La Ley Nº 10.751, del año 1946; llamada: Ley de Propiedad Horizontal, y sus modificaciones concordantes, entre otros aspectos, regulan los Gastos Comunes que son necesarios realizar para la conservar, reparar y administrar el inmueble.
Cuando se refiere la ley, a “Conservación y Reparación”; se debe interpretar en sentido amplio, no hay una diferencia entre Gastos de Conservación o de uso, tampoco se puede interpretar si los copropietarios pueden o no aprovechar la infraestructura o servicios, pero que sí son necesarias al condominio.
Con respecto a la proporción a contribuir (artículo 5º de la Ley Nº 10.751); se puede PACTAR otro criterio, y primará sobre lo que se estipula en la ley, por eso existe la frase que dice: “…sin perjuicio de las estipulaciones expresas de las partes …”
¿Qué obligaciones tiene el Inquilino o Arrendatario con respecto a los Gastos Comunes?
Las normas que regulan las obligaciones de quien alquila, es el artículo 77 del Decreto-Ley Nº 14.219 y el Decreto 990/974.
El pago de los Consumos, Gastos Comunes, u otros Servicios accesorios a la locación, serán de cargo del arrendatario. Ejemplos de gastos que debe asumir el inquilino son: energía eléctrica, agua para lugares comunes, gastos del ascensor, combustible para la calefacción, sueldos del personal del edificio, etc.
Quedan exceptuados, los gastos provenientes de las Reparaciones o Mejoras realizadas en el Inmueble. Ejemplos de gastos que deben asumir exclusivamente los propietarios: arreglos de azoteas, fachada del edificio, balcones y pinturas de lugares comunes; etc.
El arrendatario podrá solicitar previo el pago, la exhibición de los comprobantes respectivos (artículo 60 Decreto-Ley Nº 14219 y artículo 2 Decreto 990/974).
El administrador, debería realizar dos liquidaciones; una para propietarios y otra para los inquilinos.
Plazo de Pago para los Arrendatarios
Los inquilinos deben pagar los Gastos Comunes dentro de los mismos plazos y condiciones que los propietarios. Pero si no lo pagan, la copropiedad no tiene derecho a exigírselo, ya que no existe relación jurídica que permita el reclamo de la misma.
La copropiedad sí puede exigirle al propietario, y este luego podrá repetir contra el inquilino.
El artículo 103 del Decreto-Ley Nº 14219; la falta de pago de gastos comunes, se considera como una falta al pago del arrendamiento y se le aplican las mismas normas que para adeudos por alquileres.
Pagos parciales
Algunos propietarios se niegan a abonar las cuotas del Fondo de Reserva o las cuotas extraordinarias, pero sí pagan los gastos ordinarios. Es una potestad del administrador, de rechazar los pagos parciales.
Sistemas de Liquidación
Cuotas Prefijada —> Se hace una estimación porcentual, en base a un presupuesto aprobado por Asamblea.
Cuota Anticipada Variable —> En base a previsiones o estimaciones que puede efectuar el Administrador.
Gastos efectivamente realizados —> La liquidación es en base al mes inmediato anterior.
Lo que se aconseja, a efectos de lograr una cierta uniformidad en los pagos (y previsibilidad en los presupuestos de los que viven en los edificios) es que se combine alguno de los sistemas comentados anteriormente, con la existencia de un Fondo de Reserva Complementario (que debe ser aprobado vía Reglamento Interno o por actas de Asamblea).
LO NUEVO!!! – Ley Nº 19.604 de abril del 2018 – cambios en los Intereses y Prescripción
Se busca dar certezas a dos temas, para contribuir a una relación armoniosa y equilibrada entre los copropietarios:
- Regular la tasa de interés aplicable al atraso en los pagos de expensas y gastos comunes
- Y dar certeza al plazo de prescripción de los Gastos Comunes, que ya existía, pero lo afirma.
Para la actualización y los intereses, se hace referencia al Decreto-Ley Nº 14.500, (que consiste en ajustar la deuda por IPC) y modifican la tasa de interés que la duplican para estos casos, y se la lleva al 12% anual; no capitalizable, y no es necesario presentar una demanda, sino que son exigibles desde cada uno de los pagos adeudados.
Para la prescripción, se lleva al mismo período que requiere el Artículo 1.222 del Código Civil, que son 4 años (ya la norma disponía eso, pero se busca quitar incertidumbres).
Como es una Ley de Orden Público, su vigencia es inmediata y aplica sobre todos los regímenes de propiedad horizontal, cualquiera fuesen las estipulaciones contractuales o de los reglamentos de copropiedad.
Se deja, incambiado la parte del artículo 5º de la Ley Nº 10.751, que se refiere a que la deuda formulada por el administrador y aprobada por Asamblea, constituye Título Ejecutivo, siempre que los hechos resulten acreditados a través de un Testimonio Notarial del Acta de la Asamblea, y que la misma haya sido realizada de acuerdo al reglamento de Copropiedad o de la Ley.
¿Y las multas?
Sobre las multas, la ley no dice nada.
¿Sobre los descuentos por pronto pago?
Tampoco se dice nada, y hay una Sentencia que considera que esa práctica, en los hechos termina siendo un recargo indirecto para el que no paga en fecha, y la sentencia prohíbe ese procedimiento.
…///
Cr. Darío Abilleira – Montevideo 22/08/2018
Etiquetado: Gastos Comunes, Ley 10751 articulo 5, Propiedad horizontal
Buenas tardes Cr. Abilleira, quiero hacerle una consulta. Mi madre es dueña de un apartamento, se encuentra en juicio (iniciado por ella) dado que la administración se negó a mostrarle los comprobantes de los gastos, y por ende ella dejó de pagar por algunos meses (debiendo 12.000 pesos más 500 dólares , sin contar los recargos por falta de pago). El dueño de la administración jamás la convocó para asamblea de copropietarios desde que ella compró el inmueble (en 2015), él es dueño de varios apartamentos del edificio y se trata de un edificio pequeño. Los recargos por falta de pago los fijó en una cifra muy elevada, por lo tanto mi madre decidió hacerle juicio para poder comprobar que los gastos comunes se rindieran con las boletas correspondientes.
Mi madre le propuso un acuerdo de pago por menor dinero para saldar su deuda, a lo cual la administración hizo una contrapropuesta de pagar $50.000 más 500 dolares, mi madre aceptó para poder finalizar el tema y vender la casa. Los abogados de mi madre redactaron un escrito con este acuerdo, y cuando convocaron a la administración ésta manifestó “haberse confundido con la cifra propuesta” y la rechazó. Se que actualmente hay una ley que topea las multas por falta de pago de gastos comunes (no aplica para el caso de mi madre ya que la deuda ella la generó antes de promulgada la ley), quisiera saber cómo puede proseguir mi madre en esto ya que los recargos que decide poner la administración son inauditos y a mi entender son una estafa.
gracias
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Hola Carla. Por lo que veo, estás en manos de abogados. Ellos sabrán cómo seguir. Me llama la atención algunas cosas que comentas, pero como no sé toda la historia, mi opinión se debilita. La primer arma que tienes, es una ley que existe ya hace mucho tiempo, sobre los intereses que no pueden pasar ciertos montos a riesgo de que sean usureros. También hay que ver, el tema de si dejó de pagar los Gastos Comunes es claro que se generan multas y recargos. Un buen asesoramiento, le habría dicho que depositara ese monto en una cuenta especial, a efectos de parar las consecuencias y discutir el monto de los intereses. Por los montos en juego, me parece que era más negocio pagarlos, que ir a juicio, los honorarios de un profesional, seguramente son mucho más caro que esos intereses. Saludos, Darío
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Buenas, dejo una consulta en un ejemplo puntual, con respecto a la deuda que se ajusta por el IPC , una persona no pago los gastos comunes en Noviembre2018, luego Diciembre 2018 pago una parte de lo adeudado, luego en Enero 2019 no volvio a pagar y viene asi todos los meses… paga una parte. Que valor IPC debo tomar?
Gracias, Florencia.
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Hola Florencia. Hay ciertos temas, que hay que adoptar un orden; como lo hacen casi todas las instituciones cuando uno debe. Lo que se hace es que todo lo que se pague, se va imputando a la deuda, no deberían aceptarse pagos parciales. Me explico, no es negarse a recibir un pago a cuenta, eso NUNCA, porque hay Administraciones que niegan recibir un pago parcial, es mucho mejor recibir algo que nada. Lo que tiene que pasar, es que se avise, se coordine, que los pagos parciales se imputaran a la deuda más vieja, obviamente con los ajustes correspondientes. De lo contrario, tienes que crear una administración, sólo para un inquilino/dueño, habría que cobrarle doble los gastos de administración, cosa que no querrá (me imagino). Saludos, Darío
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Estimado, le consulto si tiene conocimiento de algun cambio normativo que no permita deducir el iva compras y el gasto para IRAE de los gastos comunes. Existe la consulta a DGI numero 5.798 (https://www.dgi.gub.uy/wdgi/page?2,principal,_Ampliacion,O,es,0,PAG;CONC;1240;1;D;consulta-no-5-798;1;PAG;), pero me comentaron ya varias veces que no se permitía deducir mas ni el IVA ni el gasto.
Desde ya muchas gracias,
Alberto
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Hola Alberto; con respecto al tema, si entiendo bien, tu pregunta corresponde al caso de una empresa que tiene su domicilio en un edificio (por ejemplo), y paga gastos comunes; si esos gastos son necesarios para obtener y conservar la renta; son deducibles, y siempre y cuando cumplan las condiciones formales idénticas que se exige para el IVA; de lo contrario no serían deducibles. No conozco nada nuevo, pero tampoco dice esa Consulta que si no se cumple con lo que te mencionaba anteriormente no puedas considerar el IVA y el gasto, sólo dice que si no es un gasto de la empresa, lógicamente no se puede deducir porque es del Edificio, salvo que se le asigne su cuota parte (que debería hacerlo el Administrador, facturando gastos por cuenta de terceros, según la nuevas formalidades al respecto – eso sí es nuevo, que es a partir del 1/04/2019 – ) Saludos, Darío
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Buenas tardes, soy inquilino de un apartamento con garaje, en los gastos comunes la administración creo dos gastos nuevos a quienes gozamos de dichas cocheras, una por el servicio de mantenimiento de las cortinas eléctricas y otra por el uso de la cochera, el cual ese dinero va a ser destinado para futuras reparaciones que estén fuera de la garantía o algo imprevisto que surja. El gasto por service lo entiendo que lo deba pagar yo, pero el otro se interpreta como un fondo de reserva, y que debería pagarlo el propietario. Por favor si me pueden explicar si estoy en lo cierto o no. Gracias
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Hola Julio. Leí más de una vez tu consulta. Incluso pensé crear un post para tratarlo mejor. Pero cuanto más lo leo, menos claro me queda. Primero dices que la Administración creó dos gastos nuevos. En principio eso está bien, la Administración tiene esa potestad por Ley. O sea, antes existía un gasto y ahora lo abrió en dos, o antes no se pagaba nada? (supongo que no debe ser así, que se pagaba). Luego dices que se crean dos gastos: a) el del mantenimiento de las cortinas eléctricas y b) el uso de la cochera. Más adelante dices que el mantenimiento te parece bien que tu te hagas cargo (ya que eres el inquilino) pero no lo del Fondo de Reserva … y ahí me perdí, porque no dijiste que se creó un Fondo de Reserva. Además, creo que si antes pagabas un sólo concepto y ahora se te abre en dos, interpreto que te ha beneficiado, o te aumentó los gastos comunes?.
Entonces, una cosa es si hablamos del Fondo de Reserva que aquí hay particularidades, da para un post. Y otra es si hablamos del primer escenario; que sinceramente Julio, con la mano en el corazón, creo que ambos conceptos deberías pagarlo tu. ¿Por qué?. Porque el primero era por el mantenimiento y el segundo por el uso. Si hasta tu mismo dices que te parece correcto pagar por el mantenimiento, es la razón del artillero, concuerdo; y luego por el uso … es hasta obvio, si es justamente tu quién estás pagando ese uso. Que luego el dueño diga, ese dinero no quiero que vaya a la Caja General, sino que se aparte para cuando necesitemos arreglar las cocheras, es un tema de administración (distinto es que tu estés pagando ambos conceptos y además hagan un arreglo y también te lo quieran cobrar, ahí no corresponde claramente, pero me parece de extrema claridad que el usuario debe pagar por el espacio y luego por el mantenimiento de la seguridad de ese espacio). Creo que me falta información, y es importante los nombres, además del principio de la realidad; también debería conocer qué pasaba antes para ser más categórico porque reconozco que puede existir algo que se me esté escapando. Disculpa, pero no te puedo ayudar mucho más. Saludos, Darío (me quedo pensando, quizás esas cocheras no tenían una cortina, y se la agregaron. El costo de esa cortina, y la instalación, no debe estar en los gastos comunes del inquilino, pero una vez que está puesta la cortina, quien la usa, y es probable que requiera mantenimiento por su uso, es el inquilino, pero uno cuando paga una cochera, también paga el espacio; no sé cuál fue el fin de abrirlo en dos; y si esa apertura fue para cobrarle una parte al propietario y otra al inquilino, me parece que te tiene que favorecer, pienso y pienso; y es indudable que algo no entendí o me falta más información).
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Buenas, soy inquilino y quisera saber si el despido de un portero (ante lo cual no estaba de acuerdo en que lo despidieran) debe formar parte de los gastos comunes y pago por todos los inquilinos. Entiendo que esto al ser algo excepcional y no regular de uso corresponde a los propietarios. ¿es correcto? Muchas gracias.
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Hola, te respondí aquí: https://wp.me/p13ijO-3rv
Saludos, Darío
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Hola, haciendo referencia a la ley 10.751 mi consulta es la siguiente:
yo vivo en un edificio de 3 pisos en las casitas de planta baja con entrada independiente al edificio en si. el edificio cuenta con una limpiadora que hace el mantenimiento (limpieza) de las escaleras yo debería pagar el sueldo de la Sra. cuando en realidad yo no tengo acceso al edificio porque vivo en planta baja con entrada independiente. La señora si limpia la entrada del edificio pero no mi entrada particular. Debo entender que no debería yo estar pagando en mis GC la cuota parte correspondiente a tal servicio.
Eso interpreto de la ley, es asi???
Gracias
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Hola, te lo respondí aquí: https://wp.me/p13ijO-3rt
Saludos, Darío
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Hola , sobre este artículo la ley artículo 77 decreto 14219 decreto 990 /974.quiero saber si me puede responder soy inquilino en edificio solo un propietario y nos pusieron el arreglo de la máquina del ascensor se rompió , interpretó eso corresponde a el propietario ? Agradecería me ayudara gracias
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Hola Olga, la idea de ese artículo; es que el inquilino sólo soporte los gastos correspondientes a un uso normal; no a contribuir a los gastos o reparaciones que impliquen un incremento del valor del inmueble o que contribuya a mantener el patrimonio del dueño; por lo tanto en principio si se rompe el motor del ascensor, parece que sí corresponde al inquilino, no hay dudas que el que usa el ascensor no es el dueño sino el que vive. En cambio, si esa reparación no es que el motor o la máquina ya no funcionara más sino que se hace un cambio en el ascensor como por ejemplo, se le ponga piso de mármol, se le cambia el decorado, y eso implica un mayor peso y por ende necesite más potencia, eso es distinto, ese cambio que mejora sustancialmente el valor de los apartamentos o del edificio; creo que no correspondería a los inquilinos. Es difícil determinar si es un simple arreglo de funcionamiento (por más que pongan un motor nuevo), a argumentar que es un arreglo que le incrementa el valor al inmueble. Saludos, Darío
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Hola! qué pasa con el copropietario que nunca paga los gastos comunes? si cada 4 años prescribe, esa persona no se ve obligada a pagar, esa deuda la asume el resto de los copropietarios?
Cuando compre el apartamento en el contrato estipulaba que la falta de pago podría llevar al embargo del apartamento, que pasa con ese contrato? se anula?
Gracias Rodrigo González.-
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Hola Rodrigo, el contrato no dice (por lo que cuentas) nada que vaya en contra de lo nuevo; la falta de pago es cierto que puede terminar en un embargo del apartamento, lo único que no es automático, hay un procedimiento que aplicar. Es cierto, el que no paga; se verá beneficiado por un tiempo por los que sí pagan; habría que cambiar algunas costumbres, pero todo radica en la copropiedad. Saludos, Darío
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