CONSULTAS M&GT 347/036/06/2020

Nombre: Victoria

Profesión: Contador Público

Consulta: Dario, primero que nada muchas gracias por la dedicación a este blog, el cual es muy útil para muchísimas personas.
Mi consulta es la siguiente: Para el caso de una empresa (SRL o SA) que se dedique a la construcción de casas, para la posterior venta de las mismas, debería tener en cuenta algún régimen especial?
Es decir, las rentas estarán gravadas por IRAE y también tributará IP, e ICOSA si fuera el caso.
Pero, ¿hay algo mas que no estoy tomando en cuenta?. Desde ya muchas gracias!!!!

Fecha: Montevideo, 17 de junio, 2020

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Estimada Victoria

La verdad que me encanta que colegas me consulten; no porque yo crea que sé, sino porque me dan la oportunidad de seguir aprendiendo con ustedes. Gracias por leerme.

Perdón si hago una introducción que ya la conocés, pero como hay otros lectores que quizás no estén muy familiarizados, debo hacerla. La normativa madre para este caso, será el Título 4, del Texto Ordenado de 1996; que regula el IRAE (Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas); los otros siguen en cascada como ser el Impuesto al Patrimonio y el IVA; hay una variante para el caso de las Sociedades Anónimas que es el ICOSA que es como si fuese un Impuesto Mínimo, pero que no se da para las SRL.

Entonces cuando uno va analizar qué impuestos va a pagar una determinada empresa, analiza el Hecho Generador de los Impuestos, que son los aspectos materiales, subjetivos, temporales y espaciales.

Desde la Reforma Tributaria, hay algunos análisis que se nos han hecho fáciles, y es cuando ya sabiendo la forma jurídica que decidieron para llevar adelante el emprendimiento los empresarios, en algunos casos ya la misma determina la suerte que tendrá la empresa en su tratamiento fiscal.

Al decir de la Dra. Sol Agostino Giraldez (Libro Estudios sobre Imposición a la Renta, de FCU, segunda edición, febrero 2015), hay una presunción absoluta en materia legislativa, que exime de un análisis de si hay conjunción de capital y trabajo, produciendo una desplazamiento a las consideraciones económicas o sustantivas, a consideraciones de carácter externo o formal, ya que al adoptar determinadas formas de organización el sujeto quedará atrapado en la descripción del aspecto material del hecho generador, eximiendo al intérprete de ahondar en el análisis … 

Entonces el Artículo 1, crea el IRAE, que será anual, sobre las rentas de fuente uruguaya, de actividades económicas, de cualquier naturaleza. El Artículo 2, dice que serán rentas, las empresariales … y el Artículo 3, define cuáles serán rentas empresariales, y en el literal A), dice que serán aquellas obtenidas por los siguientes sujetos, cuales quiera sean los factores utilizados (con o sin combinación de capital y trabajo), y en el numeral 1, nombra a las Sociedades Anónimas y en el numeral 2, a las Sociedades Comerciales, que entre ellas están las SRL ( las SA también son Sociedades Comerciales pero las separan porque hay diferentes exigencias posteriores, como por ejemplo que las SA no pueden liquidar sus rentas de forma ficta y en cambio una SRL sí ) – acotación: una SRL también se conoce como parte de las Sociedades Personales, y no es menos importante decir que las nuevas sociedades conocidas como SAS, liquidarán como las Sociedades Personales, o sea como una SRL.

Entonces Victoria, coincido contigo, que si es una SA, estará gravada por IRAE, IP, ICOSA e IVA; si es una SRL, estará gravada la actividad por IRAE, IP e IVA.

Pero tu preguntas si hay algunas particularidades; y la verdad que sí. Una empresa de Construcción, creo que es junto con las empresas Industriales (por el manejo del stock), de las más complejas que hay para llevar una contabilidad, y no sólo desde el punto de vista impositivo sino también en materia de contribuciones especiales a la seguridad social.

Tienes particularidades de normas contables específicas y también particularidades del negocio, que hacen difícil la aplicación de las normas tributarias. Yo te voy a copiar un par de Consultas, porque me parece que te pueden ayudar, en que se trata la venta a plazos, la construcción y el alquiler posterior, la diferencia de cambio, etc. Disculpa si no profundizo más, pero es realmente una especialidad en nuestra profesión todo lo relacionado a Construcción (me parece a mi).

Por último, no te olvides que el giro de Construcción, sólo por tener ese giro, es un sujeto obligado a presentar información ante la SENACLAFT, y si tu lo vas asesorar, te conviene profundizar ese tema, el de la debida diligencia, etc. 

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CONSULTA N° 4.846
VENTA DE INMUEBLES POR EMPRESAS CONSTRUCTORAS – IVA – HECHO
GENERADOR, CONFIGURACIÓN.
Se consulta en qué momento se considera configurado el hecho generador del IVA en el caso de la venta de inmuebles por empresas constructoras.
Las soluciones planteadas por el consultante son: 1) En la fecha en que se firma el compromiso o la escritura de compra venta, 2) Cuando se entrega el inmueble y puede ser ocupado por el comprador y 3) A medida que se va cobrando el precio de venta.
El artículo 33 del Decreto N° 207/007 de 18.06.007 establece que el hecho generador de la primera enajenación o promesa de enajenación de inmuebles nuevos por parte de empresas constructoras o promotoras se configura «cuando la empresa transfiera la posesión al adquirente o promitente comprador.» (subrayado nuestro).
Adicionalmente se debe tener en cuenta la definición brindada por el literal A) del artículo 2 del Título 10 del TO 1996, el cual establece: «Por circulación de bienes se entenderá toda operación a título oneroso que tenga por objeto la entrega de bienes con transferencia del derecho de propiedad o que dé a quien los recibe la facultad de disponer económicamente de ellos como si fuera su propietario.» (Subrayado nuestro). Posteriormente el propio artículo 2 cita como ejemplo de circulación de bienes «…los contratos de promesa con transferencia de la posesión,…».
A pesar de ser este artículo anterior a la inclusión de la primera enajenación de inmuebles dentro del hecho generador del IVA, la solución allí planteada puede extenderse sin dificultad a este tipo de negocios.
Por lo tanto, el hecho generador del IVA, para el caso en consulta, se configura cuando la empresa transfiere la posesión al adquirente o promitente comprador, tal como se planteó en el punto 2), independientemente de que el documento existente a la fecha de ocupación sea un compromiso de compraventa o una escritura.
Este criterio es aplicable, no sólo cuando se enajena un inmueble terminado, sino incluso cuando se halla en proceso de construcción, como prevé el artículo 35 del citado decreto.
Además, el mencionado artículo 33 del Decreto N° 207/007 aclara que se deben cumplir con las formalidades dispuestas en los artículos 40 y siguientes del Decreto N°597/988 de 21.09.988, con la expresa conformidad del adquirente.
No obstante lo anteriormente mencionado, se debe tener en cuenta el artículo 41 del Decreto N° 207/007, el cual establece que no estarán alcanzadas por el tributo, las enajenaciones de inmuebles cuyas promesas de enajenación hayan sido inscriptas antes del 1° de julio de 2007, con independencia del grado de avance de la obra.
25.07.008 – El Director General de Rentas.

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CONSULTA N° 6.124
SRL PROPIETARIA DE INMUEBLES – FRACCIONAMIENTO Y VENTA DE LOTES – IRAE – RENTAS EMPRESARIALES – ESTIMACIÓN FICTA.
Una SRL es propietaria de varios inmuebles. Inicialmente era titular de 53 padrones, siendo que dos de ellos fueron fraccionados: en el año 2000 un padrón fue fraccionado en 13 padrones individuales y en el año 2014 otro padrón fue fraccionado en 7 padrones individuales. Con posterioridad, en el año 2015 uno de los padrones resultantes del primer fraccionamiento fue nuevamente parcelado, resultando 27 padrones individuales. La consultante ha enajenado varios padrones y sostiene que los ingresos por tales ventas no superaron en cada ejercicio las cuatro millones de Unidades Indexadas, habiendo liquidado el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE) por el régimen ficto establecido en el artículo 64 del Decreto N° 150/007 de 26.04.007.
Consulta
a) si el fraccionamiento de los 3 padrones queda comprendido en el concepto de loteos del literal A) del artículo 4° del Título 4 del Texto Ordenado 1996 y si las rentas obtenidas por la venta de esos padrones son asimiladas a las empresariales por la habitualidad en la enajenación de inmuebles o rentas puras de capital; b) si al ser consideradas como rentas asimiladas a las empresariales a los efectos del artículo 4° del Título 4 del Texto Ordenado 1996, también deben ser consideradas como rentas empresariales a los efectos del artículo 64 del Decreto N° 150/007 y si deben ser consideradas como tales las rentas obtenidas por la enajenación de cualquiera de los padrones, hayan sido o no objeto de fraccionamiento; y c) a partir de qué ejercicio deberían considerarse como rentas asimiladas a las empresariales.
Adelanta opinión en el sentido de: a) son rentas asimiladas a las empresariales por habitualidad en la enajenación de inmuebles, por entender que se verifican las condiciones de que exista un fraccionamiento o loteo de inmuebles de que resulte la enajenación de alguno de ellos y que el número de lotes sea superior a 25; b) deben considerarse como rentas asimiladas a las empresariales las obtenidas por la enajenación de cualquiera de los padrones de la SRL; y c) deben considerarse como rentas asimiladas a las empresariales las obtenidas a partir del ejercicio en el que se efectuó el último fraccionamiento. Concluye que la SRL obtuvo rentas asimiladas a empresariales por habitualidad en la enajenación de inmuebles, debiendo considerarlas como tales a los efectos de la aplicación del artículo 64 del Decreto N° 150/007.
Respuesta
No se comparte la opinión de la consultante.
El artículo 3°, literal A), numeral 2 del Título 4 T.O. 1996, indica, que constituyen rentas empresariales, las obtenidas por los siguientes sujetos, con independencia de los factores utilizados:
«2. Las restantes sociedades comerciales reguladas por la Ley N° 16.060, de 4 de setiembre de 1989, a partir de la fecha del acto de constitución o de la culminación de la transformación en su caso. Las sociedades de hecho se regularán por lo dispuesto en el numeral 8».
El artículo 2° del Título 4 T.O. 1996 establece que las rentas empresariales se encuentran comprendidas en el IRAE, por lo tanto, todas las rentas que obtenga la SRL, siempre que se cumpla también con el aspecto espacial y temporal del hecho generador del IRAE, estarán gravadas por dicho impuesto.
En virtud de lo que surge del artículo 3°, literal A) numeral 2 del Título 4 T.O. 1996 no corresponde considerar los supuestos establecidos en el artículo 4° de igual Título, en virtud de que lo allí dispuesto es de carácter residual.
La venta de inmuebles por parte de la SRL estará gravada en virtud de lo dispuesto en el artículo 3° referido, no tratándose de rentas asimiladas a las empresariales en ninguna hipótesis, sino propiamente de una renta empresarial.
En cuanto a la aplicación del artículo 64 del Decreto N° 150/007, el mismo establece:
«Artículo 64°.- Estimación ficta.- Los contribuyentes que no estén obligados a llevar contabilidad suficiente podrán determinar sus rentas netas en forma ficta.
A tales efectos la renta neta se determinará deduciendo los sueldos de dueños o socios admitidos por la reglamentación, a la cifra que resulte de multiplicar las ventas, servicios y demás rentas brutas del ejercicio por el porcentaje que corresponda según la siguiente escala:
Más de Hasta %
UI 0 UI 2.000.000 13,2
UI 2.000.000 UI 3.000.000 36,0
UI 3.000.000 En adelante 48,0
Sin perjuicio de los sistemas específicos de determinación de rentas establecidos en los incisos siguientes, la Dirección General Impositiva podrá establecer por resolución los porcentajes aplicables, teniendo en cuenta la modalidad de los distintos giros y el nivel de ingresos.
Quienes obtengan rentas comprendidas en la Categoría II (Rentas del Trabajo) del IRPF y tributen IRAE por haber ejercido la opción, y quienes estén comprendidos en el literal A) del artículo 3° del Título que se reglamenta por las rentas puras del trabajo que obtengan, aplicarán obligatoriamente la siguiente escala:
Más de Hasta Porcentaje
UI 0 UI 2.000.000 48
UI 2.000.000 UI 3.000.000 60
UI 3.000.000 en adelante 72
Quienes obtengan rentas comprendidas en la Categoría I (Rentas del Capital) del IRPF y tributen IRAE por haber ejercido la opción, y quienes estén comprendidos en el literal A) del artículo 3° del Título que se reglamenta por las rentas puras del capital que obtengan, aplicarán obligatoriamente el porcentaje correspondiente al primer tramo de la escala establecida en el inciso anterior.
………….»
La SRL cuyos ingresos no superen las UI 4.000.000, no se encuentra preceptivamente dentro del régimen de contabilidad suficiente, por lo que podrá liquidar el IRAE en función de la estimación ficta del artículo anteriormente referido.
Las rentas a las que hace referencia la consultante implican combinación de capital y trabajo, por lo que corresponderá la aplicación de la escala del inciso 2° del artículo 64 del Decreto N° 150/007.

26.07.018 – El Director General de Rentas.

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Consulta Tributaria N° 6185
VENTA A PLAZOS DE INMUEBLES – DIFERENCIAS DE CAMBIO – UTILIDADES DIFERIDAS – IRAE – IP -TRATAMIENTO TRIBUTARIO.
Una sociedad anónima uruguaya, cuya actividad es la de propietaria de inmuebles, fraccionamiento y venta de lotes, consulta al amparo de los artículos 71 y siguientes del Código Tributario, por el tratamiento a dar a la operación de venta a plazo de inmuebles.
Consulta sobre dos aspectos de la operación:
a) Tratamiento de las diferencias de cambio en el reconocimiento del resultado del ejercicio.
b) Tratamiento de la utilidad diferida en el Impuesto al Patrimonio (IP).
Con relación al punto a), adelanta opinión considerando que reconocer como ganancia la revaluación anual de saldos que generaría el total de deudores, violaría el principio de capacidad contributiva en el que se fundamenta la norma, considerando que sólo debe computarse a los efectos fiscales, el tramo de la diferencia de cambio que corresponde a las cuotas que van venciendo, entendiendo que el resto de la revaluación acrecería la utilidad diferida.
En cuanto al punto b) expresa que no puede considerarse riqueza desde el punto de vista fiscal, aquel tramo de ganancias que no se ha devengado aún para el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE), por lo que las utilidades diferidas deben ser tratadas como cuentas regularizadoras de activo y no como un pasivo, que de serlo tampoco sería deducible.
No se comparte la opinión adelantada por el consultante.
En efecto, estamos en presencia de una venta a plazos de inmuebles pactada en moneda extranjera. Dicha venta origina un crédito, a saber, el derecho a cobrar el precio por la venta del inmueble. Al estar el referido crédito pactado en moneda extranjera, generará diferencias de cambio conforme lo establecido en el artículo 17 del Decreto N° 150/007 de 26.04.007, el cual dispone:
«Los resultados del ejercicio provenientes de diferencias de cambio se determinarán por revaluación anual de saldos y por el cómputo de las diferencias que correspondan a pagos, cobros o permutaciones ocurridos en el transcurso del ejercicio.» Subrayado nuestro.
De esta forma, el rubro deudores por venta de inmuebles generará diferencias de cambio por la revaluación anual de saldos, esto es, por la diferencia de cambio devengada al cierre del ejercicio; y por los cobros ocurridos en el transcurso del ejercicio, lo que implica reconocer la diferencia de cambio devengada hasta dicha fecha.
La solución consagrada por el artículo 13 del Decreto N° 150/007, «Utilidades por venta a plazos», es a los solos efectos de determinar la utilidad, pero en nada incide en el saldo de los deudores por ventas de inmueble.
De acuerdo al artículo 13 referido, «En los casos de ventas de inmuebles pagaderos a plazos por el régimen previsto en la Ley N° 8.733 de 17 de junio de 1931 y modificativas, se determinarán las utilidades a vencer por diferencia entre el precio de venta y el valor fiscal del bien vendido. Anualmente, se liquidará la parte de las utilidades a vencer que corresponda en función de las cuotas contratadas, y las vencidas. Se incluirán en los resultados, además, los intereses de financiación y las revaluaciones si se hubieran convenido. La Dirección General Impositiva podrá autorizar otros sistemas de determinación de resultados cuando las circunstancias lo justifiquen.»
Con lo cual, determinada la utilidad de la operación como la diferencia entre el precio de venta del inmueble y el valor fiscal del bien vendido – utilidad que se determina en pesos -, la norma admite que en lugar de reconocer toda la utilidad en el ejercicio de la venta, se vaya reconociendo cada año en proporción al vencimiento de las cuotas. En caso que las cuotas incluyan intereses o revaluaciones (esto es ajustes de precio por ejemplo), las mismas deberán incluirse.
Por lo expuesto, no se comparte que las diferencias de cambio que corresponda reconocer sean las correspondientes a las cuotas que van venciendo, sino que se determinarán por los cobros y la revaluación anual de saldos, de los deudores por ventas de inmuebles.
En cuanto a lo consultado en el punto b), se entiende que la cuenta «utilidades diferidas», que representa las utilidades que se van a ir reconociendo en los ejercicios siguientes conforme al vencimiento de las cuotas, no tiene efecto en la liquidación del Impuesto al Patrimonio, ya que la misma no se trata de una cuenta regularizadora de activo que pueda restarse del saldo de deudores por ventas, asimismo tampoco constituye un pasivo admitido. Cabe precisar, que el activo gravado estará constituido por el saldo total del rubro deudores por ventas al cierre del ejercicio, salvo que se tratara de un activo en el exterior si el deudor estuviera domiciliado en el extranjero.
01.04.019 – El Sub Director General de la DGI, acorde.

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Consulta Tributaria N° 6246
CONSTRUCCIÓN, VENTA Y ARRENDAMIENTO DE UNIDADES DE PROPIEDAD HORIZONTAL POR CONSTRUCTORA – IRAE – RENTAS EMPRESARIALES – RÉGIMEN FICTO, ALÍCUOTAS APLICABLES.
Una SRL finalizó en el año 2018 la construcción de un edificio con un total de 20 unidades, de las cuales 3 fueron enajenadas y las 17 restantes se encuentran arrendadas. Para el ejercicio finalizado en el año 2019 la empresa liquidará el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE) por el régimen ficto; consulta si las rentas obtenidas por dichos arrendamientos constituyen rentas empresariales o rentas puras de capital.
Adelanta opinión afirmando que se trata de rentas empresariales, ya que entiende que existe relevancia de ambos factores (capital y trabajo). Fundamenta la relevancia del factor trabajo en la gestión que hizo la empresa a nivel de publicidad, coordinación de visitas, inspecciones, trámites, gestión por cobro de alquileres, gestión de reparaciones, etc. para lograr el objetivo de arrendar las 17 unidades.
Esta Comisión de Consultas ya se ha manifestado ante una situación similar en la Consulta N° 3.704 de 29.07.997 (Bol. N° 290), la que se transcribe parcialmente:
«En el caso en consulta la asociación compareciente ante la imposibilidad de vender algunos de los apartamentos, opta por arrendarlos. Es evidente que el resultado emergente de los arrendamientos constituye una renta empresarial, derivada de la utilización previa de capital y trabajo, por lo que estará alcanzada por el Impuesto a las Rentas de la Industria y Comercio».
Por lo expuesto, las rentas obtenidas por un contribuyente que construye un inmueble, y posteriormente enajena las unidades que lo componen, constituyen rentas empresariales por combinar capital y trabajo. Dicha conclusión no varía en caso de que el mismo contribuyente, en lugar de enajenar, arriende todas o algunas de las unidades.
En caso de liquidar el IRAE en forma ficta, deberá hacerlo utilizando las alícuotas establecidas en el inciso 2° del artículo 64 del Decreto N° 150/007 26.04.007:
«Más de Hasta %
UI 0 UI 2.000.000 13,2
UI 2.000.000 UI 3.000.000 36,0
UI 3.000.000 En adelante 48,0″
05.08.019 – El Sub Director General de la DGI, acorde.

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Saludos,

Cr. Darío Abilleira – Montevideo, 18 de junio del 2020

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Las “Consultas de Guías Tributarias” tiene la siguiente estructura 000/000/00/0000: “Consultas M&GT 000”, en el buscador del Blog pueden investigar anteriores. Tiene 4 sectores, el primero se refiere al número de consulta correlativo, el segundo al número de consulta acumulado del año, el mes en que se contesta y el año, ejemplo:123/12/03/2013; es la consulta número 123 desde el inicio, la número 12 del año 2013, que la respondo en marzo del 2013; y si la quieren buscar es así: “Consultas GT 123”. Pueden usar el material si hacen referencia a la fuente: Cr. Darío Abilleira más el link; y siempre que no sea para lucrar con él.

Los videos pueden tener algo que ver con la temática o no, son simplemente para adornar el texto y el blog.

Aclaro por confusiones reiteradas, no incluye dentro del concepto «GRATIS»:

• Atención telefónica o reuniones; sólo es gratis cuando publico en el blog la respuesta a la pregunta realizada por formulario, con un fin de difusión y que todos accedan a la misma.
• Cálculos y liquidaciones individuales; las excepciones son cuando son usadas con un fin didáctico y en el blog.
• No acepto publicar denuncias, apellidos, cédulas de identidad, RUT, teléfonos; no busco ser un blog de denuncias hay otros espacios que cumplen esa función o páginas oficiales.
• No aviso que publiqué la respuesta; se supone que leen el blog o lo siguen; si siguen el blog (o por twitter, o por facebook), les llega el aviso.