La Ley Nº 10.751, del año 1946; llamada: Ley de Propiedad Horizontal, y sus modificaciones concordantes, entre otros aspectos, regulan los Gastos Comunes que son necesarios realizar para la conservar, reparar y administrar el inmueble.
Cuando se refiere la ley, a “Conservación y Reparación”; se debe interpretar en sentido amplio, no hay una diferencia entre Gastos de Conservación o de uso, tampoco se puede interpretar si los copropietarios pueden o no aprovechar la infraestructura o servicios, pero que sí son necesarias al condominio.
Con respecto a la proporción a contribuir (artículo 5º de la Ley Nº 10.751); se puede PACTAR otro criterio, y primará sobre lo que se estipula en la ley, por eso existe la frase que dice: “…sin perjuicio de las estipulaciones expresas de las partes …”
¿Qué obligaciones tiene el Inquilino o Arrendatario con respecto a los Gastos Comunes?
Las normas que regulan las obligaciones de quien alquila, es el artículo 77 del Decreto-Ley Nº 14.219 y el Decreto 990/974.
El pago de los Consumos, Gastos Comunes, u otros Servicios accesorios a la locación, serán de cargo del arrendatario. Ejemplos de gastos que debe asumir el inquilino son: energía eléctrica, agua para lugares comunes, gastos del ascensor, combustible para la calefacción, sueldos del personal del edificio, etc.
Quedan exceptuados, los gastos provenientes de las Reparaciones o Mejoras realizadas en el Inmueble. Ejemplos de gastos que deben asumir exclusivamente los propietarios: arreglos de azoteas, fachada del edificio, balcones y pinturas de lugares comunes; etc.
El arrendatario podrá solicitar previo el pago, la exhibición de los comprobantes respectivos (artículo 60 Decreto-Ley Nº 14219 y artículo 2 Decreto 990/974).
El administrador, debería realizar dos liquidaciones; una para propietarios y otra para los inquilinos.
Plazo de Pago para los Arrendatarios
Los inquilinos deben pagar los Gastos Comunes dentro de los mismos plazos y condiciones que los propietarios. Pero si no lo pagan, la copropiedad no tiene derecho a exigírselo, ya que no existe relación jurídica que permita el reclamo de la misma.
La copropiedad sí puede exigirle al propietario, y este luego podrá repetir contra el inquilino.
El artículo 103 del Decreto-Ley Nº 14219; la falta de pago de gastos comunes, se considera como una falta al pago del arrendamiento y se le aplican las mismas normas que para adeudos por alquileres.
Pagos parciales
Algunos propietarios se niegan a abonar las cuotas del Fondo de Reserva o las cuotas extraordinarias, pero sí pagan los gastos ordinarios. Es una potestad del administrador, de rechazar los pagos parciales.
Sistemas de Liquidación
Cuotas Prefijada —> Se hace una estimación porcentual, en base a un presupuesto aprobado por Asamblea.
Cuota Anticipada Variable —> En base a previsiones o estimaciones que puede efectuar el Administrador.
Gastos efectivamente realizados —> La liquidación es en base al mes inmediato anterior.
Lo que se aconseja, a efectos de lograr una cierta uniformidad en los pagos (y previsibilidad en los presupuestos de los que viven en los edificios) es que se combine alguno de los sistemas comentados anteriormente, con la existencia de un Fondo de Reserva Complementario (que debe ser aprobado vía Reglamento Interno o por actas de Asamblea).
LO NUEVO!!! – Ley Nº 19.604 de abril del 2018 – cambios en los Intereses y Prescripción
Se busca dar certezas a dos temas, para contribuir a una relación armoniosa y equilibrada entre los copropietarios:
- Regular la tasa de interés aplicable al atraso en los pagos de expensas y gastos comunes
- Y dar certeza al plazo de prescripción de los Gastos Comunes, que ya existía, pero lo afirma.
Para la actualización y los intereses, se hace referencia al Decreto-Ley Nº 14.500, (que consiste en ajustar la deuda por IPC) y modifican la tasa de interés que la duplican para estos casos, y se la lleva al 12% anual; no capitalizable, y no es necesario presentar una demanda, sino que son exigibles desde cada uno de los pagos adeudados.
Para la prescripción, se lleva al mismo período que requiere el Artículo 1.222 del Código Civil, que son 4 años (ya la norma disponía eso, pero se busca quitar incertidumbres).
Como es una Ley de Orden Público, su vigencia es inmediata y aplica sobre todos los regímenes de propiedad horizontal, cualquiera fuesen las estipulaciones contractuales o de los reglamentos de copropiedad.
Se deja, incambiado la parte del artículo 5º de la Ley Nº 10.751, que se refiere a que la deuda formulada por el administrador y aprobada por Asamblea, constituye Título Ejecutivo, siempre que los hechos resulten acreditados a través de un Testimonio Notarial del Acta de la Asamblea, y que la misma haya sido realizada de acuerdo al reglamento de Copropiedad o de la Ley.
¿Y las multas?
Sobre las multas, la ley no dice nada.
¿Sobre los descuentos por pronto pago?
Tampoco se dice nada, y hay una Sentencia que considera que esa práctica, en los hechos termina siendo un recargo indirecto para el que no paga en fecha, y la sentencia prohíbe ese procedimiento.
…///
Cr. Darío Abilleira – Montevideo 22/08/2018
Etiquetado: Gastos Comunes, Ley 10751 articulo 5, Propiedad horizontal
Buenas Noches,mi consulta es la siguiente..Soy inquilina y no me queda claro lo que pago en la liquidación que pasan, los gastos en agua,luz y saneamiento y servicios de ascensor, hasta ahi todo bien porque se que los debo pagar,pero en la parte varios aparecen los gastos extras que creo no me corresponden como inquilina que son estos:
El vinilo en la fachada. Estética del edificio, no gasto de uso
Plantas y macetas para el hall
Suministro y colocación de plafón
Sensor de movimiento y lámparas led mas mano de obra
Reparación de cerradura en puerta principal
Sustitución de flotador en tanque de agua
Suministro e instalación de tapa y marco en desagüe
Suministro y cambio de luminaria en el hall
Colocación de puerta en ducto sanitario y sellado de cañería de la azotea
Reparación de la puerta de aluminio azotea. (que no se usa)
Y siempre ponen un monto total de gastos por apartamento mas gastos generales,y le pido desglose por montos para saber que estoy pagando y que me explique que se cobra en estos gastos generales y no me explican.Donde podría ir a que me revisen los estados de gastos?
Muchas Gracias.
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Hola Martina
Veo que muchas personas, al igual que tu, tienen un concepto equivocado. Los Gastos Comunes, no es algo que uno pueda ir a denunciar en una oficina; porque la liquidación de Gastos Comunes, se rige por acuerdo de los copropietarios y si no hay acuerdo, por lo que dice la ley de propiedad horizontal. A quien tienes para ir a quejarte es con el dueño, pero aún si él te diera la razón, no lo podrá cambiar si no tiene los votos suficientes; lo máximo que podría hacer es hacerse cargo él de los gastos que tu no quieras pagar y siempre que él desee hacerlo, pero supongo que existirá un contrato, etc. El inquilino en esos aspectos, prácticamente no tiene derecho. Quizás podrías realizar una denuncia con un Abogado, pero ¿Tiene sentido eso?; porque el Abogado te va a cobrar, … yo creo que lo más lógico es que pienses en mudarte si no te convencen las explicaciones. De las cosas que mencionas que no quieres pagar, hay algunas que te daría la razón pero en otras no tienes razón. Comparto contigo que la estética de la fachada, el plafón, puerta en ducto sanitario, sellado de cañería … ese tipo de gastos son para el dueño, en cambio me parece que el tema de las plantas y macetas, la que lo disfruta eres tu y no el dueño, la reparación de la cerradura es de quien lo usa, me parece lógico que lo pagues, lo del flotador en tanque de agua es algo que se rompe con frecuencia, por el uso, y quien lo usa es el inquilino, me parece bien que te lo cobren. Sí deberían explicarte, aunque a ti no te guste la explicación, pero deberían por un tema de educación. Saludos, Darío
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Buenos días! .
Me mudé a un edificio a estrenar (cuyos propietarios son en su mayoría argentinos que lo hicieron para invertir)
El tema es que la suba de los gastos comunes es excesiva (unos 7000$) y la “administración” es formada por ellos mismos.
Como se debe proceder para tener alguna tranquilidad con respecto a esto?
Como debo asesorarme para comformar una asamblea?
Desde ya gracias.
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Hola Lau, si eres inquilina no tienes poder decisión; si puedes consultar pero no podrás cambiar. Si eres copropietaria, tienes derecho a solicitar una Asamblea Extraordinaria. Lo pides a la Administración que la convoque, pero si luego no tendrás los votos; es perder el tiempo. Saludos, Darío
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Hola Dario me gustaria saber si como Co propietaria puedo argumentar que en el cobro de la cuota exzra al edificio por colocacion de Cerca Electrica me corresponde pagar lo mismo que las undiades de 3 dormitorios o el PentHouse ?
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Hola Dorys. Me falta algo en tu pregunta. Parecería que te cobran más, no?; porque sino no solicitarías pagar lo mismo. Si pagás más que una unidad de 3 dormitorio o un penhouse, ¿Tienes una unidad de 4 dormitorios?; no puedo responderte porque me falta información. Saludos, Darío
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Hola Darío.
Quisiera hacerte la siguiente consulta: estoy alquilando un apartamento, en el cual se resolvió un aumento del 10% de los gastos comunes. Al consultar a la administración del mismo (tercerizada), se nos argumenta que es por una diferencia entre ingresos y egresos. Analizando la liquidación proporcionada, se desprende que un gran número de unidades serían deudores, de haber efectivizado el pago de los mismos (solo por concepto de gasto común) en tiempo y forma, el saldo del edificio hubiera sido positivo, o sea hubiera quedado saldo a fondo de reserva (aprox $20.000). Se le comunica esto a la administración y ellos argumentan que se decidió en asamblea y que responde a las proyecciones, que para las mismas se hace el supuesto que todas las unidades pagan.
Este último mes el edificio obtuvo $100.000, más todos los gc no pagos (el mes pasado eran más de $60.000, aún no calculé los de este último).
La consulta es la siguiente, entendiendo que los inquilinos no debemos funcionar como una cooperativa cubriendo los gc no pagos en tiempo y forma por otras unidades, o en su defecto existe una estimación inflada (dado que no han habido aumento de tarifa alguna), en la cual parte de los gc pasan a fondo de reserva, hay alguna reglamentación en la cual sustentar el reclamo? Dado que se constituye fondo de reserva a través del gc efectivizado y potencial con los deudores que en algún momento deberán pagar.
Muchas gracias!!!!
Saludos
Rossana
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Hola Rossana, los inquilinos no tienen voz directa; sólo pueden quejarse al dueño y la otra queja silenciosa es irse; los que deciden es la Asamblea de Copropietarios; si esa Asamblea está integrada por ejemplo por mayoría empresarial o personas que no viven allí o sólo lo tienen como inversión; todo lo que dices sucederá. Ya lo he dicho en otras respuestas; es luchar contra molinos de viento; a mi me parece que tienes que evaluar irte o asumir el mayor costo. Todo lo demás, de los atrasos existe y hay leyes (las últimas las han empeorado, en el sentido que favorece a esto mismo, la gente va a dejar de pagar los gastos comunes pero no la tarjeta de crédito porque los intereses y multas son ridículas en los Gastos Comunes, es natural porque así se votó) que respaldan a los que deben. Saludos, Darío
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Muchas gracias Dario por tu respuesta. La verdad lamentable la forma camuflada de constituir fondo de reserva. Sin duda que al vencer el contrato nos vamos a ir. Pero necesito herramientas para no dejar pasar esto, que más allá del monto, me genera impotencia porque no corresponde pagar para revalorizar el inmueble.
Nuevamente gracias.
Saludos
Rossana
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buen día una consulta soy inquilina y me están cobrando en los gastos comunes un fondo de mantenimiento
entiendo eso corresponde a los propietarios correcto?
gracias
saludos
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Alejandra, viste que este post ya a esta altura tiene 54 comentarios; lo que recomiendo es que se lea el artículo; después más o menos se pregunta casi lo mismo pero con distintos nombres. Puede ser que tengas razón o no, depende del destino de ese fondo; si el mismo es para Mantenimiento de gastos de funcionamiento, un vidrio roto, cambio de cerraduras, cambio de bombitas de luz, arreglo de gastos que surgen por vivir allí todos los días, eso no es gasto que se tenga que hacer cargo el propietario sino el inquilino, que es lo lógico, es quien vive allí. Ahora si ese fondo es para reparar gastos de estructura del Edificio o que generen un valor a la propiedad como ser una pintura de fachada, cambio de puerta de la entrada, rejas, etc, eso sí es del Propietario. Lo importante más que el nombre es el destino. En un Edificio pueden existir varios fondos, quizás no es feliz su denominación pero desde aquí yo no te puedo decir que tienes razón. Lo mejor es que consultes. Saludos, Darío
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Hola quisiera saber si hay alguna ley o inciso que prohiba aumentos del fondo extraordinario (para el que las 3/4 partes estamos de acuerdo) por un plazo determinado para una obra en concreto ?
Gracias
Saludos
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En particular si hay alguna ley que ampare este aumento, para que el vecino no pueda tener excusas para pagar …
garcias
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Las excusas pueden llegar si hay errores formales; no comunicación debida de la Asamblea, que no se haya puesto en el orden del día, que la votación no haya llegado al correspondiente porcentaje de aprobación, que existan problemas de asignación del Administrador, que no se rindan cuentas, que el fondo no sea usado para el fin que fue creado, que se haga una obra que no tenga permisos, que la obra no cuente con las medidas de seguridad correspondiente, que no se hagan los aportes al BPS, etc. Pero si todo está bien, no hay formas de excusarse. Saludos
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Hola, la Asamblea de Copropietarios es la que tiene la autoridad; si ese acuerdo al que te refieres, está refrendado formalmente, será válido para el resto que no haya estado de acuerdo; y estamos hablando de votos no por personas sino por unidad, y no por unidad simplemente sino por metros cuadrados; vamos a un ejemplo de 4 unidades, 3 unidades tienen el 15% de los votos (o sea juntos, el 45%) y hay una unidad que tiene el 55%; entonces tu puedes decir que los 3/4 partes de los vecinos están de acuerdo, pero eso no es válido, porque esos 3 que están de acuerdo, sólo suman el 45%. Además lo tienen que hacer en una Asamblea. Y agrego: esas 3/4 partes son requeridas ante el primer llamado a Asamblea y si hay corum, porque si se hace al segundo llamado, sólo se necesita el 50%. Saludos
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buenas tardes cómo puedo proceder en el caso en que el administrador de los gastos comunes no me detalle la composición de los gastos comunes? soy inquilina y hace meses pasa solo el monto a pagar le vengo reclamando el detalle pero no me lo proporciona, que acciones legales puedo tomar y como debo proceder? gracias
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Hola Alejandra; el tema de acciones legales, no soy quien para aconsejar porque no soy abogado, para eso tienes que solicitar una opinión de un profesional de esa área. La rendición es un derecho, lo primero es reclamarle a la Administración, por escrito (con un mail), o dejar una carta y que te la sellen como recibida, hacerle una queja al dueño del apartamento, y si siguiera; podrías consultar en la oficina de Derechos al Consumidor, y si sigue, podrías hacer una queja en la Asociación de Administradores de Edificios; incluso podrías seguir subiendo el tono (ya asesorada por abogado), pero no pagar los gastos comunes y depositarlos en una cuenta a esos efectos. El punto es qué harías después que te rinden cuentas?; en general tus derechos son muy limitados y tienes pocas posibilidades de lograr cambios, salvo que quien los escuche tenga la mente abierta y acepten modificar lo que hicieron si reconocen el error, pero lo que tu no pagues lo pagaré el dueño … y el dueño querrá asumirlo?; él también tiene pocas posibilidades de cambio si ve que hay algo mal, tendría que ir a una Asamblea y que lo escuchen, en un Edificio chico puede tener éxito, en un Edificio de cientos de copropietarios y que incluso son manejados por empresas, el dueño/a también estará muy limitado a ejercer algún tipo de derecho. Con la mano en el corazón: si eres inquilina, piensa en mudarte; o aceptar las reglas sino te enfermarás. Saludos, Darío
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Buen dia Contador,
Mi pregunta: vivo en un edificio que sobre el monto de los Gastos Comunes si se paga en fecha recibe una bonificacion del 20%.A mi entender un recargo oculto de un 25% si no paga en plazo. Si persiste el atraso al quinto mes, el recargo es de un 100% del importe.
Es legal esto, no es contradictorio con la Ley 19.604 de 2018?
Desde ya agradecido, lo saluda
josé
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Hola José, ten en cuenta que cada Edificio puede tener particularidades; corro el riesgo de dar opiniones tajantes e equivocarme; por lo tanto en estos casos lo que te puedo decir es que pareciera que está mal, sí. Está prohibido ese tipo de descuento por pronto pago de ese nivel de descuento, quizás si fuese menor sería distinto. Saludos, Darío
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Hola q tal Contador
Un gusto
Mi consulta es sobre quiénes deben abonar Gastos Comunes. En mi edificio los propietarios que habitan el edificio no abonan Gastos Comunes. No abonan agua, luz, o siquiera el servicio de limpieza de los espacios comunes. ¿Eso es legal?
Desde ya, muchas gracias.
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Nicolás, en la redacción del post, explica la diferencia entre las obligaciones del propietario e inquilino cuando este último arrienda su unidad. Es lógico que no paguen esos gastos que señalas si no viven allí, y es legal. Saludos
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Hola! Buen día! Felicitaciones por esta página de tanta utilidad!. Me permito efectuar las siguientes consultas: 1) En los gastos comunes a pagar por el inquilino se incluyen los salarios del personal de portería, si dicho personal se envía a seguro de paro ¿no debería bajar el monto de los gastos comunes?. En el edificio que me encuentro bajaron los gastos recién cuando decidieron desvincular a los porteros. y 2) Si la administración decidió cambiar el sistema de ingreso al edificio, el cual requerirá una llave magnética, ¿es correcto que el inquilino deba abonar la segunda llave cuyo costo es superior a $ 300?.
Agradezco la atención prestada, así como la respuestas que pueda brindarme.
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Hola Rosario, ambas preguntas que me haces no están resueltas en una norma, la primera, depende del sistema de liquidación que haya adoptado el edificio (por medio de la Asamblea de Copropietarios), lo normal es un sistema en que los gastos mensuales afectan la liquidación; y quizás no bajó porque se compensó con otros gastos, o quizás lo despidieron y en lugar de pagarle el sueldo salió el pago del despido en cuotas, no sé decirte sin ver. La segunda pregunta, eso es también un acuerdo del edificio, podrían dar 2 gratis por cada unidad, o una, y las siguientes que se necesiten que se paguen, pero lo lógico es que si son dos, uno vaya al propietario y otro al inquilino (si son dos gratis). Todo depende, porque no te olvides (que muchos se olvidan) que en este tema, prima los acuerdos, si todos están de acuerdo en algo, eso está por encima de la ley, la ley entra a jugar cuando no hay acuerdos (que es también lo normal, que todos se peleen y todos tengan opiniones distintas). Saludos, Darío
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Muchas gracias por la rápida respuesta, Saludos
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de nada! saludos
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Muy clara y breve la presentación del tema gastos comunes.
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Gracias María, saludos
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Hola, buenas tardes. Quisiera saber si los gastos comunes, en un mismo edificio, tiene que ser igual para cada apartamento. Hace como un año se cambio de administracion, y ahora llegan los recibos. Por eso me di cuenta de la diferencia en los importes. Quiero saber si eso es comun, la administracion no me contesta. Desde ya muchas gracias
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Hola María. Los Gastos Comunes, se pueden liquidar de distintas formas, no todos los apartamentos pagan exactamente lo mismo, por ejemplo, los de planta baja, no pagan gastos de ascensor, si los gastos comunes son de acuerdo al área que ocupan, pagarán lo mismo los que tienen idéntica superficie, y aún teniendo idéntica superficie, podría ser que alguno deba cuotas, si no debe nada, y es todo idéntico, debería ser igual. Saludos, Darío
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Buenas tardes. Si un apto es alquilado y tiene deuda anterior de gastos comunes, se solicita la administración del edificio que a partir de que hay un inquilino en el apto se separe la porción de gastos comunes del inquilino y la del propietario. La administración responde que no se va a separar la porción que se genera mes a mes de la parte del nuevo inquilino hasta que salde la deuda anterior. Existe alguna ley o decreto donde se establece eso? Es posible que no se pueda separar a partir del mes que vive el inquilino y la deuda anterior quede toda a nombre del propietario?
Gracias
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Hola, te respondí aquí: https://wp.me/p13ijO-3VN.
Saludos, Darío
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Hola, en mi edificio subieron los gastos comunes sin avisar y porcentajes distintos dependiendo el apartamento. En mi caso me subieron un 30%.
La consulta es, existe alguna reglamentación que estipule plazos y porcentajes para aumentar los gastos comunes?
Gracias
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Hola Andrea; en principio los Gastos Comunes se resuelven por Asambleas de Copropietarios, lo que ellos acuerden o lo que vote la mayoría, decide. También puede pasar que exista un Reglamento de Copropiedad que regule esos aspectos, de lo contrario no existe una norma que diga que cada tantos meses hay que aumentar o bajar. Seguramente, eso que sucedió en tu Edificio, está sustentado por algo de lo que te he comentado. Saludos, Darío
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Buenos días Sr. Dario mi consulta es la siguiente:
soy propietaria de un local comercial independiente de luz, agua, tributos y entrada que esta debajo de un edificio me están cobrando gastos comunes $ 1471 ; me comunique con la administración para que me explicaran de donde se desprende esa cifra ya que aplicando el reglamento (esto realizado por una administración ajena al edificio),
da poco menos de $ 700; lo único que me contestaron es que eso no son gastos comunes que es una cuota que se le cobra a los locales; insistencia por medio no me mandan el desglose de esa cifra.
Pero en la liquidación esta bajo el nombre de gastos comunes cuando lo que se debe pagar en realidad es el fondo de reserva.
Si fuera tan amable de decirme o de explicarme como o a dónde me puedo dirigir para que no me sigan cobrando de mas.
Desde ya todo mi agradecimiento.
Un cordial Saludo Laura
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Hola Laura, como principio; la transparencia debería ser un valor; pero aparentemente no logras eso. Yo no puedo darte una opinión de algo que no conozco. Hay que ver la realidad de cada caso; a mi me parece bien que exista un diferencial. A veces los locales; generan gastos extraordinarios que no existirían si no fuesen locales, con lo cual no es posible que el Edificio que no participa en un negocio, los subsidie; si una mayoría especial lo avala, es legal. Saludos, Darío
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Hola, mi consulta es por una propiedad que tengo arrendada y que hace un tiempo ya, en los gastos comunes desglosados entre propietario e inquilino se me agregaron el seguro multiriesgo (lo cual seria razonable) y el seguro del ascensor (lo cual no entiendo por que debe pagarlo el propietario ya que quien hace uso es el inquilino). Me gustaría saber si esto es correcto y de no ser asi donde encuentro la norma que me avale para hablar con la administración.
Muchas Gracias.
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Hola Alvaro; hay que ver qué dice ese seguro. Si el seguro es sólo de riesgo, entonces tendrías razón; pero si ese seguro incluye reparaciones del ascensor, reposición de piezas del motor que son carísimos; me parece perfecto que el propietario pague; entonces tendrías que pedir una apertura del concepto seguro, pero como no lo tendrán, me parece adecuado que pagues a que no lo hagas. Saludos, Darío
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Buenas tardes, quisiera saber sì hay algùna ley o decreto que regule el porcentaje que se puede cómo máximo aportar de fondo de reserva, escuché en una de las Asambleas que lo máximo por año es de un 25%, y realmente no encuentro donde se establece eso?
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Hola Lucía. Yo no conozco por norma, un tope. Sí puede existir en el Reglamento de Copropiedad; recuerda que en estos aspectos (de vivir con copropietarios), prima el acuerdo de partes, y la ley viene a solucionar cuando nadie se pone de acuerdo, entonces la ley es un instrumento de convivencia importante. Entonces, si la mayoría puso en el reglamento de copropiedad, aunque la ley no lo diga; entonces vale. Pero ese porcentaje; puede ser muy alto o muy bajo; no tiene sentido; suponte que el Edificio necesite una pintura exterior, y con el 25%, y con pocos apartamentos, logren recaudar $ 10 mil pesos por mes; no llegan nunca a tener un fondo suficiente para encarar el mantenimiento adecuado. Pero es una opción, en ese caso tendrán que poner una cuota extra de golpe, sino no lo pintarán nunca. Saludos, Darío
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Estimado Cr. Abilleira, tengo una consulta puntual respecto al fondo de reserva, en el caso de un propietario que vende su apartamento, y por lo tanto se retira de la copropiedad, puede reclamar que se le devuelva el fondo de reserva?
Muchas gracias y saludos
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Estimada Ana; en principio, la ley de Propiedad Horizontal, si hay acuerdos entre los copropietarios; los mismos valen, en caso de que no existan esos acuerdos, entonces rige la ley. La ley no regula lo que preguntas. Habría que ver qué dice el Reglamento de Copropiedad (que también reflejaría el acuerdo entre copropietarios), si nada dice; entonces hay que usar el sentido común. ¿Podría entonces solicitar la devolución?; en principio, habría que hacer una Asamblea de Copropietarios, y aprobar su retiro; pero yo argumentaría en contra si viviera en ese edificio. Las razones son varias: a) Lo que se paga no es una caja de ahorros, no existe trazabilidad, es un fondo común; b) El fin para el cuál se crea, que seguramente tendrá que ver para gastos de conservación, o gastos de uso, o de regulación del gasto mensual; con lo cual, cuando se usa no hay una asignación de salida; c) Y lo más importante, en general cuando se crean esos fondos, se utiliza para ir generando un fondo con el fin de asumir grandes reparaciones, que no se haya usado no quiere decir que no exista la necesidad de ejecutarlo, lo normal es que sea necesario pero aún no se tengan los fondos, y por ende esos fondos ya tendrían una asignación del gasto con destino, y lo único que faltaría es que se ejecute. Y podría seguir agregando justificativos, como ser que mientras vivió, usó el edificio, y tiene sentido colaborar con su mantenimiento (si es propietario) y con los gastos por uso (si es inquilino). Mi conclusión es que no es admisible su devolución. Saludos, Darío
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Hola Dario, muchas gracias por la información.
Tengo una pregunta, en los gastos comunes que me llegan cada mes, nos estan cobrando a los inquilinos un “saldo deudor del 2%” (porque existe una deuda con la administración de todo el edificio, porque varios apartamentos no estan pagando los gastos comunes) y ademas una “previsión de gastos” que son un 10% del total de gastos.
Como inquilino nos corresponde pagar eso?
Muchas gracias, saludos.
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Hola Diego. Es raro ese 2%; por lo menos como lo explicas. Porque dices que existe una deuda del Edificio con la Administración; en realidad eso no podría ocurrir, salvo que la Administración le haya prestado dinero; y si es así … es muy difícil separar qué parte es del propietario y qué parte del inquilino, en la teoría tendrías razón, pero no es algo tan lineal; me inclino a pensar que debería ser una deuda a pagar por los propietarios ya que si el inquilino no paga, el propietario tendría que hacerse cargo. Pero también podría ser que un inquilino no pague y luego se vea beneficiado, no sería justo. Con respecto a la Previsión de Gastos, depende de la definición y el uso que se le de. Si la previsión de gastos, es para reparar o pagar, obligaciones de los propietarios, obviamente al inquilino no le corresponde; en cambio si la previsión de gastos se usa como moderador del gasto, para actuar ante imprevistos, entonces el inquilino tiene que participar porque lo favorece. Suponte que si no existiera esa previsión y el sistema de liquidación de gastos comunes fuese sobre real, un mes te viene un gasto de reparación de los vidrios de hall porque hubo un intento de robo, o vino una sobrecuota de gastos de agua porque algo sucedió, tus gastos comunes se dispararán; en cambio si tienen una Previsión, pueden acudir a ese fondo y amortiguar los gastos imprevistos, y tu presupuesto familiar es más previsible, te beneficiaría. Pero si ese fondo, se usa para pintar el edificio, hacer mejoras al edificio, etc; entonces no te correspondería. Son difíciles estas cosas; porque afecta la convivencia o afecta la relación con el propietario que te alquila. Mi recomendación es que el tema de los Gastos Comunes no es un detalle, diría que es más importante que el alquiler en sí; pidan los gastos comunes de los últimos seis meses, en general se tiende a minimizar, te dicen no supera los $ 1000 pesos, y luego el primer mes te vienen $ 2000 pesos, el segundo $ 3000; y ya estás en el baile, te cambió el presupuesto que te habías imaginado. Saludos, Darío
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Hola quisiera saber si es obligatorio por ley que una copropiedad o propiedad horizontal deba tener fondo de reserva y si también es obligatoria la figura del administrador y la Asamblea. Muchas gracias
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Hola Andrea, es un régimen de propiedad horizontal, es lógico que tiene que existir una Asamblea, y luego alguien que Administre, ¿Sino cómo se haría sin que exista nadie que administre o cómo se tomarían las decisiones?. Pero en los post figura la ley, lo puedes corroborar. Lo del Fondo de Reserva, depende de cómo se organicen, pero tenerlo es un signo de que por lo menos hay una Administración que tiene algún sustento conceptual, no tenerlo sería muy alocado. Es como tus gastos, ¿Tu no guardas nada para llegar a fin de mes?, ¿O si quieres realizar un viaje?, o ¿Si quieres comprarte una campera o algo que te guste?; en un edificio, los gastos imprevistos son la norma, lo imprevisto es no saber en dónde va a ocurrir, pero es lo más normal que ocurran, que te rompan un vidrio, que surja una humedad, que se rompa una bomba de agua, etc, etc, es infinito los casos posibles; no tener ese fondo, significaría que todos los meses tengan que salir a cubrir esas extras, tus gastos comunes en lugar de comportarse uniformemente, fluctuarán al antojo de los imprevistos, en algunos casos los van a poder sostener y en otros, no lo van a poder arreglar, y cuando dejen de pagar otros copropietarios, ¿Cómo harán para pagar los gastos que igual siguen existiendo?. No sé cuál es tu realidad, pero me sorprende un poco que te cuestiones su no existencia. Saludos, Darío (ten en cuenta que este tema no era el del post, por favor si deseas una consulta tienes los formularios en el Menú del Blog, para realizarlos, la temática del post es las diferencias en la liquidación de gastos comunes entre un Inquilino y un Propietario, no se trata el tema de Fondo de Reserva, ni las Asambleas, etc, igual te lo respondí pero lo correcto habría sido no hacerlo).
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muchisimas gracias por responder, perdon pero no entiendi el sistema por el cual se realizaban las consultas, así que le haré las aclaraciones por el medio pertinente, gracias nuevamente ratificó mi pensamiento. saludos y hasta pronto
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Hola, en mi caso soy inquilno y los gastos comunes subieron varias veces desde que estoy en el edificio. Como puedo hacer para saber a que se deben dichos incrementos, y si el contrato de alquiler tiene una cifra estipulada, debo hacerme cargo de dicho importe adicional? En que casos deberia hacerme cargo? Estoy en conocimiento de que se estan realizando obras de fachada y en el hall del edificio, asumo que se debera a eso y entiendo que en ese caso no me corresponderia pagar la diferencia, estoy en lo correcto? Muchas gracias!
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Hola Nicolás. La forma de saberlo, es consultando a la Administración; ellos sabrán más de lo que yo te pueda decir. Saludos
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Buenas tardes Cr. Abilleira, quiero hacerle una consulta. Mi madre es dueña de un apartamento, se encuentra en juicio (iniciado por ella) dado que la administración se negó a mostrarle los comprobantes de los gastos, y por ende ella dejó de pagar por algunos meses (debiendo 12.000 pesos más 500 dólares , sin contar los recargos por falta de pago). El dueño de la administración jamás la convocó para asamblea de copropietarios desde que ella compró el inmueble (en 2015), él es dueño de varios apartamentos del edificio y se trata de un edificio pequeño. Los recargos por falta de pago los fijó en una cifra muy elevada, por lo tanto mi madre decidió hacerle juicio para poder comprobar que los gastos comunes se rindieran con las boletas correspondientes.
Mi madre le propuso un acuerdo de pago por menor dinero para saldar su deuda, a lo cual la administración hizo una contrapropuesta de pagar $50.000 más 500 dolares, mi madre aceptó para poder finalizar el tema y vender la casa. Los abogados de mi madre redactaron un escrito con este acuerdo, y cuando convocaron a la administración ésta manifestó “haberse confundido con la cifra propuesta” y la rechazó. Se que actualmente hay una ley que topea las multas por falta de pago de gastos comunes (no aplica para el caso de mi madre ya que la deuda ella la generó antes de promulgada la ley), quisiera saber cómo puede proseguir mi madre en esto ya que los recargos que decide poner la administración son inauditos y a mi entender son una estafa.
gracias
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Hola Carla. Por lo que veo, estás en manos de abogados. Ellos sabrán cómo seguir. Me llama la atención algunas cosas que comentas, pero como no sé toda la historia, mi opinión se debilita. La primer arma que tienes, es una ley que existe ya hace mucho tiempo, sobre los intereses que no pueden pasar ciertos montos a riesgo de que sean usureros. También hay que ver, el tema de si dejó de pagar los Gastos Comunes es claro que se generan multas y recargos. Un buen asesoramiento, le habría dicho que depositara ese monto en una cuenta especial, a efectos de parar las consecuencias y discutir el monto de los intereses. Por los montos en juego, me parece que era más negocio pagarlos, que ir a juicio, los honorarios de un profesional, seguramente son mucho más caro que esos intereses. Saludos, Darío
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Buenas, dejo una consulta en un ejemplo puntual, con respecto a la deuda que se ajusta por el IPC , una persona no pago los gastos comunes en Noviembre2018, luego Diciembre 2018 pago una parte de lo adeudado, luego en Enero 2019 no volvio a pagar y viene asi todos los meses… paga una parte. Que valor IPC debo tomar?
Gracias, Florencia.
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Hola Florencia. Hay ciertos temas, que hay que adoptar un orden; como lo hacen casi todas las instituciones cuando uno debe. Lo que se hace es que todo lo que se pague, se va imputando a la deuda, no deberían aceptarse pagos parciales. Me explico, no es negarse a recibir un pago a cuenta, eso NUNCA, porque hay Administraciones que niegan recibir un pago parcial, es mucho mejor recibir algo que nada. Lo que tiene que pasar, es que se avise, se coordine, que los pagos parciales se imputaran a la deuda más vieja, obviamente con los ajustes correspondientes. De lo contrario, tienes que crear una administración, sólo para un inquilino/dueño, habría que cobrarle doble los gastos de administración, cosa que no querrá (me imagino). Saludos, Darío
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Estimado, le consulto si tiene conocimiento de algun cambio normativo que no permita deducir el iva compras y el gasto para IRAE de los gastos comunes. Existe la consulta a DGI numero 5.798 (https://www.dgi.gub.uy/wdgi/page?2,principal,_Ampliacion,O,es,0,PAG;CONC;1240;1;D;consulta-no-5-798;1;PAG;), pero me comentaron ya varias veces que no se permitía deducir mas ni el IVA ni el gasto.
Desde ya muchas gracias,
Alberto
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Hola Alberto; con respecto al tema, si entiendo bien, tu pregunta corresponde al caso de una empresa que tiene su domicilio en un edificio (por ejemplo), y paga gastos comunes; si esos gastos son necesarios para obtener y conservar la renta; son deducibles, y siempre y cuando cumplan las condiciones formales idénticas que se exige para el IVA; de lo contrario no serían deducibles. No conozco nada nuevo, pero tampoco dice esa Consulta que si no se cumple con lo que te mencionaba anteriormente no puedas considerar el IVA y el gasto, sólo dice que si no es un gasto de la empresa, lógicamente no se puede deducir porque es del Edificio, salvo que se le asigne su cuota parte (que debería hacerlo el Administrador, facturando gastos por cuenta de terceros, según la nuevas formalidades al respecto – eso sí es nuevo, que es a partir del 1/04/2019 – ) Saludos, Darío
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Buenas tardes, soy inquilino de un apartamento con garaje, en los gastos comunes la administración creo dos gastos nuevos a quienes gozamos de dichas cocheras, una por el servicio de mantenimiento de las cortinas eléctricas y otra por el uso de la cochera, el cual ese dinero va a ser destinado para futuras reparaciones que estén fuera de la garantía o algo imprevisto que surja. El gasto por service lo entiendo que lo deba pagar yo, pero el otro se interpreta como un fondo de reserva, y que debería pagarlo el propietario. Por favor si me pueden explicar si estoy en lo cierto o no. Gracias
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Hola Julio. Leí más de una vez tu consulta. Incluso pensé crear un post para tratarlo mejor. Pero cuanto más lo leo, menos claro me queda. Primero dices que la Administración creó dos gastos nuevos. En principio eso está bien, la Administración tiene esa potestad por Ley. O sea, antes existía un gasto y ahora lo abrió en dos, o antes no se pagaba nada? (supongo que no debe ser así, que se pagaba). Luego dices que se crean dos gastos: a) el del mantenimiento de las cortinas eléctricas y b) el uso de la cochera. Más adelante dices que el mantenimiento te parece bien que tu te hagas cargo (ya que eres el inquilino) pero no lo del Fondo de Reserva … y ahí me perdí, porque no dijiste que se creó un Fondo de Reserva. Además, creo que si antes pagabas un sólo concepto y ahora se te abre en dos, interpreto que te ha beneficiado, o te aumentó los gastos comunes?.
Entonces, una cosa es si hablamos del Fondo de Reserva que aquí hay particularidades, da para un post. Y otra es si hablamos del primer escenario; que sinceramente Julio, con la mano en el corazón, creo que ambos conceptos deberías pagarlo tu. ¿Por qué?. Porque el primero era por el mantenimiento y el segundo por el uso. Si hasta tu mismo dices que te parece correcto pagar por el mantenimiento, es la razón del artillero, concuerdo; y luego por el uso … es hasta obvio, si es justamente tu quién estás pagando ese uso. Que luego el dueño diga, ese dinero no quiero que vaya a la Caja General, sino que se aparte para cuando necesitemos arreglar las cocheras, es un tema de administración (distinto es que tu estés pagando ambos conceptos y además hagan un arreglo y también te lo quieran cobrar, ahí no corresponde claramente, pero me parece de extrema claridad que el usuario debe pagar por el espacio y luego por el mantenimiento de la seguridad de ese espacio). Creo que me falta información, y es importante los nombres, además del principio de la realidad; también debería conocer qué pasaba antes para ser más categórico porque reconozco que puede existir algo que se me esté escapando. Disculpa, pero no te puedo ayudar mucho más. Saludos, Darío (me quedo pensando, quizás esas cocheras no tenían una cortina, y se la agregaron. El costo de esa cortina, y la instalación, no debe estar en los gastos comunes del inquilino, pero una vez que está puesta la cortina, quien la usa, y es probable que requiera mantenimiento por su uso, es el inquilino, pero uno cuando paga una cochera, también paga el espacio; no sé cuál fue el fin de abrirlo en dos; y si esa apertura fue para cobrarle una parte al propietario y otra al inquilino, me parece que te tiene que favorecer, pienso y pienso; y es indudable que algo no entendí o me falta más información).
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Buenas, soy inquilino y quisera saber si el despido de un portero (ante lo cual no estaba de acuerdo en que lo despidieran) debe formar parte de los gastos comunes y pago por todos los inquilinos. Entiendo que esto al ser algo excepcional y no regular de uso corresponde a los propietarios. ¿es correcto? Muchas gracias.
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Hola, te respondí aquí: https://wp.me/p13ijO-3rv
Saludos, Darío
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Hola, haciendo referencia a la ley 10.751 mi consulta es la siguiente:
yo vivo en un edificio de 3 pisos en las casitas de planta baja con entrada independiente al edificio en si. el edificio cuenta con una limpiadora que hace el mantenimiento (limpieza) de las escaleras yo debería pagar el sueldo de la Sra. cuando en realidad yo no tengo acceso al edificio porque vivo en planta baja con entrada independiente. La señora si limpia la entrada del edificio pero no mi entrada particular. Debo entender que no debería yo estar pagando en mis GC la cuota parte correspondiente a tal servicio.
Eso interpreto de la ley, es asi???
Gracias
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Hola, te lo respondí aquí: https://wp.me/p13ijO-3rt
Saludos, Darío
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Hola , sobre este artículo la ley artículo 77 decreto 14219 decreto 990 /974.quiero saber si me puede responder soy inquilino en edificio solo un propietario y nos pusieron el arreglo de la máquina del ascensor se rompió , interpretó eso corresponde a el propietario ? Agradecería me ayudara gracias
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Hola Olga, la idea de ese artículo; es que el inquilino sólo soporte los gastos correspondientes a un uso normal; no a contribuir a los gastos o reparaciones que impliquen un incremento del valor del inmueble o que contribuya a mantener el patrimonio del dueño; por lo tanto en principio si se rompe el motor del ascensor, parece que sí corresponde al inquilino, no hay dudas que el que usa el ascensor no es el dueño sino el que vive. En cambio, si esa reparación no es que el motor o la máquina ya no funcionara más sino que se hace un cambio en el ascensor como por ejemplo, se le ponga piso de mármol, se le cambia el decorado, y eso implica un mayor peso y por ende necesite más potencia, eso es distinto, ese cambio que mejora sustancialmente el valor de los apartamentos o del edificio; creo que no correspondería a los inquilinos. Es difícil determinar si es un simple arreglo de funcionamiento (por más que pongan un motor nuevo), a argumentar que es un arreglo que le incrementa el valor al inmueble. Saludos, Darío
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Hola! qué pasa con el copropietario que nunca paga los gastos comunes? si cada 4 años prescribe, esa persona no se ve obligada a pagar, esa deuda la asume el resto de los copropietarios?
Cuando compre el apartamento en el contrato estipulaba que la falta de pago podría llevar al embargo del apartamento, que pasa con ese contrato? se anula?
Gracias Rodrigo González.-
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Hola Rodrigo, el contrato no dice (por lo que cuentas) nada que vaya en contra de lo nuevo; la falta de pago es cierto que puede terminar en un embargo del apartamento, lo único que no es automático, hay un procedimiento que aplicar. Es cierto, el que no paga; se verá beneficiado por un tiempo por los que sí pagan; habría que cambiar algunas costumbres, pero todo radica en la copropiedad. Saludos, Darío
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