Liquidación de Gastos Comunes, particularidades y diferencias para Propietarios e Inquilinos. Ley Nº 10.751 artículo 5to.


La Ley Nº 10.751, del año 1946; llamada: Ley de Propiedad Horizontal, y sus modificaciones concordantes, entre otros aspectos, regulan los Gastos Comunes que son necesarios realizar para la conservar, reparar y administrar el inmueble.

Cuando se refiere la ley, a “Conservación y Reparación”; se debe interpretar en sentido amplio, no hay una diferencia entre Gastos de Conservación o de uso, tampoco se puede interpretar si los copropietarios pueden o no aprovechar la infraestructura o servicios, pero que sí son necesarias al condominio.

Con respecto a la proporción a contribuir (artículo 5º de la Ley Nº 10.751); se puede PACTAR otro criterio, y primará sobre lo que se estipula en la ley, por eso existe la frase que dice: “…sin perjuicio de las estipulaciones expresas de las partes …”

¿Qué obligaciones tiene el Inquilino o Arrendatario con respecto a los Gastos Comunes?

Las normas que regulan las obligaciones de quien alquila, es el artículo 77 del Decreto-Ley Nº 14.219 y el Decreto 990/974.

El pago de los Consumos, Gastos Comunes, u otros Servicios accesorios a la locación, serán de cargo del arrendatario. Ejemplos de gastos que debe asumir el inquilino son: energía eléctrica, agua para lugares comunes, gastos del ascensor, combustible para la calefacción, sueldos del personal del edificio, etc.

Quedan exceptuados, los gastos provenientes de las Reparaciones o Mejoras realizadas en el Inmueble. Ejemplos de gastos que deben asumir exclusivamente los propietarios: arreglos de azoteas, fachada del edificio, balcones y pinturas de lugares comunes; etc.

El arrendatario podrá solicitar previo el pago, la exhibición de los comprobantes respectivos (artículo 60 Decreto-Ley Nº 14219 y artículo 2 Decreto 990/974).

El administrador, debería realizar dos liquidaciones; una para propietarios y otra para los inquilinos.

Plazo de Pago para los Arrendatarios

Los inquilinos deben pagar los Gastos Comunes dentro de los mismos plazos y condiciones que los propietarios. Pero si no lo pagan, la copropiedad no tiene derecho a exigírselo, ya que no existe relación jurídica que permita el reclamo de la misma.

La copropiedad sí puede exigirle al propietario, y este luego podrá repetir contra el inquilino.

El artículo 103 del Decreto-Ley Nº 14219; la falta de pago de gastos comunes, se considera como una falta al pago del arrendamiento y se le aplican las mismas normas que para adeudos por alquileres.

Pagos parciales

Algunos propietarios se niegan a abonar las cuotas del Fondo de Reserva o las cuotas extraordinarias, pero sí pagan los gastos ordinarios. Es una potestad del administrador, de rechazar los pagos parciales.

Sistemas de Liquidación

Cuotas Prefijada —> Se hace una estimación porcentual, en base a un presupuesto aprobado por Asamblea.

Cuota Anticipada Variable —> En base a previsiones o estimaciones que puede efectuar el Administrador.

Gastos efectivamente realizados —> La liquidación es en base al mes inmediato anterior.

Lo que se aconseja, a efectos de lograr una cierta uniformidad en los pagos (y previsibilidad en los presupuestos de los que viven en los edificios) es que se combine alguno de los sistemas comentados anteriormente, con la existencia de un Fondo de Reserva Complementario (que debe ser aprobado vía Reglamento Interno o por actas de Asamblea).

LO NUEVO!!! – Ley Nº 19.604 de abril del 2018 – cambios en los Intereses y Prescripción

Se busca dar certezas a dos temas, para contribuir a una relación armoniosa y equilibrada entre los copropietarios:

  1. Regular la tasa de interés aplicable al atraso en los pagos de expensas y gastos comunes
  2. Y dar certeza al plazo de prescripción de los Gastos Comunes, que ya existía, pero lo afirma.

Para la actualización y los intereses, se hace referencia al Decreto-Ley Nº 14.500, (que consiste en ajustar la deuda por IPC) y modifican la tasa de interés que la duplican para estos casos, y se la lleva al 12% anual; no capitalizable, y no es necesario presentar una demanda, sino que son exigibles desde cada uno de los pagos adeudados.

Para la prescripción, se lleva al mismo período que requiere el Artículo 1.222 del Código Civil, que son 4 años (ya la norma disponía eso, pero se busca quitar incertidumbres).

Como es una Ley de Orden Público, su vigencia es inmediata y aplica sobre todos los regímenes de propiedad horizontal, cualquiera fuesen las estipulaciones contractuales o de los reglamentos de copropiedad.

Se deja, incambiado la parte del artículo 5º de la Ley Nº 10.751, que se refiere a que la deuda formulada por el administrador y aprobada por Asamblea, constituye Título Ejecutivo, siempre que los hechos resulten acreditados a través de un Testimonio Notarial del Acta de la Asamblea, y que la misma haya sido realizada de acuerdo al reglamento de Copropiedad o de la Ley.

¿Y las multas?

Sobre las multas, la ley no dice nada.

¿Sobre los descuentos por pronto pago?

Tampoco se dice nada, y hay una Sentencia que considera que esa práctica, en los hechos termina siendo un recargo indirecto para el que no paga en fecha, y la sentencia prohíbe ese procedimiento.

…///

Cr. Darío Abilleira – Montevideo 22/08/2018

99 comentarios en “Liquidación de Gastos Comunes, particularidades y diferencias para Propietarios e Inquilinos. Ley Nº 10.751 artículo 5to.

  1. robertomarcoalberti

    Hola.
    Quería saber si es legal o no, que resuelva una asamblea del edificio, que nuestro apartamento deba asumir el pago de reparaciones de la puerta principal (cerraduras, vidrios, y arreglos), siendo que no causamos nosotros esas roturas y la deuda ya fue cubierta por el fondo común de reparaciones.
    Gracias por su asesoría.

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola, en la pregunta me falta más información porque me genera duda si sólo te lo hicieron pagar a ti. Pero parto de lo básico, cuando uno vive en un régimen de Propiedad Horizontal, compartes la propiedad con otros (parece obvio pero veo que muchos se olvidan de eso), el apartamento es parte de una propiedad única que es el Edificio; y por lo tanto existen los Gastos Comunes que todos deben aportar; eso no quita que exista responsabilidad individual. Voy a ejemplos para que se entienda una cosa y otra; supongamos que hay un intento de robo entonces destrozan la puerta principal, vidrios, cerradura, … ¿Quién paga eso?, la Comisión Directiva se comunicará con la Administración o contrata a un vidriero y cerrajero, lo arreglan y mandan pagar por la Administración, eso es inmediato porque no van a vivir con todo roto. ¿Con qué dinero pagará la Administración?; pagará con Fondos que tenga el Edificio. Pero después al mes siguiente puede pasar que dentro de la liquidación de Gastos Comunes si el método es a recuperación de gasto, tengas una cuota parte (generalmente un porcentaje según los metros cuadrados de tu propiedad en el total) del gasto, porque eres copropietario y tienes que asumir el gasto como todos, o podría pasar que no te lo cobren porque ya está resuelto que exista un Fondo para Gastos e Imprevistos chicos, entonces ya está cubierto pero también lo pagaste porque fuiste aportando todos los meses un ahorro. El otro ejemplo es que por ejemplo un copropietario se desequilibró, y rompió todo en una discusión; en ese caso el gasto debería asumirlo únicamente ese copropietario, o el hijo de alguien jugó a la pelota y rompió un vidrio, y hay cámaras y se ve claramente esa responsabilidad, en esos casos si bien los gastos son colectivos, ese tipo de roturas hay una responsabilidad individual. Es legal sí, si una Asamblea lo resolvió es legal si no es algo individual y es un recupero de gasto colectivo; la Asamblea no puede actuar con discriminación, si ocurriera eso por más que fuese legal la Asamblea podrías recurrirlo pero lo veo muy difícil que muchos se pongan de acuerdo en ir contra una persona. Por eso hay que ir a las Asambleas, yo no falto a ninguna sino después te llegan sorpresas pero en temas de Gastos yo no vivo en el último piso pero es normal que se viva reparando la azotea por filtraciones de agua, y eso hay que pagarlo sin chistar porque es así, y yo no tengo nada que ver pero es parte de aceptar ese régimen de convivencia. La otra es mudarse para una casa, pero sale más caro. Saludos, Darío

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  2. Fanny

    Hola, consulto por que soy propietaria en un edificio en donde tenemos gastos de calefacción.
    Para liquidar los gastos comunes se toma el porcentaje en función de los m2 de cada propiedad.
    El caso es que yo tengo terraza, azotea y boxes; en los cuales no hay calefacción.
    Entonces mi pregunta es: es pertinente que se incluyan los m2 de áreas en las que no hay calefacción en el cálculo del coeficiente a pagar?
    Agradezco la respuesta.

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola Fanny; no sé si pudiste leer otros post publicados y comentarios anteriores; y he dicho varias veces que si hay «acuerdo de partes» eso prima sobre lo que diga la ley, el punto es que si no se ponen de acuerdo todos los copropietarios o una parte mayoritaria, entonces entra a valer lo que dice la ley; y la ley prorratea los gastos en función de los metros cuadrados que se tengan. En algunas cosas es injusto y en otras es lo más coherente; el mismo problema que tu tienes lo tendrán todos los demás, y todos pagarán en proporción en sus metros cuadrados sin importar si hay o no calefacción en todas las habitaciones. Pueden cambiar el criterio de distribución pero es muy difícil lograrlo, el que paga menos no querrá pagar más; es algo muy obvio y por lo tanto seguirá así. Habría que buscar un formato que todos paguen menos; y una forma es eliminar la calefacción central y que cada uno se haga cargo de su calefacción, esa es para mi la solución más justa. Saludos, Darío

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  3. Alejandra

    Otra consulta contador, del fondo de reserva pagado a la administración, cómo asegurarnos que esté al momento de necesitarlo? Qué sería lo habitual? Gracias!

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Con control, no hay otra; si la gente no mira los Estados de Cuenta, no van a las Asambleas y sólo se preocupan cuando tienen un problema, podría pasar que se le de un mal uso. Pero estar arriba, lleva tiempo y es insalubre. Para mi hace tiempo que el sistema requiere un ajuste normativo; el último fue para empeorar como permitir y facilitar que no se paguen los gastos comunes. Saludos

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  4. Alejandra

    Hola, buen artículo e interesante
    Asumo entonces que la recarga de extintores es de pago inquilinos?
    Qué pasa con los gastos de cochera, si se rompe un portón de esta, a quién le corresponde, solo a quienes tienen una o a todos los propietarios? Gracias!

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola Alejandra. En el caso a caso, no hay una norma específica que lo resuelva, con lo cual lo que yo diga es opinable. La compra de los extintores o reposición de ellos o aumento, a mi me parece que es de los propietarios; ¿por qué? Porque son compras necesarias para cumplir con la normativa y eso es como entregar el apto en condiciones, pintado, etc. La recarga de los mismos es aún más opinable pero yo me inclino a que es de los propietarios; bajo el mismo argumento de que es un gasto relacionado a la condición de habitabilidad. Lo del portón de la cochera, es un gran depende del caso; en su inmensa mayoria tiene que ser de los usuarios y no de todo el Edificio aunque pueden existir casos en que la misma sea parte de la estética y quizás su mantenimiento como ser pintura o mantener la calidad de la madera, sea algo de todo el edificio pero si el mantenimiento es por el mal uso o accidentes con los autos, seria particular. Eso es mejor resolverlo por Asamblea, siempre habrán voces en contra y a favor. Saludos

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Estimada Florencia; a veces sólo razonamos por definiciones y no por contenido. En materia tributaria, el Artículo 6 del Código Tributario, consagra el principio de la realidad, y si bien no estoy hablando de que el Código Tributario se aplique en estos casos, lo que digo es que es algo que ya existe formalmente una norma que apunta a que los humanos por más que tratemos de vestir con palabras algo que no es lo real, todo eso no vale y sí vale la realidad. Es cierto que también en principio se cree que estamos actuando de buena fe. Si el Fondo de Reserva es para usarlo en mantenimiento y arreglos estructurales del Edificio, es lógico que si eres propietaria, tienes que participar; si ese Fondo se usara en otra cosa, ahí es discutible pero no puedo dar una opinión tan generalista sin conocer la realidad. En cuanto al cálculo, en principio rige el acuerdo de partes, si se votó algo que todos están de acuerdo, vale eso, sino se aplica la ley y todos los cálculos son acordes a los metros cuadrados. Saludos, Darío

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  5. Teresita Santos

    Buenas tardes. Alquilé un apto a estrenar en febrero. La inmobiliaria nos dijo que los GC eran entre $4.200 y $4.500. Señamos y cuando fuimos a firmar contrato, nos dijeron que en realidad eran $5.500 y el propietario ofreció repartir la diferencia, bajando $500 del alquiler. Hubo una reunión de los ocupantes (tanto inquilinos como propietarios) con la administración por diversos problemas que presenta el edificio. Ahí nos enteramos de que los GC (previstos desde febrero), a partir de diciembre van a ascender a casi $6.300 (porque hay un rubro con una bonificación que se termina ese mes). ¿Corresponde reclamarle a la inmobiliaria o al propietario? En caso de reclamarles ¿es usual que se rectifique mediante una reducción del alquiler? En febrero ya se sabía que esto iba a ser así. Por otro lado, recién después de 5 meses nos conectaron los contadores de UTE, por lo que hasta el mes que viene nos quieren cobrar la luz provisoria de obra. Los inquilinos entendemos que no nos corresponde, porque la irregularidad es responsabilidad de la empresa constructora. Este tema, además, nos produjo múltiples inconvenientes, entre ellos cortes de luz diarios y obviamente no tener ascensor, en un edificio de 10 pisos. ¿Cuál es su opinión? Muchas gracias.

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola Teresa, te leía y me hacía acordar cuando yo comencé a vivir estos temas. Mi presupuesto de recién casado era como el de todos cuando recién comienzan, justo al extremo. Había preguntado cuánto eran los Gastos Comunes, decidimos que podíamos alquilar y luego fue el doble. Me pasó lo mismo cuando compré, pregunté cuánto los gastos comunes y luego la realidad fue el doble. Como inquilino marché, como propietario propuse un cambio en una Asamblea de Copropietarios y aceptaron la filosofía y así se cambió la forma de liquidar los Gastos Comunes (cosa que ya he escrito sobre el punto). Opino que diste con buena gente, a quien le alquilas por lo menos escucha y tiene una actitud empática, eso es positivo. Lo de los contadores de luz, es difícil darte una opinión porque sinceramente con lo que me cuentas puede opinarse para un lado o para otro, aparentemente el Edificio no estaba terminado y tu aceptaste a ingresar a él, y como tu parece que muchos más, ¿Es justo que lo pague el propietario cuando no tuvo uso y control de esa luz?; la de la Obra sin dudas, pero cómo lo separan?. Lo mejor sería una solución a medias, porque algo de ese monto le corresponde al propietario y algo al inquilino. Saludos, Darío

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  6. Verónica

    Hola, buenas tardes. Muy interesante y útil la info aquí.

    Tengo una duda, hasta cuánto se pueden incrementar los gastos comunes (%) sin consultar? En mi caso soy inquilina y me aumentaron por segunda vez casi un 50%. Entiendo que los gastos le corresponden a todos los habitantes del edificio pero también imagino se deberían consultar para ver si todos están de acuerdo. Cuándo se debe consultar o no? En este caso se rompió el portón de acceso al garage y se pagó un sereno más reparaciónes. Ese portón es independiente de la entrada principal y yo no tengo garage en el edificio por ejemplo.
    La reglamentación establece algo al respecto?

    Muchas gracias. Saludos,

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola Verónica. En principio rige el acuerdo de partes, o sea que si todos se ponen de acuerdo eso prima, pero como generalmente no sucede algo tan simple (y tan complejo a la vez), surge la Ley que regula las voluntades para poder convivir en sociedad. No hay un sistema de aumento de Gastos Comunes similar a los Sueldos, eso depende de la forma en que se liquiden. Yo ya lo he comentado en otros post. Si hay un sistema que es a gasto real, lo que te va a suceder es que en los meses que no haya roturas pagarás poco y cuando existan desperfectos subirá enormemente, hay otras formas de regular esas subas y bajas desmedidas, como crear fondos, si no existen, va a pasar lo que cuentas y no está mal. El tema del Portón de acceso al Garage, hay que ver cómo está regulado su mantenimiento en el Reglamento de Copropiedad, existen tantos como edificios hay. No hay una respuesta genérica y cierta, depende de cada caso. Tu me preguntas si la reglamentación establece algo … tienes que leer el reglamento de copropiedad. Además depende de si eres propietaria o inquilina. Parece muy obvio este tema y en general las personas le dedican poco tiempo, salvo cuando ven algo raro sino ni lo miran. No es tan sencillo. Saludos, Darío

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  7. Claudia

    Buenas tardes, me surge una inquietud sobre los gastos comunes, las unidades que no tienen cochera, deben incluirse en las reparaciones de portones de ingreso a la misma, ¿entra dentro del gasto común? Desde ya muchas gracias.
    Saludos Claudia

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola Claudia; no sé cómo son los portones a los que te refieres. Por ejemplo, quizás son portones que originalmente el Edificio no tenía, y si fue algo posterior por un tema de seguridad; y seguridad sólo de los vehículos allí estacionados, no deberían participar el resto de los copropietarios. En cambio, si esos portones sí ya fueron pensados en su origen, en que además le da una presencia y visual original al Edificio, entonces me parece que sí; porque es parte del Edificio. Es como si la unidad de planta baja, como no participa en el gasto del ascensor, dijera que ante una reparación de estructura del pozo del ascensor que afectaría a toda la estructura del edificio, no quiera participar porque no usa el ascensor, pero si no se arregla se le vendrá abajo el edificio en que vive. Entonces, la respuesta es: depende de si esos portones son propias de la fachada que le dan un perfil original o no, si fueron originales o no, etc. Saludos, Darío

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  8. Monica Vitovich

    Buenos días, Cr. Anilleira, siempre consulto tanto los artículos como los comentarios. Hoy le escribo por una consulta, en mi copropiedad el reglamento establece que cada copropietario contribuye en proporción de su cuota de dominio a los gastos necesarios. Entiendo que eso lo que dice es que a cada copropietario se le debe aplicar la milesima al total de gastos para saber el importe que corresponde pagar.
    Actualemente la liquidación se hace por un importe fijo por mes de acuerdo a la milesima y un 10% de fondo de reserva, una vez al año se supone que la asamblea decidira que hacer con la diferencia entre gastos reales y gastos cobrados.
    La consulta es en este caso se puede hacer que todas las unidades paguen los mismos gastos comunes sin tomar en cuenta las milesimas? para esto se deberia modificar el reglamento? me gustaría mucho contar con su opinión. Muchas gracias por su tiempo.

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  9. RUTH VIGNOLO

    Contador, primeramente felicitaciones por el blog. La consulta es la siguiente: He comprado una unidad a estrenar. En el reglamento se estableciO el tema del metraje para la liquidación de gastos comunes. En principio, se me había calculado $ 9.000, luego cuando el primer mes me llega la liquidación,(hace dos meses que me mude), me llegan 17 mil, consultando al Administrador, me dice que hubo un error en el Reglamento y que ya se está elaborando otro. El error es solo en mi unidad en cuanto a las milésimas. Esto me causa un grave prejuicio… pues claramente, como dijo Ud. me afecta el presupuesto familiar. La pregunta es, puedo hacer algo? gracias.

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola Ruth. Es raro que sólo en tu apartamento haya ocurrido el error, porque en general esas milésimas no se mueven nunca, porque una vez que quedó pronto el Edficio no hay modificación, entonces que digan que hubo un error (que puede haber sucedido), el mismo debió ser general. Lo otro es que los Reglamentos de Copropiedad se necesitan mayorías especiales, no es que el Administrador lo cambia a su antojo, cuando llamen a Asamblea, tienes que plantear el tema o solicitar antes los antecedentes. Si de la liquidación, surge que tienes que pagar 17 mil pesos por mes, no hay forma de bajarlo, salvo que se bajen los gastos comunes de todo el Edificio, pero una rebaja unilateral sólo para ti no hay forma; porque es una copropiedad, todos corren con la misma suerte o desgracia. A mi me pasó algo similar también, compré con un precio de gastos comunes que me dijeron y cuando ingreso era el doble; y lo que hice fue meterme en todo ese mundo, complicado, que agota mentalmente, las relaciones con los copropietarios, vecinos, etc … y propuse cambios, que tuve que convencer a todos, pero fue fácil porque yo proponía pagar menos con ahorros y a todos les encantó, con lo cual logré bajarlo, pero nunca fue una medida sólo para mi, o me acompañaban o quedaba pagando esos valores al doble de lo que yo no tenía presupuesto para asumirlo. Saludos, suerte!. Darío

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  10. Gabriel Ezquiaga

    Buen día: Contador
    Los gastos comunes como se liquidan ?
    A partir de la Ley 19.604 es un número x y si no se paga en fecha se aplica el 1% mensual ?
    En otro momento se hablaba de bonificación o multa encubierta ?
    Con esa modalidad se puede mantener ?
    Gracias

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  11. Gabriel Ezquiaga

    Buenas noches Contador.
    Una consulta cuando se habla de expensas , algunos hablan de bonificación y otros de multas.?
    Si un propietario el mes por gastos comunes son 10000 mil pesos con vencimiento día 30 de ese mes.
    Si el propietario el 20 de ese mes entrega 5000 mil y pensando que el 30 paga el resto.
    Estando al día en los gastos comunes.
    La pregunta es, en el caso que le describí pago 5000 mil y no pudo pagar a fin de mes el resto.
    Más arriba le hable de bonificación o multa.
    Supongamos que es una bonificación, la pierde por el total (10000) o por la diferencia (5000)
    Muchas gracias

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Gabril, no entendí lo de bonificación que se confunde con multas, son dos conceptos opuestos. Lo primero es que depende del Reglamento Interno y del Administrador si aceptar o no pagos parciales. Si existe un sistema de bonificación por ponto pago, y se paga parcialmente, entiendo que se pierde la bonificación en su totalidas, en cambio si hay un atraso en el pago y existe una multa, la misma debería ser sólo sobre lo que se adeuda (en caso que se acepte el pago parcial). Saludos, Darío

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  12. María Noel

    Hola, buenas noches. Me encargo de la administración de los gastos comunes de un edificio de pocos apartamentos y se me generó un problema con uno de las inquilinas porque este mes se incluyeron $ 430 en los gastos comunes para cada apartamento porque se recargaron los extintores. Ella alega que ese gasto deberían pagarlo los propietarios, yo argumenté que en realidad los más interesados y los beneficiados son las personas que viven allí, sean propietarios o inquilinos, y que además, es un gasto de mantenimiento. ¿Qué opina al respecto? ¿Le corresponde al propietario? ¿Qué criterio manejan habitualmente los administradores de gastos comunes para concepto de «recarga de extintores»? Espero su respuesta, desde ya, muchas gracias! Saludos

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola María Noel, yo no llevo liquidación de Edificios; entonces no te puedo hablar de mi experiencia en ese tema. Todo lo que he escrito es en base a la teoría y a lo que he sugerido en la liquidación de Gastos Comunes del Edificio en que vivo. Yo comparto contigo lo que le respondiste. La recarga de los extintores es un gasto propio del mantenimiento pero no es algo que le de más valor o conserve el valor del edificio, es como si hicieran las llaves o la reparación del ascensor, esas recargas además tienen vencimiento; no lo veo como un gasto del Propietario, distinto es el gasto del Seguro de Incendios si existe, eso sí es del propietario, también la habilitación del Edificio en Bomberos, eso sí es del Propietario, las instalaciones tipo cajas de mangueras, señalamientos, todo eso sí es del Propietario, podría ser también del propietario la compra de los Bomberitos pero la recarga del mismo no me parece que sea del propietario. Saludos, Darío

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  13. Gerardo Giordano

    Estimado Contador:
    Me toca ser Presidente de un Consejo de Administracion de una copropiedad de 136 unidades, por lo que la diversidad de problemas que aparecen, hace que su blog, sea una fuente de consulta permanente y muy estimada.
    En este caso vengo con otro sombrero, que es el de ser copropietario de otro edificio, cuya unidad alquilo.
    Cuando vienen los GC, tengo diferenciado los GC normales que paga el inquilino, de los GC para la formación del fondo de reserva, el que debe pagar el propietario.
    El tema es que de un tiempo a esta parte, veo que sistemáticamente aparecen gastos que se pueden decir extraordinarios, que son cargados a la cuenta del Fondo de Reserva, por lo que el mismo nunca llega a tener un valor importante, que pueda servir de colchón, el dia que haya que hacer un arreglo de importancia, como puede ser la azotea, o el portón de entrada.
    En este ultimo mes, apareció una certificado Notarial necesario a presentar al Banco, porque se cambio de administrador.
    Ese no es un gasto rutinario, como puede ser el cambio de bombita del hall ? o el cambio de flotador del tanque de agua ?

    Sino, todos los gastos que aparecen de vez en cuando, se van a cargar al Fondo de Reservas, este jamas va a juntarse no?
    No hay una descripción taxativa de lo que puede enviarse al Fondo de Reserva, ? o dependemos de la buena cabeza del Administrador o del PResidente del Consorcio ???
    Desde ya agradecido por su respuesta

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola Gerardo.
      Gracias por decirme que les sirve el blog, muy amable.
      Lo que me comentas, de que hay ciertos gastos chicos, que se van sacando del Fondo de Reserva. Eso no estaría mal si es aprobado por Asamblea ese tipo de procedimientos.
      Te voy a contar (creo que nunca lo hice), lo que yo he propuesto en mi Edificio, hace ya como 20 años, obviamente funcionó porque el resto de los copropietarios apoyaron la propuesta y después encontré una Administración perfecta que lo hace de mil maravillas.
      Cuando yo compré mi apartamento, pregunté cuánto eran los Gastos Comunes, supongamos que me dijeron $ 1000 pesos por mes; yo hice los cálculos y podía asumir la deuda por la compra y los gastos mensuales; pero resulta que cuando paso a vivir, me llegó un mes de Gastos Comunes, unos $ 4000 pesos, al mes siguiente me vino $ 2500, después $ 3500 (números como para ejemplificar lo que vivía), y eso no lo podía sostener, nunca sabía lo que iba a pagar. Para un presupuesto familiar, era imposible planificar. Entonces me explicaron que la liquidación era en base a los gastos reales. Con lo cual me fui a estudiar la ley, y propuse que los gastos que eran repetitivos fueran la base de todo, y que luego los gastos extraordinarios o que se daban una vez por año; se tuviesen en cuenta desde un punto de vista de planificación; y propuse la creación de por lo menos dos Fondos. Un fondo de Reserva y un fondo de Gastos Extraordinarios; pero los mismos estarían ligados a los gastos fijos (digamos, como si fuese una empresa); por ejemplo decir el Fondo de Reserva es un 20% más de los Gastos Comunes mensuales y los Gastos Extraordinarios, un 10% de los Gastos Comunes mensuales, con lo cual se lograba una estabilidad; hoy en día los Gastos Comunes no son idénticos de un mes a otro, pero la variación es mínima, $ 100 pesos, $ 200 pesos, producto de aumentos de los gastos fijos, y todos los gastos extraordinarios se van bajando de los fondos.
      Entonces, para responder tu pregunta; todo depende de si acordaron que esos gastos se bajaran de allí. Si no fue acordado, entonces no estaría bien.
      Vos me dirás, ¿Pero un Inquilino tiene que aportar para el Fondo de Reserva?; no, claro que no. Pero para el de Gastos Extraordinarios?, sí, obviamente sí, porque el tipo de gastos que se bajan de allí son los gastos de funcionamiento, reponer un vidrio roto por una pedrada, cambiar una cerradura, compra de materiales de higiene, alcohol para el hall, etc. Se podría cuestionar que en realidad hay inquilinos que están aportando a un fondo que en la medida que no exista un egreso, no correspondería. En parte es cierto pero de lo contrario, habría que optar por pagar por gastos reales, y allí tampoco sería justo que por ejemplo, un inquilino se va y resulta que el que viene, tiene que aportar para el cambio de bombitas, o la recarga de los extintores de incendio, o la reparación de un portero eléctrico cuando quizás hacía años que no se rompía, etc. Lo que nosotros buscamos por encima de todo eso, fue una estabilidad en los gastos comunes, porque somos todos personas que vivimos de sueldos, y/u honorarios, y los mismos no suben o bajan, sino que en general se mantienen estables.
      Lo que tu preguntas si podría existir una lista taxativa, claro que sí, hay una posibilidad de crear un Reglamento Interno, y allí se podría reglamentar la forma de liquidar los gastos comunes, el manejo de los fondos, etc; pero siempre terminas en que una Asamblea de Copropietarios te lo tiene que avalar. Es algo bastante difícil lograr ese aval, seguro en una Asamblea vos proponés eso y si hay personas que no conocen del tema, se va a enredar o pensarán que los quieres ventajear, o que pagarán más, y termina en lío. En mi caso, recuerdo que yo fui apartamento por apartamento (era más jóven, y realmente me apretaba el bolsillo), dejé la propuesta escrita, y luego la expliqué en una Asamblea, no fue algo tan inmediato, y tuvimos que cambiar a la Administración y pasar a la actual; pasas mal muchos días, pero al final vale la pena si se logra el resultado. Hay muchas más cosas que se podrían hacer pero no siempre se logran, por ejemplo no pude convencer en dividir el Fondo de Reserva en conceptos, ahí no tuve éxito y no me siguieron. Por ejemplo mi idea era que un 10% del Fondo de Reserva o un porcentaje que se pusieran de acuerdo, se destinara a gastos de mejoras en estética, pintar el ascensor, plantas, luces, etc … porque lo que sucede es que siempre se está gastando en temas de humedades, o reparaciones enormes y siempre se dice: primero esto, entonces nunca da el dinero para reparar o mejorar cosas que la gente dice que puede vivir sin ello; si bien es cierto también es lindo entrar a tu casa todos los días y ver las cosas agradables a la vista, es parte de la vida; pero con estos formatos de gestión; es casi imposible que se apruebe un gasto de mejora estética. No es fácil vivir en un Edificio, salvo que tengas mucho dinero y sea un Edificio de lujo; sino pasarán estas cosas que he comentado. Saludos, Darío

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  14. margarita

    buen día Cr Darío Abilleira, quisiera formularle dos consultas, la primera ( propietaria) si uno hace menos uso de los gastos comúnes, por ej agua, puede pagar menos de gastos comúnes, ya que hablamos de una persona en relación a flias de 4 integrantes, dónde el consumo es mayor
    La segunda, si no alcanza el dinero para reparar una parte de la azotea ( bien común) y un propietario perjudicado en su apto por su ruptura, si puede pagar el arreglo, existe la posibilidad que se le exima pagar gastos comúnes hasta alcanzar el costo del arreglo?
    Desde ya muchas gracias
    Sda attem
    Marga

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola Margarita; en estos temas siempre prima los acuerdos de parte (si todos se ponen de acuerdo, y se vota en una Asamblea); si vas por la ley (porque lo que tu dejes de pagar pagará otro, y no te lo van aprobar) no podrás pagar por integrantes de cada unidad, sino que es por metros cuadrados. La segunda pregunta, yo supongo que si lo planteas y te lo autorizan, no hay problema; al contrario, estarías financiando al Edificio, el tema es que tienes que plantearlo antes porque te pueden decir que no buscaste el presupuesto más barato, etc, y te van a complicar. Insisto: todo es posible, si hay acuerdo de parte, no es la ley la que traba, al contrario; la ley surge para que si no hay acuerdo, exista un solución civilizada. Saludos, Darío

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      1. margarita

        Buen día Cr Darío Abilleira, le agradezco mucho su respuesta y la celeridad de la misma.
        Me ha sido muy útil
        Agradezco que tenga esta página para ayudar a quienes no tenemos otra forma de consultar e informarnos
        Muchas gracias, sdos

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  15. Beatriz

    Buenas Noches !!

    Varias consultas como inquilino?
    1- tarifa de saneamiento lo paga el inquilino’
    2- la comision de administracion de los gastos comunes que realiza la Administración, tiene que pagarlo el inquilino?
    3- Que hacer ante la falta de respuesta a solicitud del conjunto de inquilinos, a asuntos referentes a la mantención del edificio en general?

    Muchas gracias por la amable y valiosa atención…

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola Beatriz, creo que tengo varios post que tratan el tema y he contestado estas preguntas. La Tarifa de Saneamiento, para mi la paga el inquilino, porque en principio el costo está ligado al consumo del agua, y el que consume es el inquilino; y si bien se podría decir que el Saneamiento mejoraría el valor de la propiedad, eso hoy no es algo tangible, creo que hace 20 años que venimos pagando esa tarifa y no se sabe en qué parte van, si van, y cuándo terminarán. Es algo que no se puede hoy en día establecer ciertamente qué está sucediendo. La comisión de Administración, podría dividirse pero eso es super complejo, lo termina pagando el inquilino, en parte porque el mayor uso de esa Administración tarde o temprano lo hará el Inquilino. El inquilino no tiene derecho ante la administración de exigir nada, sí se pueden quejar y la Administración hablará con el copropietario; la relación del inquilino es con el copropietario y quien contrata a la Administración es la Asamblea de Copropietarios. El Copropietario tiene que atender los reclamos, y generalmente lo hará por medio de la Administración los que sean relativos a espacios comunes; pero no es que existan inquilinos por un lado y copropietarios por otro. Lo que debería funcionar es una buena comunicación, la administración está para eso, para gestionar los problemas; y lo mismo pasa con un copropietario individualmente, no puede hacer nada si no solicita una Asamblea, en el régimen de propiedad horizontal no funciona nada por iniciativa individual. Saludos, Darío

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  16. Martina

    Buenas Noches,mi consulta es la siguiente..Soy inquilina y no me queda claro lo que pago en la liquidación que pasan, los gastos en agua,luz y saneamiento y servicios de ascensor, hasta ahi todo bien porque se que los debo pagar,pero en la parte varios aparecen los gastos extras que creo no me corresponden como inquilina que son estos:

    El vinilo en la fachada. Estética del edificio, no gasto de uso
    Plantas y macetas para el hall
    Suministro y colocación de plafón
    Sensor de movimiento y lámparas led mas mano de obra
    Reparación de cerradura en puerta principal
    Sustitución de flotador en tanque de agua
    Suministro e instalación de tapa y marco en desagüe
    Suministro y cambio de luminaria en el hall
    Colocación de puerta en ducto sanitario y sellado de cañería de la azotea
    Reparación de la puerta de aluminio azotea. (que no se usa)

    Y siempre ponen un monto total de gastos por apartamento mas gastos generales,y le pido desglose por montos para saber que estoy pagando y que me explique que se cobra en estos gastos generales y no me explican.Donde podría ir a que me revisen los estados de gastos?

    Muchas Gracias.

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola Martina
      Veo que muchas personas, al igual que tu, tienen un concepto equivocado. Los Gastos Comunes, no es algo que uno pueda ir a denunciar en una oficina; porque la liquidación de Gastos Comunes, se rige por acuerdo de los copropietarios y si no hay acuerdo, por lo que dice la ley de propiedad horizontal. A quien tienes para ir a quejarte es con el dueño, pero aún si él te diera la razón, no lo podrá cambiar si no tiene los votos suficientes; lo máximo que podría hacer es hacerse cargo él de los gastos que tu no quieras pagar y siempre que él desee hacerlo, pero supongo que existirá un contrato, etc. El inquilino en esos aspectos, prácticamente no tiene derecho. Quizás podrías realizar una denuncia con un Abogado, pero ¿Tiene sentido eso?; porque el Abogado te va a cobrar, … yo creo que lo más lógico es que pienses en mudarte si no te convencen las explicaciones. De las cosas que mencionas que no quieres pagar, hay algunas que te daría la razón pero en otras no tienes razón. Comparto contigo que la estética de la fachada, el plafón, puerta en ducto sanitario, sellado de cañería … ese tipo de gastos son para el dueño, en cambio me parece que el tema de las plantas y macetas, la que lo disfruta eres tu y no el dueño, la reparación de la cerradura es de quien lo usa, me parece lógico que lo pagues, lo del flotador en tanque de agua es algo que se rompe con frecuencia, por el uso, y quien lo usa es el inquilino, me parece bien que te lo cobren. Sí deberían explicarte, aunque a ti no te guste la explicación, pero deberían por un tema de educación. Saludos, Darío

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  17. Lau Galas

    Buenos días! .
    Me mudé a un edificio a estrenar (cuyos propietarios son en su mayoría argentinos que lo hicieron para invertir)
    El tema es que la suba de los gastos comunes es excesiva (unos 7000$) y la “administración” es formada por ellos mismos.

    Como se debe proceder para tener alguna tranquilidad con respecto a esto?
    Como debo asesorarme para comformar una asamblea?

    Desde ya gracias.

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  18. Dorys

    Hola Dario me gustaria saber si como Co propietaria puedo argumentar que en el cobro de la cuota exzra al edificio por colocacion de Cerca Electrica me corresponde pagar lo mismo que las undiades de 3 dormitorios o el PentHouse ?

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  19. ROSSANA MOURADIAN

    Hola Darío.
    Quisiera hacerte la siguiente consulta: estoy alquilando un apartamento, en el cual se resolvió un aumento del 10% de los gastos comunes. Al consultar a la administración del mismo (tercerizada), se nos argumenta que es por una diferencia entre ingresos y egresos. Analizando la liquidación proporcionada, se desprende que un gran número de unidades serían deudores, de haber efectivizado el pago de los mismos (solo por concepto de gasto común) en tiempo y forma, el saldo del edificio hubiera sido positivo, o sea hubiera quedado saldo a fondo de reserva (aprox $20.000). Se le comunica esto a la administración y ellos argumentan que se decidió en asamblea y que responde a las proyecciones, que para las mismas se hace el supuesto que todas las unidades pagan.
    Este último mes el edificio obtuvo $100.000, más todos los gc no pagos (el mes pasado eran más de $60.000, aún no calculé los de este último).
    La consulta es la siguiente, entendiendo que los inquilinos no debemos funcionar como una cooperativa cubriendo los gc no pagos en tiempo y forma por otras unidades, o en su defecto existe una estimación inflada (dado que no han habido aumento de tarifa alguna), en la cual parte de los gc pasan a fondo de reserva, hay alguna reglamentación en la cual sustentar el reclamo? Dado que se constituye fondo de reserva a través del gc efectivizado y potencial con los deudores que en algún momento deberán pagar.

    Muchas gracias!!!!
    Saludos
    Rossana

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola Rossana, los inquilinos no tienen voz directa; sólo pueden quejarse al dueño y la otra queja silenciosa es irse; los que deciden es la Asamblea de Copropietarios; si esa Asamblea está integrada por ejemplo por mayoría empresarial o personas que no viven allí o sólo lo tienen como inversión; todo lo que dices sucederá. Ya lo he dicho en otras respuestas; es luchar contra molinos de viento; a mi me parece que tienes que evaluar irte o asumir el mayor costo. Todo lo demás, de los atrasos existe y hay leyes (las últimas las han empeorado, en el sentido que favorece a esto mismo, la gente va a dejar de pagar los gastos comunes pero no la tarjeta de crédito porque los intereses y multas son ridículas en los Gastos Comunes, es natural porque así se votó) que respaldan a los que deben. Saludos, Darío

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      1. Rossana Mouradian

        Muchas gracias Dario por tu respuesta. La verdad lamentable la forma camuflada de constituir fondo de reserva. Sin duda que al vencer el contrato nos vamos a ir. Pero necesito herramientas para no dejar pasar esto, que más allá del monto, me genera impotencia porque no corresponde pagar para revalorizar el inmueble.
        Nuevamente gracias.
        Saludos
        Rossana

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Alejandra, viste que este post ya a esta altura tiene 54 comentarios; lo que recomiendo es que se lea el artículo; después más o menos se pregunta casi lo mismo pero con distintos nombres. Puede ser que tengas razón o no, depende del destino de ese fondo; si el mismo es para Mantenimiento de gastos de funcionamiento, un vidrio roto, cambio de cerraduras, cambio de bombitas de luz, arreglo de gastos que surgen por vivir allí todos los días, eso no es gasto que se tenga que hacer cargo el propietario sino el inquilino, que es lo lógico, es quien vive allí. Ahora si ese fondo es para reparar gastos de estructura del Edificio o que generen un valor a la propiedad como ser una pintura de fachada, cambio de puerta de la entrada, rejas, etc, eso sí es del Propietario. Lo importante más que el nombre es el destino. En un Edificio pueden existir varios fondos, quizás no es feliz su denominación pero desde aquí yo no te puedo decir que tienes razón. Lo mejor es que consultes. Saludos, Darío

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  20. mar

    Hola quisiera saber si hay alguna ley o inciso que prohiba aumentos del fondo extraordinario (para el que las 3/4 partes estamos de acuerdo) por un plazo determinado para una obra en concreto ?

    Gracias
    Saludos

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      1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

        Las excusas pueden llegar si hay errores formales; no comunicación debida de la Asamblea, que no se haya puesto en el orden del día, que la votación no haya llegado al correspondiente porcentaje de aprobación, que existan problemas de asignación del Administrador, que no se rindan cuentas, que el fondo no sea usado para el fin que fue creado, que se haga una obra que no tenga permisos, que la obra no cuente con las medidas de seguridad correspondiente, que no se hagan los aportes al BPS, etc. Pero si todo está bien, no hay formas de excusarse. Saludos

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola, la Asamblea de Copropietarios es la que tiene la autoridad; si ese acuerdo al que te refieres, está refrendado formalmente, será válido para el resto que no haya estado de acuerdo; y estamos hablando de votos no por personas sino por unidad, y no por unidad simplemente sino por metros cuadrados; vamos a un ejemplo de 4 unidades, 3 unidades tienen el 15% de los votos (o sea juntos, el 45%) y hay una unidad que tiene el 55%; entonces tu puedes decir que los 3/4 partes de los vecinos están de acuerdo, pero eso no es válido, porque esos 3 que están de acuerdo, sólo suman el 45%. Además lo tienen que hacer en una Asamblea. Y agrego: esas 3/4 partes son requeridas ante el primer llamado a Asamblea y si hay corum, porque si se hace al segundo llamado, sólo se necesita el 50%. Saludos

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  21. Alejandra

    buenas tardes cómo puedo proceder en el caso en que el administrador de los gastos comunes no me detalle la composición de los gastos comunes? soy inquilina y hace meses pasa solo el monto a pagar le vengo reclamando el detalle pero no me lo proporciona, que acciones legales puedo tomar y como debo proceder? gracias

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola Alejandra; el tema de acciones legales, no soy quien para aconsejar porque no soy abogado, para eso tienes que solicitar una opinión de un profesional de esa área. La rendición es un derecho, lo primero es reclamarle a la Administración, por escrito (con un mail), o dejar una carta y que te la sellen como recibida, hacerle una queja al dueño del apartamento, y si siguiera; podrías consultar en la oficina de Derechos al Consumidor, y si sigue, podrías hacer una queja en la Asociación de Administradores de Edificios; incluso podrías seguir subiendo el tono (ya asesorada por abogado), pero no pagar los gastos comunes y depositarlos en una cuenta a esos efectos. El punto es qué harías después que te rinden cuentas?; en general tus derechos son muy limitados y tienes pocas posibilidades de lograr cambios, salvo que quien los escuche tenga la mente abierta y acepten modificar lo que hicieron si reconocen el error, pero lo que tu no pagues lo pagaré el dueño … y el dueño querrá asumirlo?; él también tiene pocas posibilidades de cambio si ve que hay algo mal, tendría que ir a una Asamblea y que lo escuchen, en un Edificio chico puede tener éxito, en un Edificio de cientos de copropietarios y que incluso son manejados por empresas, el dueño/a también estará muy limitado a ejercer algún tipo de derecho. Con la mano en el corazón: si eres inquilina, piensa en mudarte; o aceptar las reglas sino te enfermarás. Saludos, Darío

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  22. jose

    Buen dia Contador,
    Mi pregunta: vivo en un edificio que sobre el monto de los Gastos Comunes si se paga en fecha recibe una bonificacion del 20%.A mi entender un recargo oculto de un 25% si no paga en plazo. Si persiste el atraso al quinto mes, el recargo es de un 100% del importe.
    Es legal esto, no es contradictorio con la Ley 19.604 de 2018?
    Desde ya agradecido, lo saluda
    josé

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  23. Nicolás

    Hola q tal Contador
    Un gusto
    Mi consulta es sobre quiénes deben abonar Gastos Comunes. En mi edificio los propietarios que habitan el edificio no abonan Gastos Comunes. No abonan agua, luz, o siquiera el servicio de limpieza de los espacios comunes. ¿Eso es legal?
    Desde ya, muchas gracias.

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  24. Rosario Boggio

    Hola! Buen día! Felicitaciones por esta página de tanta utilidad!. Me permito efectuar las siguientes consultas: 1) En los gastos comunes a pagar por el inquilino se incluyen los salarios del personal de portería, si dicho personal se envía a seguro de paro ¿no debería bajar el monto de los gastos comunes?. En el edificio que me encuentro bajaron los gastos recién cuando decidieron desvincular a los porteros. y 2) Si la administración decidió cambiar el sistema de ingreso al edificio, el cual requerirá una llave magnética, ¿es correcto que el inquilino deba abonar la segunda llave cuyo costo es superior a $ 300?.
    Agradezco la atención prestada, así como la respuestas que pueda brindarme.

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola Rosario, ambas preguntas que me haces no están resueltas en una norma, la primera, depende del sistema de liquidación que haya adoptado el edificio (por medio de la Asamblea de Copropietarios), lo normal es un sistema en que los gastos mensuales afectan la liquidación; y quizás no bajó porque se compensó con otros gastos, o quizás lo despidieron y en lugar de pagarle el sueldo salió el pago del despido en cuotas, no sé decirte sin ver. La segunda pregunta, eso es también un acuerdo del edificio, podrían dar 2 gratis por cada unidad, o una, y las siguientes que se necesiten que se paguen, pero lo lógico es que si son dos, uno vaya al propietario y otro al inquilino (si son dos gratis). Todo depende, porque no te olvides (que muchos se olvidan) que en este tema, prima los acuerdos, si todos están de acuerdo en algo, eso está por encima de la ley, la ley entra a jugar cuando no hay acuerdos (que es también lo normal, que todos se peleen y todos tengan opiniones distintas). Saludos, Darío

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  25. Maria Machado

    Hola, buenas tardes. Quisiera saber si los gastos comunes, en un mismo edificio, tiene que ser igual para cada apartamento. Hace como un año se cambio de administracion, y ahora llegan los recibos. Por eso me di cuenta de la diferencia en los importes. Quiero saber si eso es comun, la administracion no me contesta. Desde ya muchas gracias

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola María. Los Gastos Comunes, se pueden liquidar de distintas formas, no todos los apartamentos pagan exactamente lo mismo, por ejemplo, los de planta baja, no pagan gastos de ascensor, si los gastos comunes son de acuerdo al área que ocupan, pagarán lo mismo los que tienen idéntica superficie, y aún teniendo idéntica superficie, podría ser que alguno deba cuotas, si no debe nada, y es todo idéntico, debería ser igual. Saludos, Darío

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  26. Beatriz Diaz

    Buenas tardes. Si un apto es alquilado y tiene deuda anterior de gastos comunes, se solicita la administración del edificio que a partir de que hay un inquilino en el apto se separe la porción de gastos comunes del inquilino y la del propietario. La administración responde que no se va a separar la porción que se genera mes a mes de la parte del nuevo inquilino hasta que salde la deuda anterior. Existe alguna ley o decreto donde se establece eso? Es posible que no se pueda separar a partir del mes que vive el inquilino y la deuda anterior quede toda a nombre del propietario?
    Gracias

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  27. andrea apolo

    Hola, en mi edificio subieron los gastos comunes sin avisar y porcentajes distintos dependiendo el apartamento. En mi caso me subieron un 30%.
    La consulta es, existe alguna reglamentación que estipule plazos y porcentajes para aumentar los gastos comunes?

    Gracias

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola Andrea; en principio los Gastos Comunes se resuelven por Asambleas de Copropietarios, lo que ellos acuerden o lo que vote la mayoría, decide. También puede pasar que exista un Reglamento de Copropiedad que regule esos aspectos, de lo contrario no existe una norma que diga que cada tantos meses hay que aumentar o bajar. Seguramente, eso que sucedió en tu Edificio, está sustentado por algo de lo que te he comentado. Saludos, Darío

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  28. Laura

    Buenos días Sr. Dario mi consulta es la siguiente:
    soy propietaria de un local comercial independiente de luz, agua, tributos y entrada que esta debajo de un edificio me están cobrando gastos comunes $ 1471 ; me comunique con la administración para que me explicaran de donde se desprende esa cifra ya que aplicando el reglamento (esto realizado por una administración ajena al edificio),
    da poco menos de $ 700; lo único que me contestaron es que eso no son gastos comunes que es una cuota que se le cobra a los locales; insistencia por medio no me mandan el desglose de esa cifra.
    Pero en la liquidación esta bajo el nombre de gastos comunes cuando lo que se debe pagar en realidad es el fondo de reserva.
    Si fuera tan amable de decirme o de explicarme como o a dónde me puedo dirigir para que no me sigan cobrando de mas.
    Desde ya todo mi agradecimiento.
    Un cordial Saludo Laura

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola Laura, como principio; la transparencia debería ser un valor; pero aparentemente no logras eso. Yo no puedo darte una opinión de algo que no conozco. Hay que ver la realidad de cada caso; a mi me parece bien que exista un diferencial. A veces los locales; generan gastos extraordinarios que no existirían si no fuesen locales, con lo cual no es posible que el Edificio que no participa en un negocio, los subsidie; si una mayoría especial lo avala, es legal. Saludos, Darío

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  29. Alvaro

    Hola, mi consulta es por una propiedad que tengo arrendada y que hace un tiempo ya, en los gastos comunes desglosados entre propietario e inquilino se me agregaron el seguro multiriesgo (lo cual seria razonable) y el seguro del ascensor (lo cual no entiendo por que debe pagarlo el propietario ya que quien hace uso es el inquilino). Me gustaría saber si esto es correcto y de no ser asi donde encuentro la norma que me avale para hablar con la administración.
    Muchas Gracias.

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola Alvaro; hay que ver qué dice ese seguro. Si el seguro es sólo de riesgo, entonces tendrías razón; pero si ese seguro incluye reparaciones del ascensor, reposición de piezas del motor que son carísimos; me parece perfecto que el propietario pague; entonces tendrías que pedir una apertura del concepto seguro, pero como no lo tendrán, me parece adecuado que pagues a que no lo hagas. Saludos, Darío

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  30. Lucìa Martínez

    Buenas tardes, quisiera saber sì hay algùna ley o decreto que regule el porcentaje que se puede cómo máximo aportar de fondo de reserva, escuché en una de las Asambleas que lo máximo por año es de un 25%, y realmente no encuentro donde se establece eso?

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola Lucía. Yo no conozco por norma, un tope. Sí puede existir en el Reglamento de Copropiedad; recuerda que en estos aspectos (de vivir con copropietarios), prima el acuerdo de partes, y la ley viene a solucionar cuando nadie se pone de acuerdo, entonces la ley es un instrumento de convivencia importante. Entonces, si la mayoría puso en el reglamento de copropiedad, aunque la ley no lo diga; entonces vale. Pero ese porcentaje; puede ser muy alto o muy bajo; no tiene sentido; suponte que el Edificio necesite una pintura exterior, y con el 25%, y con pocos apartamentos, logren recaudar $ 10 mil pesos por mes; no llegan nunca a tener un fondo suficiente para encarar el mantenimiento adecuado. Pero es una opción, en ese caso tendrán que poner una cuota extra de golpe, sino no lo pintarán nunca. Saludos, Darío

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  31. Ana G

    Estimado Cr. Abilleira, tengo una consulta puntual respecto al fondo de reserva, en el caso de un propietario que vende su apartamento, y por lo tanto se retira de la copropiedad, puede reclamar que se le devuelva el fondo de reserva?
    Muchas gracias y saludos

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Estimada Ana; en principio, la ley de Propiedad Horizontal, si hay acuerdos entre los copropietarios; los mismos valen, en caso de que no existan esos acuerdos, entonces rige la ley. La ley no regula lo que preguntas. Habría que ver qué dice el Reglamento de Copropiedad (que también reflejaría el acuerdo entre copropietarios), si nada dice; entonces hay que usar el sentido común. ¿Podría entonces solicitar la devolución?; en principio, habría que hacer una Asamblea de Copropietarios, y aprobar su retiro; pero yo argumentaría en contra si viviera en ese edificio. Las razones son varias: a) Lo que se paga no es una caja de ahorros, no existe trazabilidad, es un fondo común; b) El fin para el cuál se crea, que seguramente tendrá que ver para gastos de conservación, o gastos de uso, o de regulación del gasto mensual; con lo cual, cuando se usa no hay una asignación de salida; c) Y lo más importante, en general cuando se crean esos fondos, se utiliza para ir generando un fondo con el fin de asumir grandes reparaciones, que no se haya usado no quiere decir que no exista la necesidad de ejecutarlo, lo normal es que sea necesario pero aún no se tengan los fondos, y por ende esos fondos ya tendrían una asignación del gasto con destino, y lo único que faltaría es que se ejecute. Y podría seguir agregando justificativos, como ser que mientras vivió, usó el edificio, y tiene sentido colaborar con su mantenimiento (si es propietario) y con los gastos por uso (si es inquilino). Mi conclusión es que no es admisible su devolución. Saludos, Darío

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  32. Diego

    Hola Dario, muchas gracias por la información.
    Tengo una pregunta, en los gastos comunes que me llegan cada mes, nos estan cobrando a los inquilinos un «saldo deudor del 2%» (porque existe una deuda con la administración de todo el edificio, porque varios apartamentos no estan pagando los gastos comunes) y ademas una «previsión de gastos» que son un 10% del total de gastos.

    Como inquilino nos corresponde pagar eso?

    Muchas gracias, saludos.

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola Diego. Es raro ese 2%; por lo menos como lo explicas. Porque dices que existe una deuda del Edificio con la Administración; en realidad eso no podría ocurrir, salvo que la Administración le haya prestado dinero; y si es así … es muy difícil separar qué parte es del propietario y qué parte del inquilino, en la teoría tendrías razón, pero no es algo tan lineal; me inclino a pensar que debería ser una deuda a pagar por los propietarios ya que si el inquilino no paga, el propietario tendría que hacerse cargo. Pero también podría ser que un inquilino no pague y luego se vea beneficiado, no sería justo. Con respecto a la Previsión de Gastos, depende de la definición y el uso que se le de. Si la previsión de gastos, es para reparar o pagar, obligaciones de los propietarios, obviamente al inquilino no le corresponde; en cambio si la previsión de gastos se usa como moderador del gasto, para actuar ante imprevistos, entonces el inquilino tiene que participar porque lo favorece. Suponte que si no existiera esa previsión y el sistema de liquidación de gastos comunes fuese sobre real, un mes te viene un gasto de reparación de los vidrios de hall porque hubo un intento de robo, o vino una sobrecuota de gastos de agua porque algo sucedió, tus gastos comunes se dispararán; en cambio si tienen una Previsión, pueden acudir a ese fondo y amortiguar los gastos imprevistos, y tu presupuesto familiar es más previsible, te beneficiaría. Pero si ese fondo, se usa para pintar el edificio, hacer mejoras al edificio, etc; entonces no te correspondería. Son difíciles estas cosas; porque afecta la convivencia o afecta la relación con el propietario que te alquila. Mi recomendación es que el tema de los Gastos Comunes no es un detalle, diría que es más importante que el alquiler en sí; pidan los gastos comunes de los últimos seis meses, en general se tiende a minimizar, te dicen no supera los $ 1000 pesos, y luego el primer mes te vienen $ 2000 pesos, el segundo $ 3000; y ya estás en el baile, te cambió el presupuesto que te habías imaginado. Saludos, Darío

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  33. andrea

    Hola quisiera saber si es obligatorio por ley que una copropiedad o propiedad horizontal deba tener fondo de reserva y si también es obligatoria la figura del administrador y la Asamblea. Muchas gracias

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola Andrea, es un régimen de propiedad horizontal, es lógico que tiene que existir una Asamblea, y luego alguien que Administre, ¿Sino cómo se haría sin que exista nadie que administre o cómo se tomarían las decisiones?. Pero en los post figura la ley, lo puedes corroborar. Lo del Fondo de Reserva, depende de cómo se organicen, pero tenerlo es un signo de que por lo menos hay una Administración que tiene algún sustento conceptual, no tenerlo sería muy alocado. Es como tus gastos, ¿Tu no guardas nada para llegar a fin de mes?, ¿O si quieres realizar un viaje?, o ¿Si quieres comprarte una campera o algo que te guste?; en un edificio, los gastos imprevistos son la norma, lo imprevisto es no saber en dónde va a ocurrir, pero es lo más normal que ocurran, que te rompan un vidrio, que surja una humedad, que se rompa una bomba de agua, etc, etc, es infinito los casos posibles; no tener ese fondo, significaría que todos los meses tengan que salir a cubrir esas extras, tus gastos comunes en lugar de comportarse uniformemente, fluctuarán al antojo de los imprevistos, en algunos casos los van a poder sostener y en otros, no lo van a poder arreglar, y cuando dejen de pagar otros copropietarios, ¿Cómo harán para pagar los gastos que igual siguen existiendo?. No sé cuál es tu realidad, pero me sorprende un poco que te cuestiones su no existencia. Saludos, Darío (ten en cuenta que este tema no era el del post, por favor si deseas una consulta tienes los formularios en el Menú del Blog, para realizarlos, la temática del post es las diferencias en la liquidación de gastos comunes entre un Inquilino y un Propietario, no se trata el tema de Fondo de Reserva, ni las Asambleas, etc, igual te lo respondí pero lo correcto habría sido no hacerlo).

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      1. andrea

        muchisimas gracias por responder, perdon pero no entiendi el sistema por el cual se realizaban las consultas, así que le haré las aclaraciones por el medio pertinente, gracias nuevamente ratificó mi pensamiento. saludos y hasta pronto

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  34. Nicolas

    Hola, en mi caso soy inquilno y los gastos comunes subieron varias veces desde que estoy en el edificio. Como puedo hacer para saber a que se deben dichos incrementos, y si el contrato de alquiler tiene una cifra estipulada, debo hacerme cargo de dicho importe adicional? En que casos deberia hacerme cargo? Estoy en conocimiento de que se estan realizando obras de fachada y en el hall del edificio, asumo que se debera a eso y entiendo que en ese caso no me corresponderia pagar la diferencia, estoy en lo correcto? Muchas gracias!

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  35. Carla

    Buenas tardes Cr. Abilleira, quiero hacerle una consulta. Mi madre es dueña de un apartamento, se encuentra en juicio (iniciado por ella) dado que la administración se negó a mostrarle los comprobantes de los gastos, y por ende ella dejó de pagar por algunos meses (debiendo 12.000 pesos más 500 dólares , sin contar los recargos por falta de pago). El dueño de la administración jamás la convocó para asamblea de copropietarios desde que ella compró el inmueble (en 2015), él es dueño de varios apartamentos del edificio y se trata de un edificio pequeño. Los recargos por falta de pago los fijó en una cifra muy elevada, por lo tanto mi madre decidió hacerle juicio para poder comprobar que los gastos comunes se rindieran con las boletas correspondientes.

    Mi madre le propuso un acuerdo de pago por menor dinero para saldar su deuda, a lo cual la administración hizo una contrapropuesta de pagar $50.000 más 500 dolares, mi madre aceptó para poder finalizar el tema y vender la casa. Los abogados de mi madre redactaron un escrito con este acuerdo, y cuando convocaron a la administración ésta manifestó «haberse confundido con la cifra propuesta» y la rechazó. Se que actualmente hay una ley que topea las multas por falta de pago de gastos comunes (no aplica para el caso de mi madre ya que la deuda ella la generó antes de promulgada la ley), quisiera saber cómo puede proseguir mi madre en esto ya que los recargos que decide poner la administración son inauditos y a mi entender son una estafa.

    gracias

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola Carla. Por lo que veo, estás en manos de abogados. Ellos sabrán cómo seguir. Me llama la atención algunas cosas que comentas, pero como no sé toda la historia, mi opinión se debilita. La primer arma que tienes, es una ley que existe ya hace mucho tiempo, sobre los intereses que no pueden pasar ciertos montos a riesgo de que sean usureros. También hay que ver, el tema de si dejó de pagar los Gastos Comunes es claro que se generan multas y recargos. Un buen asesoramiento, le habría dicho que depositara ese monto en una cuenta especial, a efectos de parar las consecuencias y discutir el monto de los intereses. Por los montos en juego, me parece que era más negocio pagarlos, que ir a juicio, los honorarios de un profesional, seguramente son mucho más caro que esos intereses. Saludos, Darío

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  36. Florencia

    Buenas, dejo una consulta en un ejemplo puntual, con respecto a la deuda que se ajusta por el IPC , una persona no pago los gastos comunes en Noviembre2018, luego Diciembre 2018 pago una parte de lo adeudado, luego en Enero 2019 no volvio a pagar y viene asi todos los meses… paga una parte. Que valor IPC debo tomar?

    Gracias, Florencia.

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola Florencia. Hay ciertos temas, que hay que adoptar un orden; como lo hacen casi todas las instituciones cuando uno debe. Lo que se hace es que todo lo que se pague, se va imputando a la deuda, no deberían aceptarse pagos parciales. Me explico, no es negarse a recibir un pago a cuenta, eso NUNCA, porque hay Administraciones que niegan recibir un pago parcial, es mucho mejor recibir algo que nada. Lo que tiene que pasar, es que se avise, se coordine, que los pagos parciales se imputaran a la deuda más vieja, obviamente con los ajustes correspondientes. De lo contrario, tienes que crear una administración, sólo para un inquilino/dueño, habría que cobrarle doble los gastos de administración, cosa que no querrá (me imagino). Saludos, Darío

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  37. Alberto Rodriguez

    Estimado, le consulto si tiene conocimiento de algun cambio normativo que no permita deducir el iva compras y el gasto para IRAE de los gastos comunes. Existe la consulta a DGI numero 5.798 (https://www.dgi.gub.uy/wdgi/page?2,principal,_Ampliacion,O,es,0,PAG;CONC;1240;1;D;consulta-no-5-798;1;PAG;), pero me comentaron ya varias veces que no se permitía deducir mas ni el IVA ni el gasto.

    Desde ya muchas gracias,

    Alberto

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola Alberto; con respecto al tema, si entiendo bien, tu pregunta corresponde al caso de una empresa que tiene su domicilio en un edificio (por ejemplo), y paga gastos comunes; si esos gastos son necesarios para obtener y conservar la renta; son deducibles, y siempre y cuando cumplan las condiciones formales idénticas que se exige para el IVA; de lo contrario no serían deducibles. No conozco nada nuevo, pero tampoco dice esa Consulta que si no se cumple con lo que te mencionaba anteriormente no puedas considerar el IVA y el gasto, sólo dice que si no es un gasto de la empresa, lógicamente no se puede deducir porque es del Edificio, salvo que se le asigne su cuota parte (que debería hacerlo el Administrador, facturando gastos por cuenta de terceros, según la nuevas formalidades al respecto – eso sí es nuevo, que es a partir del 1/04/2019 – ) Saludos, Darío

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  38. Julio

    Buenas tardes, soy inquilino de un apartamento con garaje, en los gastos comunes la administración creo dos gastos nuevos a quienes gozamos de dichas cocheras, una por el servicio de mantenimiento de las cortinas eléctricas y otra por el uso de la cochera, el cual ese dinero va a ser destinado para futuras reparaciones que estén fuera de la garantía o algo imprevisto que surja. El gasto por service lo entiendo que lo deba pagar yo, pero el otro se interpreta como un fondo de reserva, y que debería pagarlo el propietario. Por favor si me pueden explicar si estoy en lo cierto o no. Gracias

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola Julio. Leí más de una vez tu consulta. Incluso pensé crear un post para tratarlo mejor. Pero cuanto más lo leo, menos claro me queda. Primero dices que la Administración creó dos gastos nuevos. En principio eso está bien, la Administración tiene esa potestad por Ley. O sea, antes existía un gasto y ahora lo abrió en dos, o antes no se pagaba nada? (supongo que no debe ser así, que se pagaba). Luego dices que se crean dos gastos: a) el del mantenimiento de las cortinas eléctricas y b) el uso de la cochera. Más adelante dices que el mantenimiento te parece bien que tu te hagas cargo (ya que eres el inquilino) pero no lo del Fondo de Reserva … y ahí me perdí, porque no dijiste que se creó un Fondo de Reserva. Además, creo que si antes pagabas un sólo concepto y ahora se te abre en dos, interpreto que te ha beneficiado, o te aumentó los gastos comunes?.
      Entonces, una cosa es si hablamos del Fondo de Reserva que aquí hay particularidades, da para un post. Y otra es si hablamos del primer escenario; que sinceramente Julio, con la mano en el corazón, creo que ambos conceptos deberías pagarlo tu. ¿Por qué?. Porque el primero era por el mantenimiento y el segundo por el uso. Si hasta tu mismo dices que te parece correcto pagar por el mantenimiento, es la razón del artillero, concuerdo; y luego por el uso … es hasta obvio, si es justamente tu quién estás pagando ese uso. Que luego el dueño diga, ese dinero no quiero que vaya a la Caja General, sino que se aparte para cuando necesitemos arreglar las cocheras, es un tema de administración (distinto es que tu estés pagando ambos conceptos y además hagan un arreglo y también te lo quieran cobrar, ahí no corresponde claramente, pero me parece de extrema claridad que el usuario debe pagar por el espacio y luego por el mantenimiento de la seguridad de ese espacio). Creo que me falta información, y es importante los nombres, además del principio de la realidad; también debería conocer qué pasaba antes para ser más categórico porque reconozco que puede existir algo que se me esté escapando. Disculpa, pero no te puedo ayudar mucho más. Saludos, Darío (me quedo pensando, quizás esas cocheras no tenían una cortina, y se la agregaron. El costo de esa cortina, y la instalación, no debe estar en los gastos comunes del inquilino, pero una vez que está puesta la cortina, quien la usa, y es probable que requiera mantenimiento por su uso, es el inquilino, pero uno cuando paga una cochera, también paga el espacio; no sé cuál fue el fin de abrirlo en dos; y si esa apertura fue para cobrarle una parte al propietario y otra al inquilino, me parece que te tiene que favorecer, pienso y pienso; y es indudable que algo no entendí o me falta más información).

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  39. Claudio

    Buenas, soy inquilino y quisera saber si el despido de un portero (ante lo cual no estaba de acuerdo en que lo despidieran) debe formar parte de los gastos comunes y pago por todos los inquilinos. Entiendo que esto al ser algo excepcional y no regular de uso corresponde a los propietarios. ¿es correcto? Muchas gracias.

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  40. Alejandra

    Hola, haciendo referencia a la ley 10.751 mi consulta es la siguiente:
    yo vivo en un edificio de 3 pisos en las casitas de planta baja con entrada independiente al edificio en si. el edificio cuenta con una limpiadora que hace el mantenimiento (limpieza) de las escaleras yo debería pagar el sueldo de la Sra. cuando en realidad yo no tengo acceso al edificio porque vivo en planta baja con entrada independiente. La señora si limpia la entrada del edificio pero no mi entrada particular. Debo entender que no debería yo estar pagando en mis GC la cuota parte correspondiente a tal servicio.

    Eso interpreto de la ley, es asi???
    Gracias

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  41. Olga

    Hola , sobre este artículo la ley artículo 77 decreto 14219 decreto 990 /974.quiero saber si me puede responder soy inquilino en edificio solo un propietario y nos pusieron el arreglo de la máquina del ascensor se rompió , interpretó eso corresponde a el propietario ? Agradecería me ayudara gracias

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola Olga, la idea de ese artículo; es que el inquilino sólo soporte los gastos correspondientes a un uso normal; no a contribuir a los gastos o reparaciones que impliquen un incremento del valor del inmueble o que contribuya a mantener el patrimonio del dueño; por lo tanto en principio si se rompe el motor del ascensor, parece que sí corresponde al inquilino, no hay dudas que el que usa el ascensor no es el dueño sino el que vive. En cambio, si esa reparación no es que el motor o la máquina ya no funcionara más sino que se hace un cambio en el ascensor como por ejemplo, se le ponga piso de mármol, se le cambia el decorado, y eso implica un mayor peso y por ende necesite más potencia, eso es distinto, ese cambio que mejora sustancialmente el valor de los apartamentos o del edificio; creo que no correspondería a los inquilinos. Es difícil determinar si es un simple arreglo de funcionamiento (por más que pongan un motor nuevo), a argumentar que es un arreglo que le incrementa el valor al inmueble. Saludos, Darío

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  42. Rodrigo Gonzalez.-

    Hola! qué pasa con el copropietario que nunca paga los gastos comunes? si cada 4 años prescribe, esa persona no se ve obligada a pagar, esa deuda la asume el resto de los copropietarios?
    Cuando compre el apartamento en el contrato estipulaba que la falta de pago podría llevar al embargo del apartamento, que pasa con ese contrato? se anula?
    Gracias Rodrigo González.-

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    1. Contador Público (Uruguay) Darío Aurelio Abilleira Alvarez Autor

      Hola Rodrigo, el contrato no dice (por lo que cuentas) nada que vaya en contra de lo nuevo; la falta de pago es cierto que puede terminar en un embargo del apartamento, lo único que no es automático, hay un procedimiento que aplicar. Es cierto, el que no paga; se verá beneficiado por un tiempo por los que sí pagan; habría que cambiar algunas costumbres, pero todo radica en la copropiedad. Saludos, Darío

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