «GRATIS»:

  • Atención telefónica o reuniones; sólo es gratis cuando publico en el blog la respuesta a la pregunta realizada por formulario, con un fin de difusión y que todos accedan a la misma.
  • Cálculos y liquidaciones individuales; las excepciones son cuando son usadas con un fin didáctico y en el blog.
  • No acepto publicar denuncias, apellidos, cédulas de identidad, RUT, teléfonos; no busco ser un blog de denuncias hay otros espacios que cumplen esa función o páginas oficiales.
  • No aviso que publiqué la respuesta; se supone que leen el blog o lo siguen; si siguen el blog (o por twitter, o por facebook), les llega el aviso.

2 comentarios en “Gastos Comunes de un Edificio en régimen de propiedad horizontal. ¿Qué derecho tienen las minorías?; ¿Qué riesgos existen de contratar a personal en negro para trabajos puntuales?

  1. Víctor Sergio Valdivia

    Buenas tardes contador , como siempre muy rica la información y muy elocuente gracias y mis felicitaciones. En el caso de contratación en negro como Ud. Bien dice es muy común en nuestro país. Mucha gente y más en los edificios recibe servicios de personas en negro asiduamente dado que se llama a x servicio y nadie le pide los papeles de estar registrado hace su trabajo cobra y se van ni boleta exigen.

    Me gusta

    Responder
    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola Víctor, sí, tienes razón. Pero es parte de la cultura uruguaya; les encanta evadir, no pagar los impuestos pero después al primero que le reclamamos es al Estado. A nadie le gusta pagar más, pero el que vende en negro como el que compra, ambas partes están mal, no son solidarios ni están legal. Esa misma persona que acepta hacer el trabajo sin ningún aporte, luego se cae, se quiebra y seguro va a gestionar una demanda, y en lugar de que el sistema le diga: usted es el culpable, el sistema va a culpar al Edificio, que también es culpable, pero no es el único. Gracias por leer el blog, saludos. Darío

      Me gusta

      Responder

Bienvenidos! Me encanta que participen; los Comentarios no son directos ya que debo filtrar los que son agresivos o dan datos de terceros o realizan denuncias. Deben ser Comentarios del artículo (por favor, así queda integrado, que otros puedan leer todo del mismo tema), si es por otro asunto, pueden realizar una consulta por Formulario que está en el Menú (arriba). Un gusto. Cr. Darío Abilleira

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Salir /  Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Salir /  Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Salir /  Cambiar )

Conectando a %s

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.