Vivienda, ¿Comprar o Alquilar?, ¿Comprar en un Remate, Usada, o Nueva?; falta de transparencia en el Mercado Inmobiliario


¿Comprar o Alquilar?, esa es una disyuntiva que se nos presenta por lo menos alguna vez en nuestras vidas. Ambas opciones tienen sus aspectos positivos y negativos. Desde el punto de vista económico, y coyuntural, ¿Conviene comprar o alquilar en este momento?; son decisiones a largo plazo que uno no puede guiarse por situaciones puntuales, pero la situación es la siguiente:

  • Los alquileres medidos en dólares están cayendo al tiempo que el precio de la vivienda no para de subir.
  • Y el indicador de uruguayos dueños de su vivienda, sigue bajando
  • Las viviendas nuevas que se ofrecen en el marco de la Ley de Vivienda de Interés Social, no son para las personas con un trabajo de nivel de ingresos de normal a bueno; se exigen mínimos de nivel de status, de Ministro de Estado.

Cuando llegamos a este punto, siempre pasa lo mismo. ¿Quién hace las leyes?; ¿Las que las hacen, los que elevan los proyectos de Ley, o los que tienen el poder para cambiar algo, no ven lo simple?; es como si uno quisiera leer un libro, y comience por las últimas hojas. Hay temas básicos, simples, sin costo, de rápido impacto, que llama la atención que no lo implementen. Y me refiero por ejemplo al acceso a la información; basta que salga un decreto o una ley de un par de artículos para que los Bancos tengan que dar la información de forma clara, comparable y transparente; eso no cuesta nada. Pero en cambio gastan dinero en una publicidad del consumo de droga que pareciera de otro País, no explican los riesgos y queda abierto a que la gente se entere vía internet, por su cuenta.

En el mercado de la Vivienda, hay poca información cierta, que le permita al que va a decidir; que le sea sencillo y tome una actitud responsable ante una compra que seguramente le afectará su vida por años, y no sólo a él sino a sus herederos. Lo que sigue no va suplir lo que falta, es una ayuda, una guía; está en ustedes continuarla; mi aporte es a indicarles lo que tienen que mirar, plantear el tema (uno más que plantea el problema). Queda por fuera en este post (aunque lo he tratado en otros), las opciones de ir por casas abandonadas (la dejo por fuera por un tema subjetivo, no comparto esa vía de solución, la ocupación no me parece bueno en nada, porque lo que se fomenta es a la viveza, al que se imponga por la fuerza, al primero que llega, y no debe ser así), también dejo por fuera el tema de la Construcción de Vivienda en Contenedores; mientras no lo regulen adecuadamente puede ser más que una solución, un problema mayor a lo que se busca solucionar; los casos exitosos que se ven, son de gente que sabe, y se hace su propia construcción y lo hacen artesanalmente.

Explicación de la baja de los Alquileres

  • Cambios demográficos, número creciente de personas que viven solas (jóvenes que se independizan, parejas que se separan, personas que quedan solas), lo que determina un mayor demanda de viviendas, pero más que pequeñas que en el pasado.
  • Ante esa mayor demanda, se llevaron a cabo varios emprendimientos inmobiliarios, y a medida que esas obras iban finalizando, aumenta la oferta de viviendas, bajando los valores de mercado, siendo cada vez más accesibles.

Explicación del alza del metro cuadrado de la Compraventa

  • El negocio inmobiliario, generalmente se ve como una inversión, si el precio de los alquileres baja, debería caer el valor, pero no está sucediendo eso.
  • Se explica porque hay inversionistas que no apuestan al alquiler, sino que apuestan a una valorización de la propiedad, principalmente si esa valorización es en dólares.
  • Cuando el dólar era barato (una valorización del peso uruguayo), los precios subieron, y ahora ante una desvalorización del peso, los valores deberían bajar, pero no pasó.
  • La nueva explicación es que el mercado no está endeudado, que hay pocos préstamos hipotecarios y no hay apuro por vender, ni tienen necesidad de mal vender sus bienes.
  • Lo otro que se mira y puede explicar la suba sostenida, es que los costos de la construcción, no dejan de crecer por los ajustes salariales. Lo que hace subir las viviendas nuevas, y arrastra a los viejos inmuebles.

Se espera que el “Blanqueo de Capitales” que promueve el gobierno argentino, repercutirá con la llegada de inversionistas a Uruguay, dinamizando el mercado; y se espera que los alquileres sigan bajando dado el tipo en los precios en la Venta de las Viviendas de Interés Social, y que ahora permite también arrendar esas unidades terminadas, las que se volcarán al mercado, bajando los precios, principalmente en la zona costera.

¿Qué opciones tiene una persona que desea una Vivienda?

Hay diversas opciones según lo que se pretenda y se pueda; hay desde la opción de comprar una Vivienda Nueva, comprar una Usada, u optar por una Construcción, o Refaccionar y también hay programas para acceder a un Alquiler.

El mercado de los Bancos Privados, se concentra en los préstamos hipotecarios tanto para comprar una vivienda nueva como usada, un par de bancos como el BBVA y el HSBC, tienen planes para opciones de Construcción y el HSBC y el BANDES para Refacción.

En el ámbito Público, hay dos actores fundamentales como ser el MVOTMA (el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente) y la ANV (la Agencia Nacional de Vivienda).

Compra de VIVIENDA NUEVA

Compra de Vivienda Nueva – MVOTMA. Se exige tener ingresos familiares, que en Montevideo, Canelones y Maldonado, estén entre 25 a 60 UR ( a Julio la UR estaba a $ 907.20 ); o sea entre $ 22.680 y $ 54.432; y para el resto del País, los ingresos deben estar entre 15 a 60 UR ( $ 13.608 a $ 54.432); entre otras condiciones.

Compra de Vivienda a través del Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios (Subsidio a la Cuota) – MVOTMA. Este Fondo fue creado por Ley N° 18.795 del 17/8/2011; y básicamente el beneficio es que se exige es tener un ahorro previo del 10% del valor del inmueble, y el ingreso familiar “líquido” no puede superar las 100 UR ( $ 90.720 ) y el valor de la cuota debe ser inferior al 35% de los Ingresos del Núcleo Familiar.

Alquiler con Opción a Compra – MVOTMA. Este programa permite a las personas que no cuenten con un ahorro previo, puedan comprar su vivienda a través del pago de un alquiler que luego se tomará como ahorro exigido. El ingreso familiar tiene que estar entre los 25 a 60 UR, pero para viviendas de 2 dormitorios se exige contar con una persona discapacitada expedida por el BPS, y para viviendas de 4 dormitorios, la familia debe ser de más de 5 integrantes y al menos un menor.

Programa Ahorro Jóven para Vivienda – ANV. Este programa fue creado por Ley N° 19.210, y busca promover el ahorro entre los jóvenes trabajadores formales con el fin de facilitar el acceso a una solución de vivienda. Pueden inscribirse jóvenes entre los 18 a 29 años, y el mismo es hasta “abril del año 2017”. Deben realizar depósitos por 18 meses, no menores a 500 UI, y luego el beneficio es una transferencia a la cuenta del 30% de lo ahorrado. Por ejemplo, si la UI está a $ 3.4669; tienen que ahorrar por mes 500 x 3.4669 = $ 1.733; eso por 18 meses (suponiendo que la UI queda fija), da $ 31.194; el beneficio es el 30% de $ 31.194 = $ 9.358.-

Cooperativas – ANV. El objetivo es facilitar el acceso a las familias a una solución habitacional a través del sistema cooperativo ( Ley N° 18.407 y Dec. 198/012 ). Las principales exigencias (entre otras) son: Contar con un mínimo de 10 socios para construir viviendas nuevas y de 6 socios si se trata de reciclaje, con un máximo de 50 socios. Cada Núcleo Familiar integrante de la Cooperativa no puede tener ingresos líquidos superiores a 60 UR ( $ 54.432 ).

Por último en esta entrega, veremos el caso de los Remates.

Remates Extrajudiciales – ANV à Es un sistema que divide las opciones, dependiendo de la cantidad de dormitorios, y del Departamento en que está el inmueble, el único caso que financia hasta el 100% de la vivienda salvo el pago contado del 5% de la oferta, es para las viviendas que tengan un valor de mercado hasta 1000 UR ( equivalente a unos US$ 31250 ); después financia hasta el 80% del Valor de Mercado y sólo financia hasta el 95% en Viviendas con Tope en Valor de Mercado, como por ejemplo hasta 2 dormitorios hasta 2500 UR ( unos US$ 78.200 ) o de 3 dormitorios hasta 3400 UR ( unos US$ 106.300 ); estos últimos casos son para Montevideo, Colonia, y Ciudad de la Costa, y Maldonado.

COMPARATIVO de REQUISITOS y CUADRO de OPCIONES e Instituciones a donde acudir

Video de marzo del 2018, sobre nuevas líneas de Crédito Hipotecario en el BHU, interesante escucharlo!!!

Siguiendo con el tema, les planteo recorrer los principales aspectos de tres vías no tradicionales para llegar a la adquisición de un Inmueble, ya sea como vivienda, inversión, o pensando en la jubilación.

REMATES

Existen diversos tipos de Remates: el Judicial (que el trámite es vía un Juzgado), que puede ser por una deuda (vales, hipotecas, etc) o por otras causas tipo disoluciones conyugales, particiones. El Extrajudicial, son ejecuciones de inmuebles hipotecados en el BHU, y los trámites son vía ANV. Y existen los remates Oficiales (en que se subastan bienes pertenecientes al Estado) y los remates Particulares; que pueden ser de cualquier bien, con o sin base, es muy conocido el remate de ganado.

Algo que pocos conocen es el Remate de los Inmuebles que están en cartelera del BHU/ANV (https://www.bhu.net/venta-de-inmuebles/remates/ ); y que si no se rematan, vuelven a ser publicados, con base más baja. Eso implica que si uno hace el seguimiento a un inmueble que le interese y si se ve que no hay interesados, puede especularse a no rematarlo porque la próxima vez saldrá con una base más barata, y basta con ofrecer un peso más para que sea adjudicado si no hay otro interesado.

Es importante entender el beneficio del Remate. Si un Banco financia en el peor de los casos, un 70% del Valor de Mercado, significa que el otro 30%, se debería tener ahorrado. Si uno al rematar, logra hacerse del bien a un 70%  del valor del mercado, tendrá el financiamiento del 100% (Ejemplo: una vivienda cuesta US$ 100.000 dólares; si voy por el método tradicional, debería tener unos US$ 20.000 dólares ahorrados, y pedir una hipoteca por los US$ 80.000 restantes. En cambio si ese mismo bien, va a remate; y logro rematarlo por US$ 75.000, por ejemplo, podría ir a un Banco y solicitar los US$ 75.000 para pagarlo, ahorrándome los US$ 20.000 dólares o los uso para acondicionar el inmueble). Hay estudios sobre los descuentos que se logran en los remates, y los  inmuebles que están en las mejores zonas, los descuentos son muy menores, no se distancian tanto del valor de mercado, en cambio los inmuebles que están en las zonas periféricas, esos son muy afectados en los remates, se logran descuentos del orden del 60% y más (del valor de mercado); con lo cual allí sí se podrían lograr importantes beneficios para quien compra por Remate.

CÍRCULOS de AHORRO PREVIO, CONSORCIOS

Las empresas que organizan o administran agrupamientos, círculos cerrados o consorcios, se llaman: Administradoras de Grupos de Ahorro Previo (AGAP),  cuyos adherentes aportan fondos para ser aplicados recíproca o conjuntamente en la adquisición de determinados bienes o servicios, y la condición es que esa actividad sea realizada de forma exclusiva.

Estas empresas están controladas por el Banco Central, y a la fecha sólo figuran en dicha categoría, una empresa que está en liquidación (Acfor SA en Liquidación) y Consorcio del Uruguay SA (http://www.consorcio.com.uy/) esta empresa está activa.

Como se dijo, no es un sistema exclusivo para vivienda, sino que también es usado para comprar un auto, electrodoméstico, o refacción de vivienda. En un informe de El Observador, se decía que más o menos la cuarta parte de los usuarios, declaraban que el dinero que buscaban por este sistema, era para una solución de vivienda. La empresa tiene una antigüedad desde el año 1980 y eso le da credibilidad a su propuesta; la desventaja principal es que primero hay que ahorrar para acceder al capital, una vez obtenido hay que salir a comprar o construir, además de que los montos no son muy altos; y la principal ventaja es que es más barato que los sistemas tradicionales.

FIDEICOMISO COSTO CERO

En el año 2013, por el Dec. 27/013 se modifica el tratamiento tributario para las actividades de Construcción y Enajenación de Inmuebles, a través de los “Fideicomisos de Construcción al Costo”, y se les pide que cumplan conjuntamente dos condiciones:

  1. a) Tengan por objeto la construcción de bienes inmuebles destinados a ser transferidos a los fideicomitentes en cumplimiento del contrato de fideicomiso.
  2. b) En virtud del referido contrato, los fideicomitentes se obliguen a realizar aportes equivalentes a los costos incurridos por el fideicomiso para la consecución de su objeto…”.

Este cambio potenció una herramienta, en que cambia el criterio; ya que antes al asignar los bienes en pago a los socios generaba una renta porque se calculaba “Precio de Venta en Plaza menos el Valor Fiscal”, ahora, pasó a ser “Aportes de los Inversores menos el Valor Fiscal”; lo que en los hechos, significa que no hay renta y el impuesto será cero. En otras palabras, implicó quitar el impuesto a la renta en esta operativa.

¿Qué ventajas tiene un Fideicomiso?. Es una figura jurídica que implica separar el patrimonio que genera el aporte de los compradores, del de las empresas que realizan la construcción y venta de los inmuebles, a estas últimas les puede ir mal, quebrar, liquidarse, pero gracias a este sistema, no arrastrará ni será tocado los dineros de los clientes.

Se basa en la confianza, y al ser un producto al costo, el precio final de la obra se define una vez finalizada la construcción; y además de la ventaja de la seguridad, se genera otra que es la de economía de escala, porque es un instrumento que funciona con un grupo de personas que deseen construir su vivienda.

Empresas que lleven adelante este tipo de emprendimientos son por ejemplo:

Campiglia Pilay (https://www.campigliapilay.com.uy/), y

Meikle Bienes Raíces (http://www.meiklebienesraices.com/).

Se dice que en realidad, es un instrumento de ahorro y de inversión; ya que comienza con una cuota baja; y cuando se le entrega el inmueble, la misma en promedio se multiplica por tres (la cuota), pero si la persona que ingresó en ese fideicomiso, lo alquila al inmueble, ese mayor costo se lo paga el alquiler de la propiedad (en el supuesto que la persona no se mudará) y sigue con la cuota que ya tenía. Por ahora es una modalidad que está siendo usada como inversión, ya sea para capitalizarse o pensando en complementar una futura jubilación; hay casos que los están aplicando para usuarios finales pero aún no está muy difundido.

…///

Cr. Darío Abilleira 

realizado el 14/10/2018 en Montevideo

 

2 comentarios en “Vivienda, ¿Comprar o Alquilar?, ¿Comprar en un Remate, Usada, o Nueva?; falta de transparencia en el Mercado Inmobiliario

  1. Fernando Cardozo

    Necesito informacion sobre la Ley de herencias, e impuestos a pagar. Mi suegra es propietaria de 5 viviendas y va a hacer testamento, pero desconoce la diferencia si deja para que se habra sucesión.- Muchas gracias desde ya.-

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