Edificio en propiedad horizontal, desea colocar una reja al frente hasta la línea de la vereda. ¿Lo puede hacer?, Se necesita una Asamblea de Copropietarios con Mayorías Especiales


CONSULTAS M&GT 399/028/08/2021

Nombre: Alvaro

Profesión: Militar en situación de retiro

Consulta: Estimado Darío, nuevamente procedo a molestarlo con por una inquietud para la cual, probablemente, tenga una respuesta. La copropiedad tiene la intención de colocar una reja todo a lo largo del frente del edificio (unos 12 metros de largo por 2,60 metros de altura) sobre la línea de la vereda y amurada a las columnas existentes. Quisiera saber si para poder hacerlo deberíamos ajustarnos a lo establecido en el art. 12 de la ley 10.751 y si ello se puede considerar un cambio en el aspecto arquitectónico de la fachada. Gracias por la atención, disculpas por las molestias y quedo a la espera. Que tenga un buen día y saludos

Fecha:  Montevideo , 4 de agosto, 2021

Estimado Alvaro

Es interesante el planteo; y lo voy a encarar desde un punto de vista de la potestad que tiene un copropietario de un Edificio, y de la decisión que debe existir por medio de una Asamblea para llegar a ese fin; pero no puedo realizar una opinión desde un punto de vista arquitectónico, hasta ahí no llegan mis conocimientos, sólo te adjunto información pero es recomendable la opinión de un profesional Arquitecto a los efectos de saber si cambia o no el aspecto arquitectónico y además interpretar el tema de los materiales a usar.

Lo que me parece importante, es que se cumpla con todas las formalidades para que se apruebe la instalación de las rejas, y esas formalidades son:

  • Formalidades de plazo para citar a Asamblea
  • Formalidades de la temática a tratar en la Asamble
  • Formalidades de mayorías especiales (doble mayoría, de concurrencia y de representación)

Sin ellas puede pasar lo mismo que el caso que dejo de ejemplo, en una Sentencia del año 2014; te dejo información que te puede ayudar.

Saludos

Ley 10.751 – Artículo 12
Las innovaciones tendientes al mejoramiento o al uso más cómodo del bien común, que no perjudiquen la estabilidad, seguridad y salubridad del edificio, así como las que alteren su aspecto arquitectónico, deberán ser resueltas por la asamblea de copropietarios convocada al efecto por una mayoría de dos tercios de votos del total de componentes, que representaren por lo menos los 3/4 (tres cuartos) del valor del edificio, fijado por la Dirección General del Catastro Nacional o quien haga sus veces. (*)
(*)Notas:
Redacción dada por: Decreto Ley Nº 14.560 de 19/08/1976 artículo 2.

Libro II
Instrumentos del ámbito departamental
Parte Legislativa
Título IV
De las normas de régimen general en suelo urbano
Capítulo I
Condiciones de ocupación del suelo
Sección I
Retiro frontal

Artículo D.223.126 ._
Se entiende por retiro frontal la afectación del espacio dentro del área privada del predio que separa las edificaciones de la vía pública. Dicho espacio recibirá un tratamiento especial de acuerdo a las distintas Áreas Caracterizadas y a los diferentes usos del suelo.

Artículo D.223.127 ._
Forma de medir los retiros. En todos los casos el retiro frontal deberá medirse normalmente desde la alineación oficial hasta los paramentos más salientes del edificio que se construya o refaccione, exceptuados los cuerpos salientes.
No se permitirá la ocupación de dicho retiro con construcciones de ningún tipo, salvo las que se especifican especialmente en cada caso.

Artículo D.223.132 ._
1) Tratamiento de las áreas de retiro frontal. Los retiros frontales de los predios deberán recibir un tratamiento diferenciado de acuerdo a la siguiente clasificación y en la forma que oportunamente se determine acorde con las particularidades de las Areas Caracterizadas.
a) Retiro Jardín.En estos casos los retiros deberán ser enjardinados a fin de obtener una composición de interés paisajístico, permitiéndose pavimentar los espacios destinados a los accesos peatonales o vehiculares. Todos los elementos decorativos o de equipamiento, tales como jardineras, bancos, fuentes, muretes, no podrán sobrepasar la altura de 60 centímetros.
Los cercos que separan la propiedad pública de la privada deberán realizarse sobre la alineación oficial y no podrán superar los 60 centímetros, pudiendo realizarse suplementos de rejas decorativas hasta 2,50 metros de altura. Dichos cercos podrán incluir pilastras o elementos similares cuyo desarrollo total sobre la alineación no supere el 10% del ancho del predio.
Los muretes laterales correspondientes a las divisorias en zona de retiro frontal, no podrán sobrepasar la altura de 60 centímetros pudiendo realizarse suplementos de rejas decorativas hasta 2,50 metros de altura.
b) Retiro Vereda. Cuando así se determine para el área caracterizada o cuando en la planta baja de los edificios existan o se proyecten locales de comercio o industria, con la totalidad de sus fachadas ocupadas por accesos o vidrieras de exposición, o se trate de una vía de tránsito comercial, los retiros frontales podrán ser tratados como prolongación de la acera y deberán tener en este caso, los niveles y materiales que a esta corresponde, no pudiendo realizarse ningún tipo de murete o cerco.
c) Retiro Patio. Cuando se establezca expresamente para determinada área caracterizada, podrá cubrirse parte del retiro frontal con elementos livianos, sin cerramientos verticales, tales como pérgolas, entradas a cubierto, cocheras, y se podrán construir además bow-windows que no avancen más de 70 centímetros de la línea de retiro y no superen los 2 metros de longitud. En ningún caso estas obras podrán superar una altura de 2,60 metros, ni una superficie mayor del 20% de la afectación, no computándose en este porcentaje las obras de equipamiento tales como jardineras, bancos, fuentes, las que no podrán superar la altura de 60 centímetros. No obstante lo dispuesto anteriormente, en la zona de retiro deberán incluirse zonas enjardinadas.
Los cercos que separan la propiedad pública de la privada deberán realizarse sobre la alineación oficial y no podrán superar los 90 centímetros, pudiendo realizarse suplementos de rejas decorativas hasta 2,50 metros de altura. Dichos cercos podrán incluir pilastras o elementos similares cuyo desarrollo total sobre la alineación no supere el 40% del ancho del predio.
Quedan excluidos de lo dispuesto anteriormente los predios que realicen acordamiento en retiro, en cuyo caso el retiro frontal resultante de dicho acordamiento deberá ser enjardinado, pudiendo realizarse sobre la alineación un cerco de 90 centímetros de altura máxima con suplemento calado de reja decorativa hasta 2,50 metros de altura.
Los muretes laterales correspondientes a las divisorias en zona de retiro frontal, no podrán sobrepasar la altura de 90 centímetros pudiendo realizarse suplementos de rejas decorativas hasta 2,50 metros de altura.

2)Techados de los accesos. En todas las áreas caracterizadas se podrá realizar un techado sobre la alineación oficial del predio el que deberá ser:
a) largo menor o igual al 15% del ancho del predio medido sobre la alineación oficial, entre medianeras, con un máximo en todos los casos de 3 metros. Cuando se trate de terrenos frentistas a 2 calles se debe considerar cada frente independiente.
Respecto a altura de plano límite inferior, voladizo, y espesor máximo rige lo establecido en el literal a) del Art. D.3263.
3) Cerramiento y uso de la zona de retiro frontal. Se permitirá el cerramiento y uso del área de retiro frontal únicamente en las Centralidades y sobre los Estructuradores cumpliendo además las siguientes condiciones:
a) Bares, restoranes y similares. Como ampliación de locales de planta baja, destinados exclusivamente a bares, confiterías, restoranes y heladerías, sin que ello implique modificaciones de estos destinos.
En dicha área sólo se podrán colocar mesas, sillas y muebles indispensables para la atención del público. Sólo será de aplicación cuando por lo menos uno de los linderos tenga construcciones que ocupen el área afectada por retiro frontal. Quedan exceptuados de este requisito los predios frentistas a la Rambla Naciones Unidas o separados de ella por espacios libres tales como plazas o jardines y los predios emplazados en zonas comerciales.
b) Otros destinos comerciales. Se requiere la realización de un trámite en consulta ante la oficina competente. Se considerará la situación del entorno urbano y el aporte que la propuesta hace al mismo.
c) Requisitos constructivos. Todas las protecciones tanto laterales como superiores, deberán construirse con elementos livianos fácilmente desmontables y sus espesores y dimensiones serán los mínimos necesarios.
Los cerramientos al frente y laterales deberán ser transparentes en una proporción no menor del 90% de su superficie.
No se permitirá la colocación de anuncio o decorado que reduzca directa o indirectamente la visibilidad. Los cerramientos deberán distar en todos los casos 2 metros de la divisoria lateral del predio en la que no existan construcciones que ocupen el área de retiro frontal.
Los cerramientos superiores, cielorrasos y techos, serán de materiales livianos y de construcción desmontable, con exclusión de hormigón o mampostería, y se ubicarán a no menos de 2,60 metros computados desde el nivel del pavimento de la zona de retiro. El cielorraso del cerramiento, no podrá, en ningún caso, sobrepasar en altura a la del comercio a que se anexa y el nivel superior de la cubierta no podrá exceder los 4 metros sobre el nivel medio de la acera. El espesor de la cubierta, en su conjunto, no podrá ser mayor de 30 centímetros y las salientes, respecto a las alineaciones que resulten, no podrán exceder de 20 centímetros.
El nivel del piso del área a ocuparse en la zona de retiro, no podrá sobrepasar en más de 10 centímetros el de la acera. La organización constructiva del solado, contrapiso y piso, tendrá que permitir su rebaje al nivel de la vereda, por su frente, sin que ello cause perjuicio alguno a la estructura del edificio en el caso de que la Intendencia resuelva dejar sin efecto la ocupación del retiro. La Intendencia podrá admitir, mediante resolución fundada, que el nivel de piso del área a ocuparse en la zona de retiro sobrepase los 10 centímetros. Los permisos de construcción que se concedan para ocupar y construir en la zona de retiro y las autorizaciones para mantener lo ya construido, se otorgarán a título precario y revocable y sin derecho a indemnización cuando la Intendencia revoque dicha autorización. Las autorizaciones concedidas al amparo de este régimen, podrán declararse caducadas en cualquier momento si se comprueba que se han modificado las condiciones establecidas en el respectivo permiso de construcción.

https://normativa.montevideo.gub.uy/armado/51240

SEF-0006-000119/2014
Tribunal de Apelaciones Civil de 6º Turno.
Ministro redactor: Dr. Felipe Hounie.
Ministros firmantes: Dr. Felipe Hounie,
Dra. Selva Klett y Dra. Elena Martínez.
Montevideo, 16 de julio de 2014.
VISTOS:
En segunda instancia y para sentencia definitiva, estos autos seguidos por EDIFICIO ALABAMA c/ SILVERA, Ruben. Demolición de obra, cobro de multa y daños y perjuicios por violación del régimen legal de propiedad horizontal. IUE 0002-018945/2012, venidos a conocimiento de esta Sala en virtud de los recursos de apelación y de adhesión a la apelación interpuestos, el primero, por el demandado, y el segundo, por la parte actora, contra la sentencia Nº 63/2013, dictada a fs. 468/474v. por la Sra. Jueza Letrada de Primera Instancia en lo Civil de 2º Turno, Dra. Marta Gómez Haedo.
RESULTANDO:
I) El referido pronunciamiento, a cuya relación de antecedentes se remite la Sala, condenó al demandado a demoler la construcción efectuada en el retiro del Edificio Alabama y a realizar a su costo las obras necesarias para volver a su estado anterior tanto la fachada como el espacio de retiro del inmueble dentro del término de 30 días, bajo apercibimiento de imposición de astreintes de 2 UR por cada día de atraso.
Asimismo, condenó al demandado a abonar a la actora el equivalente al 5% del valor real de sus inmuebles en concepto de multa. Todo, sin especial condenación procesal.
II) Contra esa decisión, dedujo el demandado el recurso de apelación en estudio (fs. 476/481) por entender, en síntesis, que:
1) La administradora del edificio carece de legitimación activa, ya que se trata de un accionamiento que excede sus facultades de administración y conservación del inmueble. Dada la importancia del juicio, era imprescindible que, previamente, se hubiera convocado y realizado una asamblea de copropietarios para requerir su expresa voluntad de promoverlo, decisión que debía haber sido tomada por unanimidad, como lo exige el art. 13º del Reglamento de Copropiedad, lo que no se hizo.
El acta de asamblea que la actora agregó después de la contestación de la demanda no puede ser admitida, porque no encuadra en ninguna de las hipótesis del art. 118.3 del C.G.P., razón por la cual la providencia que ordenó su agregación fue apelada con efecto diferido por su parte. Además, en esa asamblea, tampoco se contó con la unanimidad que exige el reglamento.
2) Se probó que la obra fue autorizada por los copropietarios y la Intendencia Municipal de Montevideo.
No se probó que la construcción hubiese afectado la seguridad del edificio.
3) La multa resulta improcedente, porque la situación de autos no encuadra en ninguna de las hipótesis previstas en el art. 10 de la ley 10.751, en la redacción dada por el art. 1 del decreto-ley 14.560.
III) A fs. 487/511, la actora contestó los agravios abogando por su rechazo, oportunidad en la cual adhirió al recurso de apelación por entender, en síntesis, que:
1) La multa debió haberse fijado en el 20% del valor catastral de las unidades propiedad del demandado.
2) Debió acogerse la pretensión de indemnización del daño moral provocado a los copropietarios por la afectación de la estética del edificio y por el sentimiento de inseguridad e intranquilidad generado por las características de la obra.
IV) A fs. 514/516v., el demandado contestó los agravios abogando por su rechazo.
Por providencia Nº 373/2014 de fs. 518 se concedió el recurso de apelación y la adhesión subsecuente.
Recibidos los autos en esta Sala el 2 de abril de 2014 (fs. 524) y cumplidos los trámites de estilo, se acordó dictar decisión anticipada, de acuerdo con el art. 200.1 del C.G.P.
CONSIDERANDO:
I) Los agravios no son de recibo, por lo que se confirmará la bien fundada sentencia impugnada.
II) En el caso, Silvia Battó, en su calidad de administradora del Edificio Alabama y en defensa y representación del interés común de la copropiedad, compuesta por doce unidades, demandó por violación del régimen legal de propiedad horizontal a Ruben Silvera, propietario de las unidades 002 y 003 del referido edificio, así como del establecimiento comercial allí asentado, que gira en el rubro de ferretería y bazar, bajo el nombre de Ferretería Clínicas.
Expresó que, en julio de 2010, Ruben Silvera se comunicó, en forma personal e individual, con los propietarios de seis apartamentos y les solicitó autorización para colocar un techo liviano (una marquesina) en el frente de su comercio, sobre la fachada y el retiro frontal del edificio, autorización que aquellos le otorgaron.
En diciembre de 2010, Ruben Silvera, avasallando la fachada del edificio e invadiendo el espacio de retiro frontal, construyó un cerramiento permanente de diez metros de frente por cuatro de profundidad, con muro de ladrillos, cerca de rejas, estructura de hierro, techo de chapa amurado y contrapiso de hormigón.
Se trata de una construcción que alteró el aspecto arquitectónico del inmueble y que comprometió la seguridad y la tranquilidad del resto de los copropietarios, configurando una flagrante violación del régimen legal de propiedad horizontal.
En definitiva, solicitó que se condenara al demandado a demoler dicha construcción a su costo y a pagar a la copropiedad la suma de $ 198.796 (20% del valor catastral de las unidades de su propiedad) en concepto de multa, así como la suma de $ 300.000 por los daños y perjuicios causados.
Por su parte, el demandado se opuso a la pretensión por entender, en lo medular, que la administradora del edificio promovió el juicio sin el aval de la asamblea de copropietarios, lo cual demuestra que excedió sus facultades de administración y conservación del inmueble.
No hubo —dijo— incumplimiento de las normas que rigen la propiedad horizontal, desde que no cambió el destino de los bienes comunes, no ejecutó acto alguno que perturbara la tranquilidad de los copropietarios ni comprometió la seguridad, solidez y salubridad del edificio.
Hasta aquí los principales hechos y argumentos de las partes que, en apretada síntesis, entendimos del caso reseñar en aras de una mejor comprensión del litigio.
III) En cuanto a la legitimación activa de la administradora del edificio.
No es de recibo el agravio.
Ello, por entender que si el art. 19 literal “e” de la ley 10.751 establece que uno de los cometidos del administrador es representar en juicio a los propietarios en las causas concernientes a la administración y conservación del edificio, ya sea que se promuevan con cualquiera de ellos o con terceros, parece claro que, en el caso, la administradora no necesitaba una resolución expresa de la asamblea de copropietarios para promover un juicio que tenía, precisamente, ese cometido.
Cabe recordar que las facultades del administrador de un edificio de propiedad horizontal para instaurar una acción en representación del condominio traducen el ejercicio de las facultades legales de administración y conservación del inmueble, y que la legislación vigente ha eliminado progresivamente la exigencia de la unanimidad de condóminos en esta materia. El administrador es un verdadero representante legal de los condóminos en todo lo atinente a la administración y conservación del edificio, pudendo, pues, incoar o ser demandado en tales aspectos de su gestión (cf. Julio Ramos Olivera, Manual Práctico de Propiedad Horizontal, 5ª edición, febrero de 2001, p. 83).
Pero, además, en la especie, se probó que el 12 de diciembre de 2011, se realizó una asamblea general extraordinaria, en la cual, con la presencia de la administradora, Lic. Silvia Battó, y del Dr. Sergio Revello, se decidió “la iniciación de acciones judiciales contra el copropietario de las unidades 002/003, Sr. Ruben Silvera, por la ilícita construcción realizada en el retiro del edificio, comprometiendo la seguridad y solidez del mismo, alterando su aspecto arquitectónico y perturbando la tranquilidad de los demás propietarios…” (fs. 145).
Si bien el acta respectiva fue presentada por la actora luego de la contestación de la demanda (fs. 146/151), fue correctamente agregada en autos por la jueza “a quo” en la audiencia preliminar de fs. 153, con base en el art. 118.3 del C.G.P., puesto que se trataba de una prueba referida a la legitimación activa de la administradora que el demandado cuestionó al contestar la demanda.
Finalmente, cabe señalar que el art. 13º del Reglamento de Copropiedad a que hace alusión el apelante resulta inaplicable en el caso, ya que la unanimidad de voluntades que la norma requiere es para modificar los reglamentos internos.
IV) En cuanto al fondo del asunto y al monto de la multa.
No son de recibo los agravios.
La Sala comparte la valoración que de las probanzas allegadas a la causa realizó la jueza “a quo”, valoración que la llevó a concluir que la construcción en cuestión afectaba la estética del edificio y la seguridad de los copropietarios por la cercanía del techo con los balcones y las ventanas de las unidades que quedaban encima de él.
La prueba emerge de las fotografías glosadas a fs. 101/110 y de la inspección ocular de fs. 322, así como de los testimonios de María José Alberro (fs. 253/253v.), Mónica Baiz (fs. 253v.), Gustavo Scarlatte (fs. 254) y José Luis Magnou (fs. 254/254v.).
Cabe señalar, además, que la Intendencia Municipal de Montevideo, que, con carácter precario y revocable, había autorizado la construcción de la marquesina (fs. 23), a raíz de la denuncia efectuada por las propietarias de las unidades 103 y 104 ante el Centro Comunal Zonal Nº 4 (fs. 26), ordenó notificar a Ruben Silvera que debía remover dicha obra, bajo apercibimiento de las sanciones correspondientes (fs. 74v.).
Ello, porque, de acuerdo con el informe del Dr. Eduardo Paluián, Coordinador del Equipo Técnico Contencioso Administrativo de la Comuna, Ruben Silvera no fue autorizado por la asamblea de copropietarios en la forma requerida por la ley para realizar la obra en cuestión (fs. 64/65 y 73).
La Sala comparte esta conclusión, por cuanto, tratándose de una construcción en un bien común (art. 3 de la ley 10.751), debió haber sido autorizada por la asamblea de copropietarios convocada al efecto por una mayoría de dos tercios de votos del total de componentes que representaran, por lo menos, tres cuartos del valor del edificio fijado por la Dirección General de Catastro (art. 12 de la ley 10.751).
Este requisito no fue cumplido por el demandado, ya que, como bien dijo la sentenciante, el consentimiento firmado por algunos de los copropietarios no puede suplir la formalidad del consentimiento recabado en asamblea y con una mayoría especial.
Finalmente, en cuanto al monto de la multa fijada en la apelada, la Sala estima que es razonable y que se ajusta a la entidad de la infracción cometida (art. 10 de la ley 10.751).
V) En cuanto a la existencia de los daños y perjuicios reclamados.
No es de recibo el agravio.
En la demanda se reclamó que se condenara al demandado a indemnizar a los copropietarios el daño moral causado por una obra que, además de afectar la estética y la apariencia del edificio, les generó un continuo sentimiento de inseguridad e intranquilidad al permitir un fácil acceso (por simple escalamiento) hacia el techo de chapa de la construcción, ubicado por debajo de los ventanales de los apartamentos del primer piso (fs. 127/128).
A juicio de la Sala, los hechos en los que se fundamentó la pretensión indemnizatoria no son aptos para generar un daño moral.
En tal sentido, este Tribunal ha reiteradamente sostenido que la reparación del daño moral debe quedar reservada a situaciones aflictivas profundas, en el bien entendido de que el daño inmaterial, para poder ser resarcido, debe referir a un menoscabo de la personalidad de difícil superación. Si bien es cierto que todo daño conlleva —en diverso grado— una consecuencia penosa, no es menos cierto que su resarcimiento en el plano moral requiere que el hecho dañoso esté revestido de características muy especiales, que permitan suponer que habrá de afectar el equilibrio emocional y psíquico del sujeto (sentencia Nº 113/2012, entre otras).
En la especie, el disgusto y la inquietud que el comportamiento del demandado provocó en los copropietarios del Edificio Alabama no sobrepujan la normal perturbación de cualquier sujeto que ve afectada la estética y la relativa seguridad de la casa en que vive, lo cual, por las razones apuntadas, no constituye suficiente prueba para reputar configurada la existencia del daño moral invocado.
VI) La conducta procesal de las partes no justifica imponer, en el grado, especiales condenaciones en gastos causídicos (art. 261 del C.G.P.).
Por tales fundamentos, el Tribunal,
FALLA:
Confírmase la sentencia apelada, sin especial condenación procesal.
Y devuélvase.
Dr. Felipe Hounie
Ministro Siguen firmas:

Saludos,

Cr. Darío Abilleira – Montevideo, 15 de agosto del 2021

…///

Las “Consultas de Guías Tributarias” tiene la siguiente estructura 000/000/00/0000: “Consultas M&GT 000”, en el buscador del Blog pueden investigar anteriores. Tiene 4 sectores, el primero se refiere al número de consulta correlativo, el segundo al número de consulta acumulado del año, el mes en que se contesta y el año, ejemplo:123/12/03/2013; es la consulta número 123 desde el inicio, la número 12 del año 2013, que la respondo en marzo del 2013; y si la quieren buscar es así: “Consultas GT 123”. Pueden usar el material si hacen referencia a la fuente: Cr. Darío Abilleira más el link; y siempre que no sea para lucrar con él.

Los videos pueden tener algo que ver con la temática o no, son simplemente para adornar el texto y el blog.

Aclaro por confusiones reiteradas, no incluye dentro del concepto «GRATIS»:

  • Atención telefónica o reuniones; sólo es gratis cuando publico en el blog la respuesta a la pregunta realizada por formulario, con un fin de difusión y que todos accedan a la misma.
  • Cálculos y liquidaciones individuales; las excepciones son cuando son usadas con un fin didáctico y en el blog.
  • No acepto publicar denuncias, apellidos, cédulas de identidad, RUT, teléfonos; no busco ser un blog de denuncias hay otros espacios que cumplen esa función o páginas oficiales.
  • No aviso que publiqué la respuesta; se supone que leen el blog o lo siguen; si siguen el blog (o por twitter, o por facebook), les llega el aviso.

Bienvenidos! Me encanta que participen; los Comentarios no son directos ya que debo filtrar los que son agresivos o dan datos de terceros o realizan denuncias. Deben ser Comentarios del artículo (por favor, así queda integrado, que otros puedan leer todo del mismo tema), si es por otro asunto, pueden realizar una consulta por Formulario que está en el Menú (arriba). Un gusto. Cr. Darío Abilleira

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