Gastos Comunes. Separación de los Gastos Comunes del Inquilino y del Propietario. Pero si el inquilino no paga, el que debe los Gastos Comunes a la copropiedad es el Propietario


CONSULTAS M&GT 346/035/06/2020

Nombre: Beatriz

Profesión: vía Comentario

Consulta: Buenas tardes. Si un apto es alquilado y tiene deuda anterior de gastos comunes, se solicita la administración del edificio que a partir de que hay un inquilino en el apto se separe la porción de gastos comunes del inquilino y la del propietario. La administración responde que no se va a separar la porción que se genera mes a mes de la parte del nuevo inquilino hasta que salde la deuda anterior. Existe alguna ley o decreto donde se establece eso? Es posible que no se pueda separar a partir del mes que vive el inquilino y la deuda anterior quede toda a nombre del propietario? Gracias

Fecha: …………., 4 de junio, 2020

Estimada Beatriz

El Código Civil, en su artículo 1810; dice que el arrendador (el propietario) debe pagar las cargas y contribuciones sobre la cosa arrendada, por ejemplo la Contribución Inmobiliaria, el Impuesto de Primaria, etc.

Pero el arrendatario (el inquilino), debe pagar los gastos por habitar la casa.

El artículo 77 del Decreto Ley 14219 y el Decreto 990/74; dice que el inquilino no está obligado a pagar los gastos originados en el mejoramiento o conservación del edificio.

Pero el inquilino sí debe pagar los gastos comunes necesarios para el uso corriente de la unidad; como por ejemplo, la energía eléctrica para lugares de uso común, ascensores, combustible para la calefacción si existiera, sueldo de porteros, encargados y demás personal del edificio.

En cambio el propietario, debe pagar por ejemplo, arreglos de azotea, fachadas del edificio, balcones, pintura en general (de los espacios comunes también) y toda otra mejora.

¿Qué pasa si el inquilino no paga?

No existe de parte de la copropiedad el derecho a exigírselo, sí puede exigirle al propietario, y este después tiene derecho a repetición con el inquilino. La relación del Inquilino es con el Propietario no con la copropiedad.

Si no paga, la Copropiedad le va a demandar al Propietario.

Este tiene las garantías (el propietario) para cobrar esos gastos comunes, de un buen contrato de alquiler y además toda la norma existente, como ser la que dice que si no se paga dos o más mensualidades de los gastos comunes, se considera indivisible la deuda del alquiler, o sea que su no pago, tiene los mismos efectos que si no se pagara el alquiler.

Se puede ampliar el tema en el Artículo 99 del Decreto Ley 14.219.-

RESPUESTA

Lo que te contestaron no es correcto. Tendrías que hablar con el copropietario (el dueño que te alquiló) que no vas a pagar los gastos comunes del anterior inquilino. 

Supongo que tendrás contrato, y deja por escrito todo. Además de buscar asesoramiento con un Abogado.

Saludos,

Cr. Darío Abilleira – Montevideo, 6 de junio del 2020

…///

Las “Consultas de Guías Tributarias” tiene la siguiente estructura 000/000/00/0000: “Consultas M&GT 000”, en el buscador del Blog pueden investigar anteriores. Tiene 4 sectores, el primero se refiere al número de consulta correlativo, el segundo al número de consulta acumulado del año, el mes en que se contesta y el año, ejemplo:123/12/03/2013; es la consulta número 123 desde el inicio, la número 12 del año 2013, que la respondo en marzo del 2013; y si la quieren buscar es así: “Consultas GT 123”. Pueden usar el material si hacen referencia a la fuente: Cr. Darío Abilleira más el link; y siempre que no sea para lucrar con él.

Los videos pueden tener algo que ver con la temática o no, son simplemente para adornar el texto y el blog.

Aclaro por confusiones reiteradas, no incluye dentro del concepto «GRATIS»:

  • Atención telefónica o reuniones; sólo es gratis cuando publico en el blog la respuesta a la pregunta realizada por formulario, con un fin de difusión y que todos accedan a la misma.
  • Cálculos y liquidaciones individuales; las excepciones son cuando son usadas con un fin didáctico y en el blog.
  • No acepto publicar denuncias, apellidos, cédulas de identidad, RUT, teléfonos; no busco ser un blog de denuncias hay otros espacios que cumplen esa función o páginas oficiales.
  • No aviso que publiqué la respuesta; se supone que leen el blog o lo siguen; si siguen el blog (o por twitter, o por facebook), les llega el aviso.

24 comentarios en “Gastos Comunes. Separación de los Gastos Comunes del Inquilino y del Propietario. Pero si el inquilino no paga, el que debe los Gastos Comunes a la copropiedad es el Propietario

  1. Elsa Lucas

    Hola,quisiera me dijeran claro q porcentaje de los gastos comunes debo pagar como inquilina.sé de dueños q cobran al inquilino hasta el 50 %.gracias.supongo hay un porcentaje establecido.

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola Elsa, no existe tal porcentaje. No dudo que existan dueños o copropietarios que acuerden eso con sus inquilinos, es un tema privado, de negocio; hay gente que prefiere hacerse cargo de parte de los Gastos Comunes a tener vacío el apartamento sin alquilar, otros preferirán rebajar el alquiler, o hacerse cargo del 100% de los gastos comunes, todo depende del bolsillo de cada uno; pero legalmente no hay nada en cuanto a tope de gasto, lo que sí existe es que hay determinados gastos que son del Propietarios y otros son del Inquilino, pero eso también depende de la forma en que se liquiden los gastos comunes, pero guarismo (porcentaje) tope no existe. Saludos, Darío

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  2. Maggie

    Tengo una duda
    Cómo inquilino hay unos gastos comunes fijos de unos 18000 esos
    Ahora hace dos meses están cobrando un importe extra de fondo de combustible para calefacción que dicen que se votó en la asamblea pero nunca mandaron comunicado avisando de esa sobre cuota de 4000 y pico de pesos ni tampoco me saben decir hasta cuando lo van a cobrar
    Lo cual me parece un atropello porque es meterle la mano a la gente en el bolsillo sin ni siquiera avisar
    Es correcto que esto se maneje así y yo no tenga otra que aceptar porque de ser así el día de mañana se les ocurre votar una sobre cuota de 10.000 pesos y yo tengo que pagar aun así si no está en mis posibilidades

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  3. Héctor Hernández

    Me acabo de mudar,y me enteré que los gastos comunes se deben pagar a mes corriente ( Yo siempre los pague a mes vencido) además si pago atrasado un20/,% de multa.El problema es que la administración no contesta mis mail para registrarme como usuario

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  4. Sergio Guillén

    Buenas tardes, mi consulta es la siguiente , vivo en un complejo ,.la administración la hacen 3 propietarios , ellos hacen las divisiones para los gastos comunes, pero.nos están cobrando de más a los que somos inquilinos, que puedo hacer ? Ya que les he reclamado y me dicen q así están bien y que tengo que pagar lo que ellos me dicen y solo me dan un recibo de puño y letra, solo 1 vez pude ver un desglose de lo que se gasta y nos cobran el doble de lo que debería ser., donde me puedo quejar o que puedo hacer, gracias

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola, ya me han hecho esta consulta muy parecida. La relación del Inquilino con la Administración es vía el dueño/dueña del inmueble. Te tienes que quejar al los titulares, hay que ver también qué firmaste, si firmaste, etc. No hay un lugar para ir a quejarte, sí siempre tienes el derecho de defenderte con un asesor legal pero te saldrá plata y la otra es no renovar, irte de allí. En estos temas es muy difícil si el dueño no te apoya. Saludos, Darío

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  5. Viviana Vazquez

    Otra consulta Darío, como veo que hay problemas para cobrar la deuda de gastos comunes dejada por el inquilino anterior, cuando venga el nuevo inquilino, puedo cobrarle los gastos comunes dentro del monto del alquiler? para asegurarme que sean pagados. Gracias

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola, eso que propones no está prohibido, lo que estás diciendo es que un Alquiler de 18 mil pesos por ejemplo, lo vas a cobrar como 20 mil pesos, en definitiva puedes quedar fuera del mercado, no es lo normal. Además el inquilino no paga el 100% de los gastos comunes, y si le cobras la totalidad eso sí estaría mal. Por eso se piden garantías, se hacen contratos (en que se debe especificar que hay obligación de pagar la cuota parte que corresponda de gastos comunes, seguro una buena cláusula te cubra de estos problemas). Saludos

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  6. Viviana Vazquez

    Hola Darío, el inquilino dejó una deuda de gastos comunes, la garantía me exige detalle de deuda de la Administración para poder hacer el reclamo. El asunto es que la Administración no cobra los gastos comunes del complejo, los cobra Redpagos, además la Administración no atiende en el local ni por teléfono. Que debo hacer para cobrar la deuda? Gracias

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  7. Jacqueline

    Un placer encontrar a alguien que nos evacue las dudas tan claramente aqui presentadas. Mi consulta que no he encontrado en todo lo que he leído y capaz que se ma ha escapado, es : como se deduce el fondo de reserva ? En base a qué, es el cálculo ?. Lo consulto porque mi papá es el propietario y tiene en alquiler un departamento y he encontrado en los recibos que el fondo de reserva nunca es igual, y ha llegado a abonar desde 4700 a $2000, sin haber cambios en los gastos comunes, entonces no entiendo mucho cual es el motivo de ésto . Agradezco si me puede asesorar.

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola Jacqueline. Sinceramente no puedo dar una opinión sin conocer el caso particular. Recuerda que mis respuestas son genéricas, tu me pides en este caso que te explique por qué en ese edificio hay una variación de un mes a otro, y eso está explicado genéricamente, depende del tipo de liquidación que adopte el Administrador, pero que se den esas variabilidades no es un síntoma de que esté mal. Saludos, Darío

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  8. Javier

    Estimado.
    Le hago una consulta con relación a los gastos comunes que no encontré en otra parte de su página. Vivo en un edificio con 10 unidades, 8 de las cuales son apartamentos y dos son locales (estos últimos con entrada independiente, es decir, dan a la calle y tienen entrada directamente desde la vereda).

    Estos dos locales no pagan gastos comunes (aparentemente tendrían contador de luz y de agua aparte), pero hay que hacer un arreglo de la azotea para lo cual se decidió hacer un aporte extra de todos los apartamentos por dos años (por encima del Fondo de Reserva, que estos dos locales tampoco pagan). La consulta específica es: ¿les corresponde aportar para el arreglo de la azotea del edificio?

    Desde ya muchas gracias por la respuesta

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola Javier, conozco esos casos!!!. Claro que sí les corresponde. Las unidades que están en planta baja, pueden solicitar no participar en los gastos del ascensor por ejemplo, y si tienen contador aparte, tampoco participarán de los gastos comunes de luz y agua, pero después tienen que participar en el resto de todos los gastos. Porque esas unidades, también reciben los beneficios de que el Edificio esté en buen estado, sin el Edificio no existirían. La verdad que no entiendo porqué razón eso se ha extendido de una forma alarmante. El problema debe ser administrativo, porque hay que separar los gastos a efectos de sólo aplicarle aquellos que no son Ascensor, Agua y Luz. Saludos, Darío

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  9. Jose

    Hola, estuve leyendo mucho de la web y es muy interesante el contenido que hay.
    En mi caso hubo un problema con el dueño y es que en enero 2020 al parecer la administración (edifico nuevo recién construido) decidió tomar esta medida:

    “Informamos a ustedes que en virtud de que el saldo del banco al dia de hoy es de $ -1.083, nos encontramos en necesidad de adelantar la fecha de emisión de la presente liquidación.

    A fin de poder continuar haciendo frente a los gastos de la Copropiedad, en la presente liquidación estaremos imputando una cuota extra por $100.000 para recomposición de fondos operativos.

    Enviamos en adjunto flujo de fondos donde se pueden visualizar los movimientos de fondos que ha tenido la Copropiedad.
    La misma está teniendo un gasto operativo promedio de $65.000, pero el promedio de recaudación ha sido menor al de los gastos correspondientes a los abonos mensuales. En virtud de esto se han utilizado los aportes iniciales abonados y se han otorgado préstamos por parte de la Administración para poder solventar los gastos y regularizar los pagos a proveedores que se encontraban pendientes a excepción de nuestros honorarios.”

    Mi consulta es si esa cuota extra que apareció aumentando al doble los ggcc corresponde al dueño o al inquilino.
    Copio y pego aquí la cláusula 5 del contrato que firmamos.
    “QUINTO: Serán de cargo de la arrendataria el pago de los consumos, energía eléctrica, gas, gastos comunes ordinarios, tributos municipales y los insumos correspondientes al arrendatario según lo disponen las normas vigentes, debiendo justificar al desocupar el bien y entregar las llaves del mismo estar al DIA en el pago de dichos consumos y tributos, inclusive los del mes en que se desocupe el bien; y hasta tanto no cumpla estas obligaciones, seguirán corriendo los alquileres. Se exceptúan los impuestos de Contribución Inmobiliaria y adicionales y sobre tasa e impuestos a Primaria, que serán pagados por el arrendador, así como también fondos de expensas extraordinarias y todos los que le correspondan al propietario según la normativa legal vigente.”

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola José. Lo que me cuentas, (y siempre analizando el tema sólo con esto que leo), parecería que hay algunos errores de procedimiento (no lo sé, digo que parecería), porque la redacción no habla de una Asamblea que haya autorizado esas decisiones, que en general se les dan a los Administradores pero de forma acotada, nunca se le puede dar a un administrador que tome préstamos sin consultar, que aumente los gastos comunes de forma descomunal sin una autorización de una Comisión Directiva por lo menos. El punto que esto que me comentas, me dices que son de un Edificio Nuevo, que seguramente lo hizo una empresa, que tiene todo el poder, un ejército de profesionales y vos no tienes fuerza para torcerle el brazo, y menos si sos solo, y menos aún si eres inquilino. O sea, eres lo más débil, el eslabón de plástico de la cadena. Tampoco está claro que esa cuota extra le corresponda al Propietario, yo no estaría tan seguro, que sea extra no implica que sea obligación del propietario pagarla. Si están diciendo que los gastos normales, no son cubiertos por los ingresos normales, hay que ver el sistema de liquidación de Gastos Comunes que tiene el Edificio, pero me inclino por pensar que una gran cuota parte te corresponde a ti y no al propietario. (esto que digo, no borra lo del inicio; que si el propietario es la empresa privada que hizo el edificio, seguramente no vayas a tener mucha posibilidad de cambiar algo). Es un tema muy complejo lo de los Gastos Comunes, la gente lo sufre pero no reclama una ley que ayude a cambiar estos abusos. Hay cosas que están francamente mal, y lo que se ha tocado últimamente es el tema de los deudores, la tasa de interés, la multa; que era cierto que habían abusos pero se les fue la mano, hoy es preferible dejar de pagar los Gastos Comunes que dejar de pagar una tarjeta de crédito; pero ese dejar de pagar, puede ser que te afecte a ti, porque si de un edificio de 20 unidades, la mitad no paga, vos tendrás que poner por los que no pagaron. Lo que hay que legislar son otros temas, como ser los gastos que son comunes, no tiene lógica que se tome sólo por metros cuadrados, debería existir un componente de habitantes por metro cuadrado, en un apartamento de 1 dormitorio viven 5 personas, el uso del ascensor, el agua, la luz, etc, es muchísimo más elevado que uno de 3 dormitorios y que vive 1 persona, y eso nadie lo cuestiona. Saludos, Darío

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      1. Jose

        Darío gracias por la respuesta, ya lo solucione y es tal cual como dice usted.
        La administración es bastante pilla por decirlo de alguna manera y lo pusieron como cuota extra a pesar de que figura un fondo de reserva sin tener final de obra por lo tanto sin tener reglamento de copropiedad no puede haber un fondo de reserva. En el fondo de reserva le cobran a los propietarios lo que yo supongo que es primaria o contribución.
        Revisando las liquidaciones viejas encontré que hay un saldo de deudores de 200.000 pesos, simplemente nadie pagaba nada y a los giles como yo que pagaban mes a mes nos las querían poner adentro.
        En resumidas cuentas gracias a la cláusula del contrato y ver las liquidaciones pasadas lo va a pagar el dueño esa cuota extra ya que el va a ser que se vea beneficiado cuando se normalice el balance de los ggcc.
        Me sorprende todos los vacíos legales que tiene algo tan común como un propiedad horizontal y cada experiencia que tengo con administraciones pienso que son sociedades para delinquir.

        Muchas gracias y está web está ayudando a mucha gente que queda atrapada en estos temas muy complejos.

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  10. Elena

    En relacion al tema GASTOS COMUNES, quisiera consultar su opinion en mi caso:
    En Ene/2019 se firma contrato de arrendamiento por un apartamento, con un sistema de Gastos comunes bajos (modalidad de pago de OSE de todo edificio– un mes c/unidad, total 12 apartamentos). El edificio es antiguo, no tiene ascensor, ni portero, etc. En nuestro caso, realizamos el pago en Oct/2019
    En Marzo/2020 se realiza una reunión de propietarios, donde no consta ninguna Acta de Asamblea aprobada y/o registrada, donde deciden:
    – pasar la administración del edificio a una empresa administradora de Propiedades
    – establecer gastos comunes por un importe aprox 4 (cuatro) veces mayor al anterior.
    Esto significa que las condiciones originales, bajo las cuales decidimos firmar el contrato son cambiadas, no reconociendo la vigencia del dominio del contrato. Los nuevos numeros no estan dentro de mi presupuesto (fue elemento importante en la decision para alquilar).
    Adicional, entiendo abusivo que la nueva administración del edificio, nos amenace con envio al clearing por no pago – no tenemos contrato firmado con ellos.
    Realizada consulta ante Área Defensa del Consumidor-Dirección General de Comercio-Ministerio de Economía y Finanzas nos indican que ellos asesoran respecto de la ley 17250, y que este reclamo excede dicha competencia. Sugieren realizarlo ante la Cámara Inmobiliaria del Uruguay.
    Nuestro sentir es que estamos desamparados a pesar de tener un documento firmado, y quisieramos saber si la rescision del contrato por cambio de las condiciones originales puede ser considerado.
    Apreciariamos sus comentarios.

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola Elena. Opinión desde el punto de vista legal, jurídico no puedo darlo. No soy profesional del derecho y por lo tanto no me siento capacitado para dar ese punto de vista. Lo que sí puedo opinar es sobre el aumento. Ahí hay que ver un par de temas, a) ¿Cuál es la razón para que eso ocurra?; quizás existe una razón de que estaban mal calculados los gastos comunes anteriores, y si así es; creo que justifica el cambio y es razonable. Si los argumentos son otros, por ejemplo un cambio en el sistema, en que además se decide crear un fondo de reserva, etc; eso sí implica una revisión del punto con el dueño del apartamento para lograr una solución al tema de los gastos comunes y que solicite a la administración una mejor forma de liquidarlo (se lo tendrían que cargar a él el mayor costo y no a ti). b) Nunca está de más, ver precios comparables. Edificios que tengan los mismos servicios, y cantidad de apartamentos; ver cuánto pagan ellos. Eso te daría una pauta de si realmente está desproporcionado o no. Porque suponte que si consultas y te enteras que el Edificio A, a tres cuadras, con estructura similar pagan $ 4000 y tu $ 4400, estás ahí, entonces si antes pagabas $ 1000 pesos, obvio que había algo mal.
      Pero estas cosas son complejas de lograr una solución si no hay una buena disposición a que así sea, por lo tanto si la Administración procede con secretos, si el dueño se aferra a lo que diga la administración (porque además le conviene), llevas todas las de perder.
      Mi consejo es que acudas a un abogado, para tratar de salir rápidamente de allí, ver si es posible, si es posible hacer un traspaso, si pagando alguna multa puedes rescindir, etc; pero para nada te aconsejo un choque porque en definitiva vas a vivir mal y el gasto igual lo vas a tener.
      Saludos, Darío

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