La Ley Nº 10.751, del año 1946; llamada: Ley de Propiedad Horizontal, y sus modificaciones concordantes, entre otros aspectos, regulan los Gastos Comunes que son necesarios realizar para la conservar, reparar y administrar el inmueble.
Cuando se refiere la ley, a “Conservación y Reparación”; se debe interpretar en sentido amplio, no hay una diferencia entre Gastos de Conservación o de uso, tampoco se puede interpretar si los copropietarios pueden o no aprovechar la infraestructura o servicios, pero que sí son necesarias al condominio.
Con respecto a la proporción a contribuir (artículo 5º de la Ley Nº 10.751); se puede PACTAR otro criterio, y primará sobre lo que se estipula en la ley, por eso existe la frase que dice: “…sin perjuicio de las estipulaciones expresas de las partes …”
¿Qué obligaciones tiene el Inquilino o Arrendatario con respecto a los Gastos Comunes?
Las normas que regulan las obligaciones de quien alquila, es el artículo 77 del Decreto-Ley Nº 14.219 y el Decreto 990/974.
El pago de los Consumos, Gastos Comunes, u otros Servicios accesorios a la locación, serán de cargo del arrendatario. Ejemplos de gastos que debe asumir el inquilino son: energía eléctrica, agua para lugares comunes, gastos del ascensor, combustible para la calefacción, sueldos del personal del edificio, etc.
Quedan exceptuados, los gastos provenientes de las Reparaciones o Mejoras realizadas en el Inmueble. Ejemplos de gastos que deben asumir exclusivamente los propietarios: arreglos de azoteas, fachada del edificio, balcones y pinturas de lugares comunes; etc.
El arrendatario podrá solicitar previo el pago, la exhibición de los comprobantes respectivos (artículo 60 Decreto-Ley Nº 14219 y artículo 2 Decreto 990/974).
El administrador, debería realizar dos liquidaciones; una para propietarios y otra para los inquilinos.
Plazo de Pago para los Arrendatarios
Los inquilinos deben pagar los Gastos Comunes dentro de los mismos plazos y condiciones que los propietarios. Pero si no lo pagan, la copropiedad no tiene derecho a exigírselo, ya que no existe relación jurídica que permita el reclamo de la misma.
La copropiedad sí puede exigirle al propietario, y este luego podrá repetir contra el inquilino.
El artículo 103 del Decreto-Ley Nº 14219; la falta de pago de gastos comunes, se considera como una falta al pago del arrendamiento y se le aplican las mismas normas que para adeudos por alquileres.
Pagos parciales
Algunos propietarios se niegan a abonar las cuotas del Fondo de Reserva o las cuotas extraordinarias, pero sí pagan los gastos ordinarios. Es una potestad del administrador, de rechazar los pagos parciales.
Sistemas de Liquidación
Cuotas Prefijada —> Se hace una estimación porcentual, en base a un presupuesto aprobado por Asamblea.
Cuota Anticipada Variable —> En base a previsiones o estimaciones que puede efectuar el Administrador.
Gastos efectivamente realizados —> La liquidación es en base al mes inmediato anterior.
Lo que se aconseja, a efectos de lograr una cierta uniformidad en los pagos (y previsibilidad en los presupuestos de los que viven en los edificios) es que se combine alguno de los sistemas comentados anteriormente, con la existencia de un Fondo de Reserva Complementario (que debe ser aprobado vía Reglamento Interno o por actas de Asamblea).
LO NUEVO!!! – Ley Nº 19.604 de abril del 2018 – cambios en los Intereses y Prescripción
Se busca dar certezas a dos temas, para contribuir a una relación armoniosa y equilibrada entre los copropietarios:
- Regular la tasa de interés aplicable al atraso en los pagos de expensas y gastos comunes
- Y dar certeza al plazo de prescripción de los Gastos Comunes, que ya existía, pero lo afirma.
Para la actualización y los intereses, se hace referencia al Decreto-Ley Nº 14.500, (que consiste en ajustar la deuda por IPC) y modifican la tasa de interés que la duplican para estos casos, y se la lleva al 12% anual; no capitalizable, y no es necesario presentar una demanda, sino que son exigibles desde cada uno de los pagos adeudados.
Para la prescripción, se lleva al mismo período que requiere el Artículo 1.222 del Código Civil, que son 4 años (ya la norma disponía eso, pero se busca quitar incertidumbres).
Como es una Ley de Orden Público, su vigencia es inmediata y aplica sobre todos los regímenes de propiedad horizontal, cualquiera fuesen las estipulaciones contractuales o de los reglamentos de copropiedad.
Se deja, incambiado la parte del artículo 5º de la Ley Nº 10.751, que se refiere a que la deuda formulada por el administrador y aprobada por Asamblea, constituye Título Ejecutivo, siempre que los hechos resulten acreditados a través de un Testimonio Notarial del Acta de la Asamblea, y que la misma haya sido realizada de acuerdo al reglamento de Copropiedad o de la Ley.
¿Y las multas?
Sobre las multas, la ley no dice nada.
¿Sobre los descuentos por pronto pago?
Tampoco se dice nada, y hay una Sentencia que considera que esa práctica, en los hechos termina siendo un recargo indirecto para el que no paga en fecha, y la sentencia prohíbe ese procedimiento.
…///
Cr. Darío Abilleira – Montevideo 22/08/2018
Etiquetado: Gastos Comunes, Ley 10751 articulo 5, Propiedad horizontal
Buenas, soy inquilino y quisera saber si el despido de un portero (ante lo cual no estaba de acuerdo en que lo despidieran) debe formar parte de los gastos comunes y pago por todos los inquilinos. Entiendo que esto al ser algo excepcional y no regular de uso corresponde a los propietarios. ¿es correcto? Muchas gracias.
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Hola, te respondí aquí:
Saludos, Darío
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Hola, haciendo referencia a la ley 10.751 mi consulta es la siguiente:
yo vivo en un edificio de 3 pisos en las casitas de planta baja con entrada independiente al edificio en si. el edificio cuenta con una limpiadora que hace el mantenimiento (limpieza) de las escaleras yo debería pagar el sueldo de la Sra. cuando en realidad yo no tengo acceso al edificio porque vivo en planta baja con entrada independiente. La señora si limpia la entrada del edificio pero no mi entrada particular. Debo entender que no debería yo estar pagando en mis GC la cuota parte correspondiente a tal servicio.
Eso interpreto de la ley, es asi???
Gracias
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Hola, te lo respondí aquí:
Saludos, Darío
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Hola , sobre este artículo la ley artículo 77 decreto 14219 decreto 990 /974.quiero saber si me puede responder soy inquilino en edificio solo un propietario y nos pusieron el arreglo de la máquina del ascensor se rompió , interpretó eso corresponde a el propietario ? Agradecería me ayudara gracias
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Hola Olga, la idea de ese artículo; es que el inquilino sólo soporte los gastos correspondientes a un uso normal; no a contribuir a los gastos o reparaciones que impliquen un incremento del valor del inmueble o que contribuya a mantener el patrimonio del dueño; por lo tanto en principio si se rompe el motor del ascensor, parece que sí corresponde al inquilino, no hay dudas que el que usa el ascensor no es el dueño sino el que vive. En cambio, si esa reparación no es que el motor o la máquina ya no funcionara más sino que se hace un cambio en el ascensor como por ejemplo, se le ponga piso de mármol, se le cambia el decorado, y eso implica un mayor peso y por ende necesite más potencia, eso es distinto, ese cambio que mejora sustancialmente el valor de los apartamentos o del edificio; creo que no correspondería a los inquilinos. Es difícil determinar si es un simple arreglo de funcionamiento (por más que pongan un motor nuevo), a argumentar que es un arreglo que le incrementa el valor al inmueble. Saludos, Darío
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Hola! qué pasa con el copropietario que nunca paga los gastos comunes? si cada 4 años prescribe, esa persona no se ve obligada a pagar, esa deuda la asume el resto de los copropietarios?
Cuando compre el apartamento en el contrato estipulaba que la falta de pago podría llevar al embargo del apartamento, que pasa con ese contrato? se anula?
Gracias Rodrigo González.-
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Hola Rodrigo, el contrato no dice (por lo que cuentas) nada que vaya en contra de lo nuevo; la falta de pago es cierto que puede terminar en un embargo del apartamento, lo único que no es automático, hay un procedimiento que aplicar. Es cierto, el que no paga; se verá beneficiado por un tiempo por los que sí pagan; habría que cambiar algunas costumbres, pero todo radica en la copropiedad. Saludos, Darío
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